【文章內(nèi)容簡介】 材料不合格或規(guī)格不符合要求造成成本增加。項目部和公司工程科要經(jīng)常進行抽查，作好過程控制，及時發(fā)現(xiàn)數(shù)量超支要及時解決，減少損失。 技術(shù)控制： 如今低價中標已成為國內(nèi)建筑市場的一種趨勢，在低價的同時保障工程利潤就必須加強工程內(nèi)部管理，改進技術(shù)降低成本。對于既成的單價數(shù)量，項目部要組織技術(shù)人員進行技術(shù)論證，在保障工程質(zhì)量、安全的前提下，選用合理的先進的生產(chǎn)工藝和技術(shù)方法，研究推廣新方案、新產(chǎn)品、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料、新機械及其他技術(shù)革新措施，制定降低成本的施工組 織措施，提高經(jīng)濟效益，加強施工過程的技術(shù)質(zhì)量檢驗制度，提高質(zhì)量，避免返工，降低成本。如在今年的孫華路工地路肩施工過程中，采用 20cm 厚 10混凝土取代 30cm 厚 漿砌片石路肩就節(jié)約了 1/3 的成本，內(nèi)在質(zhì)量還 要 進一步提高。 加強施工組織調(diào)配、加快工程進度，降低工程成本： 在工程實施過程中，工程成本和工程進度是息息相關(guān)的，工程進度慢，工程成本就高，所以在工程中就一定要合理組織人工、機械和材料供應(yīng)，保障施工順利進行，加強人工和機械的合理調(diào)配管理，合理的選擇使用，優(yōu)化配置，提高機械的利用率，使用 率，加快工程進度。正確選擇施工方案，合理布置施工現(xiàn)場，采用先進的施工方法、工藝，組織均衡生產(chǎn)，搞好現(xiàn)場調(diào)度和協(xié)作配合，重視竣工收尾，加快工程進度，縮短工期，以降低項目成本。 九 、項目決策階段成本控制 在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對項目開發(fā)的成敗至關(guān)重要。實踐證明，一個高質(zhì)量的投資決策依賴于對投資環(huán)境的準確把握 ,依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機制。做好投資決策需要注意以下四個方面： 11 （一）、重視產(chǎn)品定位和銷售價格預(yù)測 在項目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項目所在地的周邊 的規(guī)劃情況，對擬選擇項目進行產(chǎn)品定位和未來銷售價格預(yù)測。合理預(yù)測擬開發(fā)項目未來銷售價格和銷售進度，這需要有一定的前瞻性。開發(fā)公司必須高度重視，只有具有廣闊市場前景的項目才有開發(fā)價值。 （二）、重視成本因素調(diào)研分析 項目所在地的土地價格、市政配套條件、地質(zhì)情況、建安成本、主要材料設(shè)備的價格、當?shù)氐慕ㄔO(shè)環(huán)境等各因素都對項目的開發(fā)成本有較大影響。例如我們開發(fā)的某住宅小區(qū)項目，在預(yù)測項目成本時，對當?shù)厥姓こ碳爱數(shù)亟ㄔO(shè)環(huán)境了解不夠充分，在實際施工時強電工程從幺六橋變電站至項目紅線約 6 公里（經(jīng)由政府門口、航油管道、 園林綠化帶、村莊門面房等）的路由協(xié)調(diào)費約 40 萬元，由于路線長，協(xié)調(diào)困難，從而造成延期交房引起業(yè)主索賠費用約 150 萬元。因此在選擇項目之前，對上述各成本因素必須進行認真的市場調(diào)研，掌握準確詳實的第一手資料，才能更有效的控制成本。 （三）、客觀、準確地做好項目可行性研究 專業(yè)人員根據(jù)取得的調(diào)研資料，對項目進行成本費用估算，分別測算土地費用、前期工程費、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用以及不可預(yù)見費用等。費用測算采用的標準必須緊密結(jié)合當?shù)匦星楹晚椖繉嶋H情況，力求客觀準確。根據(jù)成本費用估算和 銷售價格預(yù)測情況，采用銷售利潤率或者成本利潤率等指標對項目做出經(jīng)濟評價和綜合分析，通過分析得出項目可行性研究結(jié)論和建議。 （四）、集體決策，理性投資 公司董事會依據(jù)上報的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場機制下，決策過程中既需要投資的理性又需要有一定的前瞻性。 十 、項目設(shè)計階段成本控制 開發(fā)項目經(jīng)過決策立項后，設(shè)計就成為工程建設(shè)的關(guān)鍵，在設(shè)計階段 , 由于建筑物的平面布置、結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計、裝修標準及主要設(shè)備都全部確定 ,其影響項目成本在 90%以上，因此設(shè)計階段的 成本控制是整個項目成本控制的決定性階段，開發(fā)公司抓住了設(shè)計這個關(guān)鍵 ,就能取得事半功倍的效果。 12 （一）、優(yōu)化設(shè)計方案 優(yōu)秀的項目設(shè)計方案是項目盈利的保障。在設(shè)計過程中，要進行方案優(yōu)化，應(yīng)從技術(shù)、經(jīng)濟、市場的角度對項目總體布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、材料和設(shè)備選用等多方面進行對比，盡量采用標準化和系列化的設(shè)計，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。通過方案優(yōu)化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節(jié)約投資。 （二）、加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計 要按照批準的投資估算控制初步設(shè)計，用批準的初步設(shè)計總概算控 制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設(shè)計，嚴格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實踐證明，限額設(shè)計是促進設(shè)計單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計水平、確保投入產(chǎn)出比最大的有效途徑。 （三）、加強圖紙審核，控制設(shè)計變更 開發(fā)公司應(yīng)要求設(shè)計單位在出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核，提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區(qū)項目，設(shè)計在每個單元頂層設(shè)計了一個弧形鋼筋混凝土飄板，由于本小區(qū)均為 12 層左右的小高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個造型，經(jīng)過我提議工程部研 究后取消了弧形飄板，不僅此項工程節(jié)約費用約 250萬元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來隱患。因此設(shè)計圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程各實施過程中，設(shè)計變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。 十 一 、項目施工階段成本控制 施工階段的成本控制應(yīng)該注意以下四個方面： （一）、認真做好招投標工作 招投標是項目成本控制的重要環(huán)節(jié)。通過選擇多家資質(zhì)高、信譽好、業(yè)績優(yōu)的施工單位進行競標，不僅有利于確保工程質(zhì)量和工期，更有利于降低工程成本。對項目各承包單位的選擇要慎重 ,因為施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到開發(fā)企業(yè)工程成本控制的成敗，在招標過程中對承包單位要嚴格進行資格審查，認真考察施工企業(yè)的業(yè)績、資質(zhì)、信譽和技術(shù)裝備等。在報價過程中，應(yīng)采用實物工程量清單報價方式。首先開發(fā)單位必須最大限度做到清單工程量準確，清單內(nèi)工程特征描述清楚明確；其次招標單位對所有投標單位 13 提供明確的工程量，由企業(yè)自主報價。這樣就會使有實力的企業(yè)進一 步完善內(nèi)部管理機制，將技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為價格優(yōu)勢，通過競爭確定招投標雙方可接受的承包價格。另外在合同簽訂前，開發(fā)單位一定要清標，避免投標單位不平衡報價引起的后續(xù)矛盾。這樣既控制了工程成本，又符合市場經(jīng)濟規(guī)律。 （二）、加強合同管理，避免工程索賠 施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進行工程建設(shè)、撥付工程價款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關(guān)。在簽訂承包合同時，對于總包合同北京 2020 新清單規(guī)范要求采用固定單價合同，這就對開發(fā)單位給出清單工程量的準確性提出了更高的 要求。對于小型合同工程價款盡量采用固定總價，工程價款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過程中，嚴格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。 （三）、抓好甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購管理 甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購價格是影響工程成本的重要因素。按照所采購材料設(shè)備的類型、數(shù)量、價值，能采用公開招標的一定要公開招標。對于一些零散材料、小型設(shè)備也要貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價廉。 （四）、認真做好工程變更、洽商控制 在施工階段由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關(guān)鍵 在開發(fā)單位 ,應(yīng)建立工程簽證管理制度 ,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工 ,確保簽證的質(zhì)量 ,杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確 ,首先要強調(diào)辦理工程簽證的及時性，其次 ,對簽證的描述要求客觀、準確 ,簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理 ,審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定 ,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預(yù)見性 ,盡量減少簽證發(fā)生。對于已經(jīng)簽認的洽商變更，專業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情，及時向市場詢問現(xiàn)行價格。在現(xiàn)行材料價格全部為市場價的今天 ,如果對材料市場價格不清楚 ,就無法進行工程造價管理。 十 二 、竣工結(jié)算階段成本控制 14 竣工結(jié)算是建設(shè)項目成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算辦理的認真與否直接關(guān)系到工程造價的高低。施工單位編制的工程結(jié)算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費標準以提高結(jié)算價的現(xiàn)象。開發(fā)公司不但要自己組織造價工程師參照原招投標文件、承發(fā)包合同、圖紙、設(shè)計變更、工程索賠文件、材料設(shè)備采購價格、專業(yè)分包合同等，對施工單位提交的工程結(jié)算書進行全面、認真、嚴格的審核，同時也要委托資質(zhì) 高、信譽好的工程造價咨詢公司對施工單位提供的工程結(jié)算書進行更專業(yè)、更全面、更嚴格的審核。對造價咨詢公司可以明確以造價審減額為基數(shù)的獎勵制度，以充分提高造價咨詢公司的積極性，確保結(jié)算質(zhì)量，降低工程成本。 總之，房地產(chǎn)項目成本控制工作貫穿整個開發(fā)過程，必須堅持以人為本，全員參與，不斷提高人的業(yè)務(wù)能力，加強人的責任心，充分發(fā)揮人的主觀能動性。必須緊緊抓住項目開發(fā)全過程的各個環(huán)節(jié)，采取技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的可行措施，對開發(fā)項目的全部成本構(gòu)成要素進行全面控制。同時項目成本控制要與其質(zhì)量控制目標、進度控制目標相協(xié)調(diào)。只有 這樣，開發(fā)公司才能在激烈的市場競爭中減少消耗、降低成本、化解風險，走出一條內(nèi)涵式、集約化的成本發(fā)展道路，從而實現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。 十 三 、成本管理的技術(shù)分析 （一）施工現(xiàn)場的成本管理技術(shù)分析 提高全員經(jīng)濟意識 ： 在項目部工程承包制中，項目部想要做好成本管理工作，首先要明確的一點就是成本管理應(yīng)是全員管理。成本控制決不單純是財務(wù)人員與工程核算人員的任務(wù)，也不僅僅是項目部和財務(wù)部門的事，而是全體工程建設(shè)參與者的共同任務(wù)。成本控制要做到全員參與，樹立全體人員的經(jīng)濟意識。怎樣才能樹立起全員的經(jīng)濟意識， 是目前施工企業(yè)急需解決的一個問題。 在項目部工程承包制中，提高全員經(jīng)濟意識應(yīng)該注意，首先，可以由項目經(jīng)理和上級領(lǐng)導簽訂責任書，以明確自己在工程施工過程中遇到不同情況時所應(yīng)承擔的責任。其次，在項目部內(nèi)部要層層分解責任，層層分解責任成本，層層簽訂責任書。然后，對于 15 具體