【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1 2 當(dāng)項(xiàng)目各方面條件不好的時(shí)候，我們得想方設(shè)法地為項(xiàng)目 找更多的說(shuō)法，得用一些實(shí)際的東西來(lái)支撐銷(xiāo)售。而且， 2兩條街體積較大，僅僅講業(yè)態(tài)規(guī)劃還是不夠，必須得 用主題街的形式來(lái)增加街的價(jià)值和影響。 1區(qū)：除了餐飲，幾乎沒(méi)有業(yè)態(tài)能夠選擇這樣的位置。而且 項(xiàng)目位置最差，必須是投資者認(rèn)同的業(yè)態(tài)才能支撐該區(qū)域 的銷(xiāo)售， 故定位為“餐飲街” 2區(qū)：進(jìn)深 1520米的鋪位，且面積大，除了家居家裝類(lèi)的 業(yè)態(tài)，也幾乎很難再有合適的業(yè)態(tài)到社區(qū)來(lái)經(jīng)營(yíng)。且坂田 片區(qū)住宅大量開(kāi)發(fā)，未來(lái)對(duì)家居家飾的需求較大， 故定位 為“家居街” Page 43 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 中海月朗苑 壹街 升值 1號(hào)街 坂田首席餐飲、家居主題街 而且，關(guān)于升值 1號(hào)街我們也能從以下三點(diǎn)清晰地延展： 從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間 從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間 從項(xiàng)目本身來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間 如此，項(xiàng)目已有了完整的價(jià)值體系： Page 44 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 概念一：項(xiàng)目所處龍華－坂田片區(qū)是深圳最熱的片區(qū)，升值潛力第一 深圳其他區(qū)域與項(xiàng)目片區(qū)的對(duì)比分析。本項(xiàng)目屬于“龍華 — 坂田”片區(qū)， 是深圳最熱點(diǎn)也是具成長(zhǎng)潛力的片區(qū)，通過(guò)對(duì)比深圳其它片區(qū)的土地供應(yīng) 量、商品房銷(xiāo)售情況及未來(lái)片區(qū)規(guī)劃帶來(lái)的大市場(chǎng)前景展望來(lái)襯托項(xiàng)目所 處片區(qū)的未來(lái)升值空間。 從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑 壹街 Page 45 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 概念二：主題鮮明的業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 坂田首席餐飲、家居、裝飾生活街區(qū) 首席即第一、最早的意思，體現(xiàn)業(yè)態(tài)定位的市場(chǎng)空間。 從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑 壹街 A、餐飲定位的價(jià)值支撐： ? 吸客能力 —— 餐飲能夠帶來(lái)定向消費(fèi)人群。 ? 稀缺性 —— 坂田缺乏餐飲，坂田餐飲市場(chǎng)在呼喚。 ? 第五園不能做餐飲，擁有穩(wěn)固客戶群體。 ? 工業(yè)廠區(qū)旁邊一定是餐飲旺區(qū)。 ? 餐飲對(duì)位置不是特別敏感。（南面商鋪位置較偏） ? 提供車(chē)位。 B、家居裝飾的價(jià)值支撐： ? 坂田家居、裝飾多為零散經(jīng)營(yíng)，主要服務(wù)社區(qū)本身的住戶。 ? 本項(xiàng)目打造坂田首席家居裝飾專(zhuān)業(yè)一條街，除吸引第五園、月朗苑固有的客戶群之外，還能吸引其它社區(qū)的客戶群。 ? 項(xiàng)目周邊的工廠、農(nóng)民房均規(guī)劃為住宅用地，未來(lái)大量住宅開(kāi)發(fā)對(duì)家居、裝飾有較大的市場(chǎng)需求量。 ? 第五園商業(yè)保有量不足，且沒(méi)有家居、裝飾的規(guī)劃，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力。 Page 46 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 概念三：本項(xiàng)目必將成為片區(qū)內(nèi)最具升值潛力的 1號(hào)街 ? 第五園的聚客力對(duì)項(xiàng)目的強(qiáng)力支撐。 ? 街鋪?zhàn)罹呱悼臻g：能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，比內(nèi)鋪容易做旺。 ? 項(xiàng)目自身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)具有較大的升值空間。 ? 同類(lèi)項(xiàng)目對(duì)比：萬(wàn)科四季花城作為坂田早期的大社區(qū)， 5年前商鋪的售價(jià) 僅 9000元，隨著坂田房地產(chǎn)的日漸升溫，如今已漲到 2萬(wàn)多元 /平方米，翻了一番多，年升值率高達(dá) 20%30%。 從項(xiàng)目本身來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑 壹街 Page 47 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 中海月朗苑 壹街 最終，中海月朗苑 壹街實(shí)現(xiàn)了這樣的成績(jī)： ? 認(rèn)籌兩周客戶量：來(lái)訪 872批，認(rèn)籌 280批，其中大客戶 14批； ? 開(kāi)盤(pán)當(dāng)開(kāi)成交量： 78%，溢價(jià) 10% ? 開(kāi)盤(pán)后 3個(gè)半月： 100%銷(xiāo)售 即速銷(xiāo)和溢價(jià)的雙贏！ 特別說(shuō)明：由于該項(xiàng)目的均好性較差，美格行在該項(xiàng)目的操作過(guò)程中從認(rèn)籌 —— 解籌過(guò)程中，進(jìn)行了三輪的價(jià)格測(cè)試，確保好位置賣(mài)出好價(jià)格、差的位置通過(guò)銷(xiāo)售說(shuō)法的建立、價(jià)格擠壓等做法實(shí)現(xiàn)圓滿銷(xiāo)售?。ň唧w價(jià)格測(cè)試做法因時(shí)間關(guān)系不做詳解） Page 48 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 代表案例演示 —— 樓書(shū) … … 萬(wàn)科 金域道 龍華 中心街 Page 49 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 龍華 中心街 Page 50 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 龍華 中心街 Page 51 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 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MegaRoad 萬(wàn)科 金域道 Page 76 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 一、功能不同，價(jià)值體系不同。 二、客戶群差異對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的要求不同。 商鋪營(yíng)銷(xiāo)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的區(qū)別 Page 77 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROA