世聯(lián)_珠海鳳凰山一號(hào)別墅區(qū)價(jià)格報(bào)告_47ppt(編輯修改稿)
2025-02-17 15:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)品溢價(jià)指數(shù)確定 地理位置 片區(qū)環(huán)境 片區(qū)形象、純粹性 自然環(huán)境 居住氛圍 治安 噪音 升值前瞻 交通 車行管制 公共交通 地鐵 配套 教育配套 生活配套（娛樂、休閑） 商務(wù)配套 樓盤附加值 品牌形象 發(fā)展商實(shí)力（品牌、口碑、信譽(yù)） 承建商（品牌、施工質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)） 物業(yè)管理 品牌 收費(fèi) 服務(wù)項(xiàng)目 工程進(jìn)度 潛在風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 售樓處、樣板房 園林、立面及通道展示 導(dǎo)示系統(tǒng) 樓盤本體素質(zhì) 小區(qū)規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)模 樓間距 小區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 通風(fēng)、采光、朝向 舒適度 戶型設(shè)計(jì) 附送地下室面積 花園大小 形象 立面造型 /色彩 設(shè)備 智能化（互聯(lián)網(wǎng)、安防、局域網(wǎng)） /衛(wèi)星電視 材料 門窗 開關(guān)、管線等 環(huán)境設(shè)計(jì) 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與面積 資源占有 景致內(nèi)容（空中花園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)） 項(xiàng)目主要通過“區(qū)位”、“樓盤素質(zhì)”及“樓盤附加值”確定產(chǎn)品溢價(jià)指數(shù) 核心均價(jià)合成 比準(zhǔn)均價(jià)確定 通過市場(chǎng)比較法組合出獨(dú)棟比準(zhǔn)均價(jià)為： 28092元 /平方米 通過市場(chǎng)比較法組合出聯(lián)排比準(zhǔn)均價(jià)為： 16275元 /平方米 獨(dú)棟 面積 實(shí)收單價(jià)（毛坯） 比準(zhǔn)系數(shù) 權(quán)重 比準(zhǔn)均價(jià) 合成均價(jià) 說明 華發(fā)世紀(jì)城 (三聯(lián)排較好單位 ) 345 29288 30% 10544 28092 已減去 3000元裝修（對(duì)外報(bào)裝修價(jià)為 5000） 旭日灣（二手價(jià)） 202 16800 20% 4704 已減去 3000元裝修 龍騰灣 400600 24800 30% 9672 聚龍溪（觀海戶型二手價(jià)） 292 23500 10% 3173 已減去 3000元裝修 聯(lián)排 面積 實(shí)收單價(jià)（毛坯） 比準(zhǔn)系數(shù) 權(quán)重 比準(zhǔn)均價(jià) 合成均價(jià) 說明 金域藍(lán)灣 186 20230 10% 1400 16275 龍騰灣 280 14000 30% 5460 華發(fā)世紀(jì)城（四聯(lián)排單位） 260 21060 50% 7371 已減去 3000元裝修（對(duì)外報(bào)裝修價(jià)為 5000） 香格里海 (疊拼 ) 210250 14600 10% 2044 報(bào)告思路 1 價(jià)格制定背景 2 核心均價(jià)推導(dǎo) 4 整體推售策略 3 價(jià)格表制作 定價(jià)策略 價(jià)格表制作原則 影響價(jià)格的因素和權(quán)重 平面調(diào)差 價(jià)格敏感性分析 入市價(jià)格建議 定價(jià)策略 策略一 ： 充分發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，利用價(jià)格對(duì)比影響客戶決策。 策略二： 明晰產(chǎn)品定位，挖掘產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 策略三： 產(chǎn)品分類定價(jià)，控制合理總價(jià)，保證銷售目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 價(jià)格表制作原則 ?產(chǎn)品分類打分： —— 本次打分按獨(dú)棟、聯(lián)排二套比價(jià)體系進(jìn)行； ?精確致導(dǎo)： —— 精確制定影響兩種產(chǎn)品價(jià)格的因素和權(quán)重，戶戶爬樓打分， 分別對(duì)兩種產(chǎn)品按相應(yīng)體系進(jìn)行加權(quán)打分，加入總價(jià) 。 影響價(jià)格的因素和權(quán)重 根據(jù)豪宅客戶對(duì)“產(chǎn)品的關(guān)注因素”及“產(chǎn)品自身的差異性” 情況，對(duì)影響項(xiàng)目價(jià)格的因素及權(quán)重設(shè)定如下 （說明：以下權(quán)重需要待現(xiàn)場(chǎng)正式開放，對(duì)認(rèn)籌誠意客戶摸底后進(jìn)行修正，目前為暫定權(quán)重）： ?備注：“客戶關(guān)注因素”主要通過銷售人員與客戶接觸訪談而得。 ? “產(chǎn)品差異性”主要 通過項(xiàng)目組多次實(shí)地爬樓獲得。 獨(dú)棟 各因素權(quán)重 景觀 私密性 戶型 噪音 45% 15% 15% 25% 聯(lián)排 各因素權(quán)重 景觀 私密性 戶型 朝向 噪音 30% 15% 20% 10% 25% 平面調(diào)差 平面差原則： 根據(jù)系數(shù)法形成平面價(jià)差 ?由于別墅項(xiàng)目的特殊性，價(jià)格區(qū)間跨度遠(yuǎn)大于普通住宅。根據(jù)對(duì)北京、上海、廣州、深圳四城市的重點(diǎn)別墅項(xiàng)目考察發(fā)現(xiàn)，各項(xiàng)目的價(jià)格浮動(dòng)范圍（ K）在 30%— 50%之間。 ?通過產(chǎn)品分類，產(chǎn)品內(nèi)部均好性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目各類產(chǎn)品的合理平面差取值分別為： 差異性 價(jià)格浮動(dòng)范圍 平面差值 獨(dú)棟 較大 60% 18000 聯(lián)排 中等 40% 7200 附送面積處理 項(xiàng)目所有的單位均贈(zèng)送地下室、花園、露臺(tái)等。 綜合考慮“世聯(lián)代理別墅項(xiàng)目贈(zèng)送面積的計(jì)算方式”以及“本項(xiàng)目各類附送面積可用性”因素， 將按照其相應(yīng)的比例計(jì)入計(jì)價(jià)面積，納入價(jià)格體系。 各類附加面積的計(jì)算方式如下： 花園面積 地下室面積 露臺(tái) 面積折算率 25% 50% 20% 獨(dú)棟打分排序 1組團(tuán) 2組團(tuán) 3組團(tuán) 4組團(tuán) 5組團(tuán) 6組團(tuán) 7組團(tuán) 8組團(tuán) 8組團(tuán) 3組團(tuán)〉 1組團(tuán)〉 4組團(tuán)〉 6組團(tuán) 2組團(tuán) 7組團(tuán) 5組團(tuán) 價(jià)格策略調(diào)整 ?將 1 2 30立為標(biāo)桿產(chǎn)品，進(jìn)行特殊調(diào)差：15002023元 /m2； ?29—— 25號(hào)為保留單位，進(jìn)行特殊調(diào)差 1000元 /m2 ?23號(hào)、 30號(hào)為樣板房單位，加上裝修價(jià)格（帶家私）單位為： 5500元 /m2加入單價(jià) 獨(dú)棟價(jià)格分布及排序（實(shí)收） 均價(jià) 37822 總價(jià)區(qū)間：9601400萬 均價(jià) 32225 總價(jià)區(qū)間：10001500萬 均價(jià) 27012 總價(jià)區(qū)間：720820萬 均價(jià) 43283 總價(jià)：1657萬元 均價(jià) 22601 總價(jià)區(qū)間：810870萬 均價(jià) 39667 總價(jià)區(qū)間：14901580萬 均價(jià) 24680 總價(jià)區(qū)間：660780萬 均價(jià)26548 總價(jià)區(qū)間：710885萬 均價(jià) 24677 總價(jià)區(qū)間：720770萬 1組團(tuán) 2組團(tuán) 3組團(tuán) 4組團(tuán) 5組團(tuán) 6組團(tuán) 7組團(tuán) 8組團(tuán) 均價(jià)46442 總價(jià)1712萬 聯(lián)排價(jià)格分布及排序（實(shí)收） 均價(jià) 22023 總價(jià)區(qū)間：550600萬 均價(jià) 14661 總價(jià)區(qū)間：370395萬
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