【文章內(nèi)容簡介】 戶數(shù)面積段(m2)獨(dú)棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195雙拼定價(jià)聯(lián)體別墅定價(jià)法：產(chǎn)品價(jià)格經(jīng)驗(yàn)值系數(shù)折算聯(lián)體別墅定價(jià)法：產(chǎn)品價(jià)格經(jīng)驗(yàn)值系數(shù)折算根據(jù)實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，一般項(xiàng)目中雙拼別墅與聯(lián)體別墅單價(jià)比值為 ，在此取中間值 ，則：雙拼別墅參考單價(jià)： 15650元 /m2 單價(jià)比值：雙拼 /聯(lián)體 = 項(xiàng)目聯(lián)體別墅單價(jià)區(qū)間： 13042元 /m2項(xiàng)目聯(lián)體別墅參考單價(jià)均值： 13000元 /m2 聯(lián)體別墅單價(jià)區(qū)間聯(lián)排定價(jià)項(xiàng)目聯(lián)排別墅參考總價(jià)區(qū)間： 265 275萬 產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2)獨(dú)棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195聯(lián)體別墅總價(jià)區(qū)間聯(lián)排定價(jià)疊加別墅定價(jià)法：跑量產(chǎn)品，控制總價(jià)疊加別墅定價(jià)法：跑量產(chǎn)品，控制總價(jià)產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2)獨(dú)棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195? 項(xiàng)目疊加產(chǎn)品處于隔河的 B7地塊，作為稀釋容積率產(chǎn)品，占本案總體量的 33%，基于所處地塊位置的劣勢(shì)及產(chǎn)品的體量，建議在實(shí)際銷售中采用總價(jià)控制的策略，以保證該產(chǎn)品線迅速跑量。? 同時(shí)從區(qū)域市場(chǎng)客戶對(duì)價(jià)格的接受度研究發(fā)現(xiàn)，該類產(chǎn)品的單價(jià)以 10000元 /m2為價(jià)格門檻。綜合以上分析，建議： 疊加產(chǎn)品單價(jià)落點(diǎn)： 10000元 /m2 疊加產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間： 190200萬疊加定價(jià)資金回籠預(yù)期項(xiàng)目總銷 約約 雙拼雙拼均價(jià)： 24000元 /m2獨(dú)棟獨(dú)棟建面： m2約 均價(jià)： 15600元 /m2建面： 約 +疊加疊加均價(jià)： 10000元 /m2建面： + 約 雙拼雙拼均價(jià)： 13000元 /m2建面： 約 +73項(xiàng)目開盤價(jià)格制定策略項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法市場(chǎng)比較法總價(jià)卡位法價(jià)格系數(shù)法入市價(jià)格策略 入市價(jià)格形成74萬安金邸價(jià)格建議報(bào)告謹(jǐn)呈：農(nóng)工商房產(chǎn)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司所有，未經(jīng)同策書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。：價(jià)格建議報(bào)告2023/1275目標(biāo)下的市場(chǎng)研究目標(biāo)下的市場(chǎng)研究價(jià)格建議價(jià)格建議項(xiàng)目背景及核心問題項(xiàng)目背景及核心問題76主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積 68540平方米總建筑面積 87456平方米商業(yè)建筑面積 3683平方米住宅建筑面積 68538平方米住宅類別 小高層、花園洋房、聯(lián)體容積率 建筑密度 %綠化率 %總戶數(shù) 578戶車位 地下 171/地上 270項(xiàng)目背景 朱涇萬安街龍頭地段，上風(fēng)上水，高品質(zhì)低密度社區(qū)朱涇萬安街龍頭地段，上風(fēng)上水，高品質(zhì)低密度社區(qū)77聯(lián)排洋房公寓 雙拼掘石港東林河?xùn)|林東街萬安街勝利街濱河路項(xiàng)目背景序號(hào) 形態(tài) 樓號(hào) 面積（ m2）1 小高層 3 2 多層 7 3 8 4 20 5 25 6 別墅 11 7 14 8 15 9 16 10 17 11 18 12 21 13 22 14 23 15 26 16 27 17 28 18 29 19 30 20 34 21 35 22 商 A 合計(jì)面積 首批可售房源首批可售房源共首批可售房源共 27000㎡㎡ ，其中小高層，其中小高層 5831㎡㎡ ，花園洋房，花園洋房 7774㎡㎡ ，別墅，別墅11830㎡㎡78價(jià)格目標(biāo) 2023年 1月 30日首次開盤，產(chǎn)品有公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅，開盤完成 90%銷售率 速度目標(biāo) 2023年年中前房源全部開完，首次開盤后 9個(gè)月內(nèi)基本上完成項(xiàng)目的銷售4 季度季度 1季度季度 2季度季度項(xiàng)目工程及營銷節(jié)點(diǎn)預(yù)估：工程進(jìn)度營銷節(jié)點(diǎn)首批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)2023年年1月底首次開盤進(jìn)場(chǎng)及蓄水價(jià)格目標(biāo)速度目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)整盤目標(biāo)首次開盤項(xiàng)目背景項(xiàng)目目標(biāo)：2023年年第二次開盤第三次次開盤第二批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) 第三批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)79本項(xiàng)目入市價(jià)格策略？首批房源開盤均價(jià)？在首次開盤價(jià)格的基礎(chǔ)上，各產(chǎn)品線整盤均價(jià)？Q1:Q2:基于對(duì)目標(biāo)的理解，我們將回答以下兩個(gè)核心問題：核心問題80項(xiàng)目背景及核心問題項(xiàng)目背景及核心問題目標(biāo)下的市場(chǎng)研究目標(biāo)下的市場(chǎng)研究價(jià)格建議價(jià)格建議宏觀市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究外圍市場(chǎng)研究外圍市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究框架區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究客戶落點(diǎn)梳理客戶落點(diǎn)梳理81宏觀市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究洞悉未來宏觀大勢(shì)，是本案的立足根本！洞悉未來宏觀大勢(shì)，是本案的立足根本！82宏觀市場(chǎng) 08年下半年，一場(chǎng)金融風(fēng)暴席卷全球，年下半年，一場(chǎng)金融風(fēng)暴席卷全球， 從從 10月起，中央密集發(fā)布了以救月起，中央密集發(fā)布了以救市為目的一系列政策市為目的一系列政策83上海市自 07年 “ 927 新政 ” 出臺(tái)，成交量開始直線下降，隨后在一定幅度內(nèi)波動(dòng)，整體成交低迷，直至 08年 “ 1028新政 ” 出臺(tái)及政府救市措施的刺激，成交量從 09年初開始回升，目前整體表現(xiàn)出 “ 量價(jià)齊升 ” 。09年 110月，商品住宅累計(jì)成交 1485萬 ㎡ ，與 08年同期相比增加 98%，超過 08年全年的成交面積（ 08年全年成交 萬 ㎡ ）；受制于供應(yīng)量影響， 10月全市商品住宅成交 107萬方，成交均價(jià)高達(dá) 17102元 /平方米。二套房政策出臺(tái)，打壓樓市政府救市政策出臺(tái)08年市場(chǎng)調(diào)整受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場(chǎng)主力，受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場(chǎng)主力， 09年年 110月月，商品住宅累計(jì)成交，商品住宅累計(jì)成交 1485萬㎡，成交量同比激增萬㎡，成交量同比激增 98%宏觀市場(chǎng)84 2023/3/27在 09年市場(chǎng)的成交量爆發(fā)性增長態(tài)勢(shì)下，2023年的市場(chǎng)走勢(shì)是否依然樂觀？宏觀市場(chǎng)中國房地產(chǎn)特征：政策導(dǎo)向的市場(chǎng)85樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來的積極支持改為溫和調(diào)整，甚樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來的積極支持改為溫和調(diào)整，甚至部分領(lǐng)域（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊至部分領(lǐng)域（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊宏觀市場(chǎng)86緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái) 在實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后， GDP增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)得以保證，政府或?qū)⒊鍪执驌舴康禺a(chǎn)市場(chǎng)，避免資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)， 緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái) ， 近期主要采用較溫和的調(diào)控手段 今年四季度到明年上半年，國民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，外需萎縮的局面及影響還在持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民購房消費(fèi)仍是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的重要選擇。實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后，樓市可能成為打壓對(duì)象，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后，樓市可能成為打壓對(duì)象，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái)在明年二季度出臺(tái)房地產(chǎn)政策日前，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)日前主辦的 “亞洲國際地產(chǎn)投資交易會(huì) ”上，與會(huì)專家認(rèn)為， 緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái)。 87p加強(qiáng)保障房建設(shè)p土地登記p強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù) 2023 2023 2023 2023 2023金融政策稅收政策土地政策市場(chǎng)政策p國八條p新國八條p購房實(shí)名制p國六條p70/90p嚴(yán)控外資購房p自住房銷售征稅p二手房交易征個(gè)人所得稅p貸款企業(yè)資質(zhì)限定p外匯結(jié)匯金額限定p上調(diào)住房貸款首付和利率p房產(chǎn)商企業(yè)所得稅重申p加大非商品房土地供應(yīng)p嚴(yán)控低密度住宅土地供應(yīng)p加大閑置土地處置力度p調(diào)高存貸款利率p加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理通知p明確自住房首付比例p強(qiáng)征二手房交易個(gè)人所得稅p調(diào)高存款準(zhǔn)備金率p提高二套房首付和利率p加大保障性住房力度p嚴(yán)控經(jīng)濟(jì)試用房 標(biāo)準(zhǔn)p重申閑置土地清理p上調(diào)存款準(zhǔn)備金率p加強(qiáng)保障性安居住房p重申二套房信貸政策p清理改變性質(zhì)和提高容積率的房產(chǎn)項(xiàng)目減少不合理需求 加強(qiáng)民生保障p清算土地增值稅促進(jìn)合理利用 調(diào)整利用結(jié)構(gòu)整體來看，整體來看， 09年以后，全國商品房銷售火爆、價(jià)格暴漲，相關(guān)政策層面的年以后，全國商品房銷售火爆、價(jià)格暴漲，相關(guān)政策層面的調(diào)控將加大后期整體宏觀市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性調(diào)控將加大后期整體宏觀市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性p 研究開征物業(yè)稅p國家出臺(tái)土地增值稅清算管理規(guī)程p上海出臺(tái)一系列稅費(fèi)減免政策p銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)化貸款流向管理p 新增貸款比例下降減少流動(dòng)性 防止樓市及經(jīng)濟(jì)過熱增加交易及持有成本 抑制投機(jī)需求宏觀市場(chǎng)88 88 2023/3/272023年市場(chǎng)預(yù)期 導(dǎo)致因素世界經(jīng)濟(jì)雖然仍未走出金融危機(jī)的陰影，世界經(jīng)濟(jì)雖然仍未走出金融危機(jī)的陰影，但但 中國整體經(jīng)濟(jì)仍在不斷好轉(zhuǎn)，并且通脹預(yù)期依舊在市場(chǎng)過于火爆，有滋生房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在市場(chǎng)過于火爆，有滋生房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期下，國家再次預(yù)期下，國家再次 重申嚴(yán)控二套房貸款政策市場(chǎng)有效需求客戶減少，后市信心受影響房屋保值增值功能及需求依然存在未來房產(chǎn)市場(chǎng)趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)未來房產(chǎn)市場(chǎng)趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)價(jià)格暴漲已經(jīng)超越消費(fèi)者承受力，金融、宏觀政策收緊，價(jià)格暴漲已經(jīng)超越消費(fèi)者承受力，金融、宏觀政策收緊， 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì) 2023年房年房產(chǎn)市場(chǎng)趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)產(chǎn)市場(chǎng)趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)宏觀總結(jié)89外圍外圍 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究選取金山新城板塊，該板塊交投活躍，市場(chǎng)競爭充分，作為本區(qū)域價(jià)格水平的參考90公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)91金山新城金山新城龍澤園寶華海灣城石化區(qū)域石化區(qū)域區(qū)域在售公寓項(xiàng)目區(qū)域 項(xiàng)目名稱 形態(tài)新城區(qū) 龍澤園 小高層金悅?cè)A庭 聯(lián)排、多層、小高 層金山衛(wèi)鎮(zhèn) 御景龍庭 小高層、聯(lián)排石化街道 寶華海灣城 小高層、疊加華府海景 高層金悅?cè)A庭華府海景本案公寓市場(chǎng) 目前區(qū)域內(nèi)在售公寓項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)和石化街道目前區(qū)域內(nèi)在售公寓項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)和石化街道金山衛(wèi)鎮(zhèn)金山衛(wèi)鎮(zhèn)御景龍庭92華府海景目前報(bào)價(jià)為華府海景目前報(bào)價(jià)為 18000元元 /平方米平方米月成交走勢(shì)華府海景公寓于 09年 7月底開盤價(jià)格 13000元平方米，開盤至今均價(jià) 13500元 /平方米，目前隨著金山市場(chǎng)迅速價(jià)格上漲該樓盤目前已報(bào)價(jià) 18000元 /平方米09年 911月周成交走勢(shì)占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 9萬平方米 424戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量9萬平方米 424套 0套 82套華府海景93龍澤園二期報(bào)價(jià)龍澤園二期報(bào)價(jià) 9500元元 /平方米平方米月成交走勢(shì)龍澤園二期海望龍澤園公寓十月底開盤均價(jià)9000元 /平方米，開盤至今均價(jià) 9100元 /平方米，未來還有一批房源目前報(bào)價(jià) 9500元 /平方米；09年 911月周成交走勢(shì)占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 1102戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量 916套 預(yù)計(jì) 186套 263套龍澤園二期94寶華海灣城目前報(bào)價(jià)寶華海灣城目前報(bào)價(jià) 9500元元 /平方米平方米月成交走勢(shì)寶華海灣城公寓自開盤時(shí) 7300元 /平方米的均價(jià)一路上漲，整盤均價(jià) 7500，經(jīng)過 4個(gè)月漲幅目前報(bào)價(jià)近 9500元 /平方米；09年 911月周成交走勢(shì)占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)17萬平方米 20萬平方米 1400戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量20萬平方米 1100套 預(yù)計(jì) 300套 411套寶華海灣城95金悅?cè)A庭下月將推出一批新房源，預(yù)計(jì)售價(jià)在金悅?cè)A庭下月將推出一批新房源，預(yù)計(jì)售價(jià)在 7500元元 /平方米平方米月成交走勢(shì)金悅?cè)A庭公寓于 09年 7月底開盤價(jià)格 5700元 /平方米，開盤至今均價(jià) 6500元 /平方米，該樓盤下月將推出一批新房源預(yù)計(jì)售價(jià)在 7500元 /平方米09年 911月周成交走勢(shì)占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)11萬平方米 17萬平方米 640戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量17萬平方米 450套 200套 90套金悅?cè)A庭96御景龍庭占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)13萬平方米 22萬平方米 1592戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量20萬平方米 282套 0套 0套月成交走勢(shì)09年 911月周成交走勢(shì)御景龍庭公寓 6000元 /平方米， 7200元 /平米，已全部售磬，下批開盤約在明年 3月。御景龍庭下批約在明年御景龍庭下批約在明年 3月開盤，目前均價(jià)月開盤，目前均價(jià) 7200元元 /平方米平方米97類型 項(xiàng)目名稱 占地面積 總建筑面 積 容積 率 客戶特征 09年至今推案 /去化 目前報(bào)價(jià)高端投資項(xiàng)目 華府海景 m2 m2 市區(qū)投資客，部分本地 高端客戶 424/342 18000高端項(xiàng)目龍澤園 m2 19萬 m2 本地高端客戶，政府官 員 106/98 9500