商業(yè)營銷策略分析教材(編輯修改稿)
2025-02-14 04:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 健品 、 母嬰集合店 、 數(shù)碼通訊 、 化妝品 、 家居用品 項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 銷售時(shí)間 層數(shù) 可售套數(shù) 可售面積 (㎡） 實(shí)收均價(jià) （元 /㎡） 月均銷售面積（㎡） 喜盈門 范城 8棟 12F 40 21448 277 項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 銷售時(shí)間 層數(shù) 可售套數(shù) 可售面積 (㎡） 實(shí)收均價(jià) （元 /㎡） 月均銷售面積（㎡） 喜盈門 范城 3棟商業(yè) 1層 2層 16 5928 26045 282 3層 2 3391 11000 161 4層 2 3391 11000 161 56層 5 7002 8000 333 合計(jì) 25 19711 14459 939 項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 銷售時(shí)間 層數(shù) 可售套數(shù) 可售面積 (㎡） 實(shí)收均價(jià) （元 /㎡） 月均銷售面積（㎡） 喜盈門 范城 1 1層 (含 超市） 299 38693 1F可售 18693 23702 343 1F 206 21199 25486 766 2F 226 19093 16708 596 8F（暫不計(jì)入） 19 1729 30000 82 合計(jì) 58985 22052 1705 銷售策略： 1棟與 3棟統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營，采取銷售迒租政策 返租 20年，第 1至第 3年 返租 租金為總房價(jià) 7%，前 三年返 租 的 租金可以直接抵 總 房款；第 4年為總房價(jià) 的 %；第 5年為總房價(jià) 的 8%；第 6年為總房價(jià) 的 %；第 720年租金二八分成， 20%給物 業(yè) 作為運(yùn)營管理費(fèi) ,給業(yè)主保底 5%。 （注：如果大客戶購買，單價(jià)較低的，由開發(fā)商與大客戶一同找租賃方，租賃直接與客戶簽約，不再享受迒現(xiàn)租政策） 設(shè)立總價(jià)區(qū)間： 1棟 負(fù) 1F熱銷戶型平均 45平方米 , 熱銷總價(jià) 100萬左右。 1F不 2F面積稍大，集中在 6070平左右，總價(jià) 150180萬 8棟（即公寓樓下的底商）采取直接銷售政策 銷售情況 開盤時(shí)間 在售樓棟 戶型面積 套數(shù) 成交套數(shù) 成交單價(jià) 剩余套數(shù) 去化率 2023年 5月 10日 4 513803 39 21 元 /平 18 54% 2023年 5月 21日 3 106166 34 9 萬元 /平 25 26% 2023年 8月 29日 1 512243 30 14 元 /平 16 47% 學(xué)習(xí)借鑒案例 望城熱銷案例潤和之悅 ：引進(jìn)步步高、工行、肯德基等較有吸引力業(yè)態(tài) +3%的 高額轉(zhuǎn)介獎勵(lì)， 2023年 5月份入市，到 10月份銷售 潤和紫郡 252。 潤和紫郡引進(jìn)步步高商業(yè)中心、總體量 萬方左右，另外與潤和之悅結(jié)合打出“潤和金街”概念； 252。 商鋪面積從 51297平不等，打出 10000元 /平米起； 252。 商鋪分兩類，一類是一拖二銷售，一類為單層銷售； 252。單層商鋪面積在 50平左右，銷售 2 /平米，均價(jià) /平米；一拖二商鋪面積在 100平以上，單價(jià)在 /平米； 252?！皾櫤徒鸾帧笔着_盤，蓄客一個(gè)半月，對外銷售 21套。其中，單層商鋪?zhàn)咚俅笥谝煌隙N售。 協(xié)信星瀾匯基本信息 ： 地址：岳麓區(qū)茶子山東路 166號（茶子山郵政所右方） 總占地：約 5萬平米； 容積率： 5 總建面：約 44萬平米； 物業(yè)費(fèi)：高層住宅 /平米 /月，辦公 4元 /平米 /月，底商 6元 /平米 /月，商業(yè)街 12/平 協(xié)信星瀾匯一期基本信息 ： 總建面：約 停車位： 1377個(gè) 物業(yè)類型： 9棟住宅 +1棟 soho公寓 +block商業(yè)街區(qū)；住宅 8為 34層；住宅 3為 32層；辦公樓為 32層； 參考案例 ——協(xié)信星瀾匯 迒祖十年，自住運(yùn)營。 7月份開盤，現(xiàn)已銷售近 3億，剩余三四樓部分單位。 星瀾大街商業(yè)總結(jié) ，設(shè)置北向一層進(jìn)入口，南向下沉式廣場，帶活南向滿鋪商鋪。并結(jié)合地勢設(shè)置 8個(gè)人流進(jìn)出口、五條交通動線、八大節(jié)點(diǎn)廣場； ，帶動滿鋪的三層住宅底商，且高層住宅沿金街鋪開。存在爭議的有兩點(diǎn)： 1）此商業(yè)規(guī)劃對高層住宅干擾是否能被剛需客戶接納； 2）住宅二、三層為獨(dú)立個(gè)體，金街是否能帶動它們存活下去？ 星瀾大街銷售分析 銷售策略 ：帶租約銷售，統(tǒng)一招商運(yùn)營管理，返祖十年，返祖按月租金 100200元 /平米 ?月（金街 200元 /平米 ?月），每套返祖租金不同 銷售價(jià)格 ：一層 36萬元 /平米，二三樓售價(jià) 23萬元 /平米、四層單價(jià) /平米 銷售速度 ： 5月 3日開放售樓處， 5月底商鋪開始認(rèn)籌。于 6月 29日解籌，銷售 案例參考借鑒： 前期業(yè)態(tài)規(guī)劃 招商：主力店、意向商家 給客戶信心 ：算的過來賬 /相信商業(yè)可存活 /保值增值 項(xiàng)目商業(yè)氛圍展示 委托經(jīng)營 返祖模式 低首付 降低投資門檻 龍湖湘風(fēng)原著商鋪分析 體育公園 商鋪位置：沿銀星路不金甲沖路； 商鋪進(jìn)深： 1015米，大部分進(jìn)深在 15米； 商鋪面寬： 35米； 層高：一層 ，二層 ； 商鋪面積 :50200平之間； 商鋪面積分布： G1棟： 30平單層商鋪， 120平一拖二商鋪，部分節(jié)點(diǎn) 200平一拖二； G2棟：單層 6080平，一拖二 120160平； S2S10：單層： 6080平，一拖二在 100180平之間； 不臨主干道，商鋪?zhàn)陨磉M(jìn)深過長，單鋪面積過大，一拖二大鋪?zhàn)诱即蟛糠郑? 位置 套數(shù) 推售面積 鋪面 銷售面積 總價(jià)段 銷售率 S01 16 1247 30145 544 50250 % S06 16 1119 6090 250
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