世聯(lián)_珠海鳳凰山一號別墅區(qū)價格報告_47ppt(編輯修改稿)
2025-02-17 15:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)品溢價指數(shù)確定 地理位置 片區(qū)環(huán)境 片區(qū)形象、純粹性 自然環(huán)境 居住氛圍 治安 噪音 升值前瞻 交通 車行管制 公共交通 地鐵 配套 教育配套 生活配套（娛樂、休閑） 商務(wù)配套 樓盤附加值 品牌形象 發(fā)展商實力（品牌、口碑、信譽(yù)） 承建商（品牌、施工質(zhì)量、現(xiàn)場） 物業(yè)管理 品牌 收費 服務(wù)項目 工程進(jìn)度 潛在風(fēng)險 現(xiàn)場包裝 售樓處、樣板房 園林、立面及通道展示 導(dǎo)示系統(tǒng) 樓盤本體素質(zhì) 小區(qū)規(guī)劃 項目規(guī)模 樓間距 小區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計 通風(fēng)、采光、朝向 舒適度 戶型設(shè)計 附送地下室面積 花園大小 形象 立面造型 /色彩 設(shè)備 智能化（互聯(lián)網(wǎng)、安防、局域網(wǎng)） /衛(wèi)星電視 材料 門窗 開關(guān)、管線等 環(huán)境設(shè)計 園林規(guī)劃設(shè)計與面積 資源占有 景致內(nèi)容（空中花園、游泳池、網(wǎng)球場） 項目主要通過“區(qū)位”、“樓盤素質(zhì)”及“樓盤附加值”確定產(chǎn)品溢價指數(shù) 核心均價合成 比準(zhǔn)均價確定 通過市場比較法組合出獨棟比準(zhǔn)均價為： 28092元 /平方米 通過市場比較法組合出聯(lián)排比準(zhǔn)均價為： 16275元 /平方米 獨棟 面積 實收單價（毛坯） 比準(zhǔn)系數(shù) 權(quán)重 比準(zhǔn)均價 合成均價 說明 華發(fā)世紀(jì)城 (三聯(lián)排較好單位 ) 345 29288 30% 10544 28092 已減去 3000元裝修（對外報裝修價為 5000） 旭日灣（二手價） 202 16800 20% 4704 已減去 3000元裝修 龍騰灣 400600 24800 30% 9672 聚龍溪（觀海戶型二手價） 292 23500 10% 3173 已減去 3000元裝修 聯(lián)排 面積 實收單價（毛坯） 比準(zhǔn)系數(shù) 權(quán)重 比準(zhǔn)均價 合成均價 說明 金域藍(lán)灣 186 20230 10% 1400 16275 龍騰灣 280 14000 30% 5460 華發(fā)世紀(jì)城（四聯(lián)排單位） 260 21060 50% 7371 已減去 3000元裝修（對外報裝修價為 5000） 香格里海 (疊拼 ) 210250 14600 10% 2044 報告思路 1 價格制定背景 2 核心均價推導(dǎo) 4 整體推售策略 3 價格表制作 定價策略 價格表制作原則 影響價格的因素和權(quán)重 平面調(diào)差 價格敏感性分析 入市價格建議 定價策略 策略一 ： 充分發(fā)揮價格杠桿作用，利用價格對比影響客戶決策。 策略二： 明晰產(chǎn)品定位，挖掘產(chǎn)品價值，實現(xiàn)價值最大化。 策略三： 產(chǎn)品分類定價，控制合理總價，保證銷售目標(biāo)的順利實現(xiàn)。 價格表制作原則 ?產(chǎn)品分類打分： —— 本次打分按獨棟、聯(lián)排二套比價體系進(jìn)行； ?精確致導(dǎo)： —— 精確制定影響兩種產(chǎn)品價格的因素和權(quán)重，戶戶爬樓打分， 分別對兩種產(chǎn)品按相應(yīng)體系進(jìn)行加權(quán)打分，加入總價 。 影響價格的因素和權(quán)重 根據(jù)豪宅客戶對“產(chǎn)品的關(guān)注因素”及“產(chǎn)品自身的差異性” 情況，對影響項目價格的因素及權(quán)重設(shè)定如下 （說明：以下權(quán)重需要待現(xiàn)場正式開放，對認(rèn)籌誠意客戶摸底后進(jìn)行修正，目前為暫定權(quán)重）： ?備注：“客戶關(guān)注因素”主要通過銷售人員與客戶接觸訪談而得。 ? “產(chǎn)品差異性”主要 通過項目組多次實地爬樓獲得。 獨棟 各因素權(quán)重 景觀 私密性 戶型 噪音 45% 15% 15% 25% 聯(lián)排 各因素權(quán)重 景觀 私密性 戶型 朝向 噪音 30% 15% 20% 10% 25% 平面調(diào)差 平面差原則： 根據(jù)系數(shù)法形成平面價差 ?由于別墅項目的特殊性，價格區(qū)間跨度遠(yuǎn)大于普通住宅。根據(jù)對北京、上海、廣州、深圳四城市的重點別墅項目考察發(fā)現(xiàn)，各項目的價格浮動范圍（ K）在 30%— 50%之間。 ?通過產(chǎn)品分類，產(chǎn)品內(nèi)部均好性較強(qiáng)，因此本項目各類產(chǎn)品的合理平面差取值分別為： 差異性 價格浮動范圍 平面差值 獨棟 較大 60% 18000 聯(lián)排 中等 40% 7200 附送面積處理 項目所有的單位均贈送地下室、花園、露臺等。 綜合考慮“世聯(lián)代理別墅項目贈送面積的計算方式”以及“本項目各類附送面積可用性”因素， 將按照其相應(yīng)的比例計入計價面積，納入價格體系。 各類附加面積的計算方式如下： 花園面積 地下室面積 露臺 面積折算率 25% 50% 20% 獨棟打分排序 1組團(tuán) 2組團(tuán) 3組團(tuán) 4組團(tuán) 5組團(tuán) 6組團(tuán) 7組團(tuán) 8組團(tuán) 8組團(tuán) 3組團(tuán)〉 1組團(tuán)〉 4組團(tuán)〉 6組團(tuán) 2組團(tuán) 7組團(tuán) 5組團(tuán) 價格策略調(diào)整 ?將 1 2 30立為標(biāo)桿產(chǎn)品，進(jìn)行特殊調(diào)差：15002023元 /m2； ?29—— 25號為保留單位，進(jìn)行特殊調(diào)差 1000元 /m2 ?23號、 30號為樣板房單位，加上裝修價格（帶家私）單位為： 5500元 /m2加入單價 獨棟價格分布及排序（實收） 均價 37822 總價區(qū)間：9601400萬 均價 32225 總價區(qū)間：10001500萬 均價 27012 總價區(qū)間：720820萬 均價 43283 總價：1657萬元 均價 22601 總價區(qū)間：810870萬 均價 39667 總價區(qū)間：14901580萬 均價 24680 總價區(qū)間：660780萬 均價26548 總價區(qū)間：710885萬 均價 24677 總價區(qū)間：720770萬 1組團(tuán) 2組團(tuán) 3組團(tuán) 4組團(tuán) 5組團(tuán) 6組團(tuán) 7組團(tuán) 8組團(tuán) 均價46442 總價1712萬 聯(lián)排價格分布及排序（實收） 均價 22023 總價區(qū)間：550600萬 均價 14661 總價區(qū)間：370395萬
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