【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1000個(gè)車位寫字樓 ——，高度為 139米，其中 13層為高檔國際時(shí)裝旗艦店， 4層為開放式屋頂花園， 528層為寫字樓，頂層為多功能廳。萬象城 ——，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近 300家零售店面組成。華潤中心首期占地 ，總建面達(dá) 25萬㎡，提供約 2023個(gè)車位由超五星級(jí)君悅酒店、酒店服務(wù)公寓、國際商業(yè)休閑廣場(chǎng)以及高尚住宅構(gòu)成的華潤中心二期將于 2023年建成啟用。華潤中心二期功能配比：商業(yè) 39%，公寓 23%，住宅 23%，寫字樓 9%，酒店 6%案例四：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ——深圳華潤中心商業(yè)商業(yè)商務(wù)商務(wù)酒店酒店公寓公寓? 作用? 相互關(guān)系? 提升整體檔次的有力手段。? 標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士）。? 實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格? 保持物業(yè)形象?向心性較強(qiáng)的組成部分? 可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異? 住宅開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源? 滿足中長期居住者需求? 商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套? 商業(yè)可能對(duì)公寓帶來負(fù)面影響? 酒店為住宅或辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施? 酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次。? 商務(wù)辦公為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶。? 商務(wù)辦公可提高商業(yè)整體檔次。? 商務(wù)辦公與酒店可共享大堂。? 住宅為商業(yè)提供客源? 公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次 與單個(gè)物業(yè)的研究方法不同的是，在研究聚核體項(xiàng)目過程中需采用 相關(guān)分析法 。例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。聚核體各種物業(yè)相互關(guān)系和作用的有機(jī)生態(tài)系統(tǒng)解析酒店： 項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次；商業(yè)： 可實(shí)現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心；商務(wù)： 價(jià)值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目高端形象；公寓： 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求。在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)的市場(chǎng)承載能力，以及所承擔(dān)的功能來確定項(xiàng)目的功能組合。解析一：不同類型的物業(yè)在聚核體中承擔(dān)不同的功能功能種類模式一：各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以住宅（公寓）為驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式模式三：以寫字樓為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式模式四：以酒店為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式模式五：以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式酒店 外包經(jīng)營 —— —— 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營商務(wù) 銷售 /出租 銷售 /出租 銷售 /出租 出租 銷售 /出租商業(yè) 自行經(jīng)營 /出租 一般出租 一般出租 自行經(jīng)營 /出租 自行經(jīng)營 /出租公寓 銷售 /出租 銷售 銷售 /出租 銷售 /出租 銷售 /出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金銷售為主，能快速回籠項(xiàng)目資金各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響多為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響解析二：聚核體不同發(fā)展模式下的收益特征本項(xiàng)目適合何種發(fā)展模式？ S——優(yōu)勢(shì) W——劣勢(shì)O——機(jī)會(huì) T——威脅? 本項(xiàng)目雄居城市央?yún)^(qū)核心區(qū)位，商業(yè)價(jià)值潛力無限；? 鄰近雨湖公園，景觀資源豐富；? 周邊醫(yī)院、教育、商業(yè)配套完全成熟；? 地塊內(nèi)商業(yè)集中，且體量大，拆遷成本大。? 湘潭經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，以及長株潭一體化帶來的諸多利好，將進(jìn)一步提高本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值；? 位于湘潭全城商業(yè)核心位置，基建營商圈作為傳統(tǒng)霸主地位，將為本項(xiàng)目的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展帶來重大利好。? 棚戶區(qū)改造，沿江風(fēng)光帶的打造將提升項(xiàng)目周邊的景觀資源。? 本片區(qū)未來拆遷量較大，同類型地塊可能呈較集中供應(yīng)趨勢(shì)，將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；? 從緊的政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定沖擊OS戰(zhàn)略： 大體量商業(yè)運(yùn)作，區(qū)域位置絕佳，引進(jìn)高端酒店，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，打造湘潭最好的商業(yè)綜合廣場(chǎng)。項(xiàng)目整體發(fā)展思考 ——SWOT分析 S—— 優(yōu)勢(shì) W—— 劣勢(shì)O—— 機(jī)會(huì) T—— 威脅– 位于城市交通、商業(yè)中心位置；– 基建營商圈為湘潭老的核心商圈，商業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)質(zhì)；有悠久的商圈商業(yè)積淀；– 老城區(qū)城市規(guī)劃落后；– 區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力大；– 城市消費(fèi)和發(fā)展能支撐項(xiàng)目大體量的商業(yè)； – 區(qū)域商場(chǎng)繁多，商業(yè)運(yùn)營壓力大本案商業(yè)可立足于打造湘潭首個(gè) Central Shopping Park，滿足區(qū)域商業(yè)、商務(wù)上的需求。商業(yè)發(fā)展思考 ——SWOT分析 S—— 優(yōu)勢(shì) W—— 劣勢(shì)O—— 機(jī)會(huì) T—— 威脅– 位于城市交通、商業(yè)中心位置； – 城市商務(wù)品質(zhì)需求整體不高；– 周邊商務(wù)聚群性較差；– 商務(wù)氛圍不濃。– 本案酒店的形象驅(qū)動(dòng)– 市場(chǎng)需求的量和質(zhì)不斷加強(qiáng)；– 周邊商務(wù)氛圍不斷提升；– 目前區(qū)域內(nèi)的發(fā)展前景受到局限。市場(chǎng)具備空白點(diǎn)，且本案地段位置具備打造高端寫字樓的條件。同時(shí)寫字樓產(chǎn)品能為商業(yè)提供穩(wěn)定而充足的客源。寫字樓發(fā)展思考 ——SWOT分析 S—— 優(yōu)勢(shì) W—— 劣勢(shì)O—— 機(jī)會(huì) T—— 威脅– 位于城市交通、商業(yè)中心位置；– 城市央核，交通通達(dá)性、昭示性強(qiáng)；– 商務(wù)氛圍不濃。– 城市消費(fèi)和發(fā)展具備高端酒店發(fā)展條件；– 目前市場(chǎng)存在酒店市場(chǎng)空缺；– 宏觀房地產(chǎn)政策的威脅。建議引進(jìn)國際知名酒店管理，以提升項(xiàng)目品質(zhì)，拉動(dòng)項(xiàng)目的溢價(jià)空間；酒店發(fā)展思考 ——SWOT分析 S—— 優(yōu)勢(shì) W—— 劣勢(shì)O—— 機(jī)會(huì) T—— 威脅– 位于城市交通、商業(yè)中心位置； – 高品質(zhì)產(chǎn)品的打造，將增加其投資成本；– 城市消費(fèi)和發(fā)展具備高品質(zhì)公寓發(fā)展條件；– 商務(wù)公寓成為市場(chǎng)主流– 酒店式公寓市場(chǎng)空缺，需求強(qiáng)勁；– 房地產(chǎn)投資政策的進(jìn)一步縮緊及其他不可預(yù)期的政策影響。公寓作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，可兼顧商務(wù)需求及投資需求，為商業(yè)提供充足客流。以高檔酒店式公寓模式開發(fā)，可實(shí)現(xiàn)公寓價(jià)值提升公寓發(fā)展思考 ——SWOT分析確定初步的發(fā)展方向：商業(yè)核心綜合模式物業(yè)構(gòu)成： Central Shopping Park＋高端酒店＋ 5A級(jí)寫字樓＋酒店式公寓初步物業(yè)選擇：基于各類物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、溢價(jià)的評(píng)估，初步物業(yè)選擇如下：SWOT分析確定初步發(fā)展方向 綜合體模式確定物業(yè)名稱 檔次（或方向） 風(fēng)險(xiǎn)指數(shù) 溢價(jià)指數(shù)商業(yè) Central Shopping Park ★★☆ ★★★★★商務(wù)酒店 五星 ★ ★★★★六星 ★★ ★★★★★寫字樓 5A寫字樓 ★★☆ ★★★★公寓 商務(wù)公寓 ☆ ★★★酒店式公寓 ★★ ★★★★★以商業(yè)為核心的發(fā)展模式下，對(duì)各類物業(yè)的選擇。各物業(yè)檔次定位商　業(yè)公 寓寫字樓Central Shopping Park酒店式公寓5A級(jí)豪華寫字樓酒　店 五星級(jí)商務(wù)酒店Central Shopping Park品味品味 新高度，從此新高度，從此 引領(lǐng)世界新潮流引領(lǐng)世界新潮流5A級(jí)豪華 寫字樓尊貴新高度，從此丈量世界百強(qiáng)！五 星 級(jí)商務(wù) 酒店奢豪新高度，從此 湘潭 納全球視野！酒店式公寓生活新高度，從此家就是我的私人酒店報(bào)告體系? 目標(biāo)及問題導(dǎo)出? 項(xiàng)目透析? 市場(chǎng)研判? 開發(fā)模式及檔次建議? 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品打造? 營銷戰(zhàn)略思考湘潭地標(biāo)，城市價(jià)值集群項(xiàng)目屬性定位城市央核，湖湘價(jià)值領(lǐng)袖城市央核，湖湘價(jià)值領(lǐng)袖形象定位：匹配你與城市的高度匹配你與城市的高度廣告語：案名建議：東方財(cái)富廣場(chǎng)——城市地標(biāo)，湘潭價(jià)值集群基于項(xiàng)目定位的產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造商業(yè)產(chǎn)品打造 酒店產(chǎn)品打造公寓 產(chǎn)品打造 寫字樓產(chǎn)品打造裙樓商業(yè)主出入口項(xiàng)目平面圖優(yōu)化示意城市中央購物公園5A級(jí)寫字樓五星級(jí)酒店酒店式公寓項(xiàng)目剖面圖優(yōu)化示意——商業(yè)裙樓建議城市中央購物公園Central Shopping Park湘潭地標(biāo)，城市價(jià)值集群商業(yè)布局初步方案 滿鋪裙樓商業(yè) +雙點(diǎn)式塔樓布局? 因?yàn)榇颂幨桥f城中心區(qū)域，從產(chǎn)品方向分析，精品小戶型酒店式公寓產(chǎn)品在湘潭市場(chǎng)上的占有率還不是很高，因此以控制總價(jià)，提高單價(jià)的層次上將產(chǎn)品設(shè)定為精品酒店式公寓樓與 5A寫字樓；并且從城市空間來說，雙子塔形式在湘潭是沒有的，可以開創(chuàng)一個(gè)先河。? 商業(yè)滿鋪可以最大化的利用商業(yè)面積，但商業(yè)面積的滿鋪如果沒有相當(dāng)好的業(yè)態(tài)支持，也將造成商業(yè)的銷售速度減緩。因此我司建議采用天井形式搭配負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)。商業(yè)布局 中庭空間 中庭形狀可呈不規(guī)則變化，增加空間的趣味感。 各層中庭形狀可有所差異，豐富空間層次和視線效果。 中庭空間可布置垂掛物或廣告條幅，吸引客戶視線上移，豐富中庭環(huán)境。中庭天井中庭天井中庭空間 中庭的尺度和規(guī)模中庭為 38M20M，約 600㎡建議： 商場(chǎng)內(nèi)部的節(jié)點(diǎn)空間不多，外廣場(chǎng)空間也較為有限，因此可保持較大的中庭空間，增強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)部的人流集聚力。 中庭內(nèi)部空間的開放也有利于組織人流動(dòng)線的安排，環(huán)形走廊的設(shè)計(jì)將人流一層層的從底部吸引到頂部。中庭空間 中庭頂棚 建議： 用透明材料封頂，可自然采光。中庭空間 中庭功能 吸引人流向商場(chǎng)內(nèi)部聚集 節(jié)慶、展示、促銷及購物休憩空間 仿商場(chǎng)形式，形成趣味空間，創(chuàng)造商業(yè)氣氛，消費(fèi)者可從中庭看到各層商業(yè)活動(dòng)商業(yè)布局 負(fù)一層下沉式廣場(chǎng) 一層商業(yè)與負(fù)一層商業(yè)在中心位置，可以考慮下沉式廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，搭配天井的通透式采光，將人流進(jìn)行上下交流，并且可以在負(fù)一層的下沉式廣場(chǎng)內(nèi)舉行活動(dòng)或者小型簽唱會(huì)，增加本項(xiàng)目的人氣。垂直交通梯引導(dǎo)人流手扶欄桿及椅凳的布置促使人流停留、休憩 負(fù)一層的臨街鋪，提高價(jià)值導(dǎo)向負(fù)一層下沉式廣場(chǎng) —尺度與規(guī)模負(fù)一層廣場(chǎng)： 38M20M，約 600㎡建議： 商場(chǎng)內(nèi)部的節(jié)點(diǎn)空間不多，外廣場(chǎng)空間也較為有限，因此新設(shè)計(jì)的負(fù)一層下沉式廣 場(chǎng)，增強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)部的人流集聚力。 負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)內(nèi)部空間的開放也有利于組織人流動(dòng)線的安排，環(huán)形走廊的設(shè)計(jì)將人流也可以將人流引入到負(fù)一層。負(fù)一層下沉式廣場(chǎng) —地面鋪裝建議： 地面鋪裝的形式也是能吸引人流視覺導(dǎo)向的非常重要的要素，湘潭的市花是菊花，但是湘潭也叫蓮城，因此我們希望能在負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)的地面鋪裝形式采用菊花或者蓮花的形式進(jìn)行鋪裝，給我們的裙樓商業(yè)一個(gè)內(nèi)涵的神韻，給予銷售之時(shí)一個(gè)口頭故事營銷的可能。負(fù)一層下沉式廣場(chǎng) —廣場(chǎng)功能 吸引人流向商場(chǎng)內(nèi)部聚集 節(jié)慶、展示、促銷及購物休憩空間 仿商場(chǎng)形式，形成趣味空間，創(chuàng)造商業(yè)氣氛，消費(fèi)者可從中庭看到各層商業(yè)活動(dòng)外走廊環(huán)道天街商業(yè)騎樓騎樓與建筑的退讓 天街 騎樓和建筑退讓，形成階梯式的天街外走廊，提升逛街的情景感項(xiàng)目入口規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目景觀 /標(biāo)志性構(gòu)筑物西側(cè)入口 廣場(chǎng)、東北角設(shè)置標(biāo)志性景觀 /標(biāo)志物樹立商業(yè)形象和標(biāo)識(shí)，吸引客流。要考慮外廣場(chǎng)空間尺度，標(biāo)志物的體量要適度，既起到吸引人流的作用，又不影響商業(yè)門面的經(jīng)營。并且考慮下沉式廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，將人流從西側(cè)一直引入到負(fù)一層商業(yè)組團(tuán)中，并且利用垂直交通體系將人流引入到負(fù)一層美食廣場(chǎng)及每一層的商業(yè)區(qū)間。下沉廣場(chǎng)下沉廣場(chǎng)入口入口廣場(chǎng)廣場(chǎng)項(xiàng)目入口規(guī)劃設(shè)計(jì) —公寓 /綜合樓入口南面臨街廣場(chǎng)公寓入口公寓入口 綜合樓入口綜合樓入口? 入口處做開闊廣場(chǎng)，不應(yīng)設(shè)置大型景點(diǎn)遮擋視線。最好能與前面的商業(yè)廣場(chǎng)有點(diǎn)隔斷。? 地面停車場(chǎng)結(jié)合綠化設(shè)置。? 公寓入口與綜合樓入口之間的過度空間用足夠精致的綠化進(jìn)行布置，使兩者既相互聯(lián)系又不產(chǎn)生干擾。裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)分布形式布局的原則核心商戶分別布置在人流動(dòng)線的盡端，形成人流的拉動(dòng)。如：百貨、電玩城、餐飲百貨要求占據(jù)較有利的樓層和門面。環(huán)下沉廣場(chǎng)環(huán)下沉廣場(chǎng)臨街商鋪臨街商鋪美食廣場(chǎng)美食廣場(chǎng) 美食廣場(chǎng)美食廣場(chǎng)13F精品百貨4F電子數(shù)碼56F商務(wù)會(huì)所精品百貨精品百貨精品百貨精品百貨精品百貨精品百貨電子數(shù)碼電子數(shù)碼足浴足浴 健身健身SPA商務(wù)會(huì)所商務(wù)會(huì)所1F精品美食裙樓商業(yè) 公共休閑空間? 可在各個(gè)樓層圍繞中庭布置公共休閑空間，設(shè)置展示或休閑餐飲、娛樂等易于聚集人氣的商業(yè)經(jīng)營，形成吸引點(diǎn)