【文章內(nèi)容簡介】 920230 洋房 /別墅 /寫字樓 7000 190套 12層小高層及 4棟多層 196㎡ 大宅 已經(jīng)封盤 萬科城市高爾夫 萬科地產(chǎn) 123509 185263 情景洋房 /普通洋房 估計在5800元 /㎡ 二期 300余套 120149情景洋房， 4585㎡ 公寓 4月 16日正式公開發(fā)售，現(xiàn)內(nèi)部認購 光大藍郡 光大地產(chǎn) 155600 157418 別墅 /洋房 洋房 3600 別墅 8000 78棟別墅（并聯(lián) 31%，獨立22%，聯(lián)排47%） /280套洋房 130㎡ 以上洋房 預計 5月份推出 天驕景峰 光大地產(chǎn) 17萬 約 47萬 高層洋房 預定 6000 10月份推出900余套 三房、四房；主力戶型面積：120至 180㎡ 2023年 10月份 黃旗山競爭個案 黃旗山競爭策略 競爭點梳理 板塊共性特征 競爭關系 發(fā)展商品牌 著名發(fā)展商，品牌力量好 項目競爭弱勢 產(chǎn)品規(guī)模 中等偏上規(guī)模，發(fā)展比較早，社 區(qū)生活成熟 項目競爭弱勢 產(chǎn)品類型 早期別墅 /洋房齊平，現(xiàn)階段洋房 明顯 對二期洋房產(chǎn)品的競爭強 產(chǎn)品風格 歐式 /北美風格為主 避免采用歐式 /北美風格為主 價 格 對手別墅價格比較低，洋房有高 有低 項目自身價格高，競爭弱 勢 推廣時段 區(qū)域項目基本到后期階段 推廣時機上重疊少，不形 成競爭； 戶 型 別墅為經(jīng)濟型偏上戶型為主，洋 房戶型偏大 別墅面積差異化不強， 第一競爭力：更加自然的生態(tài)環(huán)境、提供強有力的生命價值； 第二競爭力：水濂山發(fā)展即將高速升溫的機遇； 第三競爭力：注重項目產(chǎn)品創(chuàng)新及附加值提供； 厚街環(huán)崗競爭個案 樓盤名稱 規(guī)模 產(chǎn)品類型 銷售均價 進度 主要訴 求 概況 海逸豪庭 [倚湖名居 ] 總占地，7000畝（二期占地 500畝） 獨立別墅， 234平方米 —1097平方米，共計 197幢 252 m2 － 1140 m2，主力戶型 475 m2，剩下戶型 485m22層 5房、 382 m22層 4房、 351 m22層 5房、 290 m22層 4房、282 m22層 5房、 278 m22層 4房、 252 m22層 4房 均價 11000平方米 /元 已售完 二期獨立別墅 300－2023萬，湖邊樓王最高 5000萬，均價約13000/ m2 現(xiàn)樓 湖岸線 500畝環(huán)崗湖、 27洞高爾夫、三大會所 10000平方米、北美風格、輕鋼設計、高智能家居配套， 63寸等離子電視入伙禮，貝爾高林園林設計，臨湖別墅可定做。國慶期間舉行過北美文化嘉年華。 加州陽光 約 200畝 全區(qū)獨立別墅約 42套，疊拼約 200套（共 98棟） 別墅 :120萬 — 400萬 /套 現(xiàn)樓 加州風 情 水景環(huán)繞。利用項目靠近水庫的優(yōu)質(zhì)天然資源，把水體引進項目，使本來湖岸線并不長的項目擁有了更多的水體景觀之余，部分景觀好的單位可以賣到更好的價錢。 厚街環(huán)崗競爭策略 競爭點梳理 對手共性特征 競爭關系 發(fā)展商品牌 品牌強勁，開發(fā)經(jīng)驗豐富 項目競爭弱勢 產(chǎn)品規(guī)模 規(guī)模比較大，發(fā)展空間大 通過產(chǎn)品可增強競爭力 產(chǎn)品類型 別墅，龍頭項目產(chǎn)品創(chuàng)新 比較好， 與一期別墅競爭 價 格 價格比較高，其它比較低 形成直接競爭，必須超越附加值 推廣時段 海逸豪庭下半年新貨推出 在具體時機的選擇上盡量避免重合 戶 型 聯(lián)排主力為 300㎡ ，獨立為500600㎡ 與項目產(chǎn)品重合，創(chuàng)新風格和布局制勝 第一競爭力：區(qū)位價值：城市與自然的雙重體現(xiàn) 第二競爭力：注重項目產(chǎn)品創(chuàng)新及附加值提供 水濂山同區(qū)域競爭個案 世紀城： 總戶數(shù)：洋房 88套，聯(lián)體別墅約 10套、山地別墅約 15套、疊加別墅 46套； 戶型配比分析： 以別墅為主，洋房方面全都為 146㎡ 左右的三房二廳總量為 120㎡ ，聯(lián)排別墅 10套 21 228㎡ 、疊加別墅 18 193四房三廳、 20 214㎡ 五房三廳； 價格：洋房 4200元 /㎡ 、別墅 6800、 7000、 8500元 /㎡ 三種價格； 樓層結(jié)構(gòu)：一梯兩戶 主訴求：公館生活及公館建筑 樓層：洋房 16層、首層架空； 實用率： 83%； 朝向情況：東西對流； 戶型分布情況：面對道路分布洋房，別墅分布在靠后分布在安靜的區(qū)域； 水濂山同區(qū)域競爭個案 中信森林湖： 占地： 1100畝約 66萬㎡； 位置：西靠東莞大道、東臨五環(huán)路； 類型：高尚住宅、北美 /加州風情 開發(fā)節(jié)奏：分五期開發(fā)，一期至三期為別墅產(chǎn)品，四、五期為洋房產(chǎn)品（初規(guī)，會根據(jù)前期別墅銷售可能改為別墅產(chǎn)品） 工程： 2023年 6月動工； 推盤： 2023年 10月份推出，推出約 4萬㎡； 別墅結(jié)構(gòu)： 200800㎡ 之間； 水濂山同區(qū)域競爭個案 金眾葛蘭溪谷 地理位置：東莞大道與黃金路交接處； 面積：占地 ；建筑面積 295919㎡ ； 容積率： 產(chǎn)品類型：高層洋房與多層洋房 工程進度：方案審批中，預計下半年啟動； 水濂山同區(qū)域競爭個案 中央商務區(qū) 南外環(huán)路、五環(huán)路、東莞大道合圍區(qū)域；總占地約二千多畝。其中 1100畝為中信森林湖項目，另外 300畝剛剛拍賣，發(fā)展腳步已經(jīng)完全啟。從生態(tài)與居住的結(jié)合，以及觀察初步規(guī)劃效果圖（上圖），整個區(qū)域主宰將向高品質(zhì)方向發(fā)展，對項目構(gòu)成最直接的威脅。 水濂山同區(qū)域競爭策略 競爭點梳理 對手共性特征 競爭關系 發(fā)展商品牌 品牌強勁，開發(fā)經(jīng)驗豐富 利于推動對手宣傳推廣，項 目以良好的產(chǎn)品對之 產(chǎn)品規(guī)模 規(guī)模比較大，發(fā)展空間大 與項目水平保持相當，通過 產(chǎn)品可增強競爭力 產(chǎn)品類型 別墅，高檔洋房 與一期別墅和二期洋房都有 競爭 價 格 獨立別墅最高 9000元 /㎡ 對手占盡優(yōu)勢，通過附加值 增加性價比 推廣時段 大多數(shù)對手在下半年推出 在具體時機的確定上盡量避免重合 ,項目要搶先時機推出 戶 型 聯(lián)排主力為 200㎡ ，獨立為500600㎡ 與項目產(chǎn)品重合，創(chuàng)新風格 和布局制勝 第一競爭力：差異化產(chǎn)品概念和入市時機搶先優(yōu)勢； 第二競爭力：產(chǎn)品創(chuàng)新； 第三競爭力：水景生態(tài)，具有同樣的植被生態(tài)，水景生態(tài)是項目獨有的； 總體競爭力 第一：產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品附加值提升； 第二：自身概念的特色化和形象化 第三：區(qū)域資源：括自然資源和規(guī)劃資源； 項目優(yōu)勢（ S） 具有不可復制的山水自然資源，讓項目極具市場差異個性； 無限山水資源帶來健康、旅游、休閑等附加值； 擁有 3km長的湖岸線、 22萬平方米的山體面積； 距離 CBD和市區(qū)近，區(qū)位價值高，交通狀況良好； 規(guī)模大，規(guī)劃空間發(fā)揮比較廣，并且綠化面積比較大； 具有獨特的配套游艇資源，與別項目形成差異賣點； 美術館的獨特性形成與別項目的差異賣點。 內(nèi)部配套比較完善，充分體現(xiàn)生活方便性； 產(chǎn)品現(xiàn)代，外立面俊朗，體現(xiàn)陽光和生態(tài)； 設計充分考慮融合于自然生態(tài)環(huán)境，達到建筑與自然的統(tǒng)一； 項目劣勢（ W） 容積率比較高，舒適程度相對降低； 洋房產(chǎn)品為主，產(chǎn)品形態(tài)降低； 體量較大，給銷售帶來風險； 環(huán)湖市政工程對居住的干擾性； 周邊環(huán)境素質(zhì)低，降低客戶對項目形象的認同感； 一期產(chǎn)品、形象、推廣帶來的干擾； 項目機遇（ O） 東莞不斷增長的經(jīng)濟和魅力，保證項目有效消費力； 東莞豪宅消費習慣不斷培養(yǎng)增長，縮短項目銷售周期； 項目區(qū)域東莞今后唯一豪宅區(qū)域觀念得