【文章內(nèi)容簡介】 平方米，品牌差異和展示體驗的不同是造成差距的根源。 對本案的啟示： ，尤其是高端產(chǎn)品，目標客戶更加注重生活的 品質(zhì)，合理利用景觀示范區(qū)、樣板間、會所的展示功能，促進 銷售的去化； ； 配套先行，做足 “ 城市 ” 都市概念 ，前期犧牲利潤打品牌，塑影響，后期補足前 期缺失的利潤； ：先高密度產(chǎn)品產(chǎn)品，低價入市塑品牌，逐漸轉向 低密度產(chǎn)品，賺取利潤。 項目開發(fā)方案建議： 開發(fā)策略 ?低密度向高密度 ?從南至北 ?聯(lián)排別墅開發(fā)逐漸到高層 ?以營銷中心 、 會所 、 景觀示范區(qū)等作為重點展示 ， 體現(xiàn)高品質(zhì)格調(diào) 項目由低密度到高密度的整體開發(fā)順序， 1期以聯(lián)排別墅產(chǎn)品啟動，高價入市，塑造高端形象，優(yōu)點是，拔高項目形象，將自己與周邊樓盤區(qū)隔開，缺點是，要求開發(fā)商啟動資金雄厚，有足夠的資金進行景觀的打造，售樓中心展示。 睢寧項目，開工時間暫定 睢寧項目，開盤時間待定 主要工程節(jié)點： 現(xiàn)場售樓中心開工待定 輔助工程節(jié)點： 工程緊鑼密鼓籌備中，并不影響營銷大局。 我們，走在前面！ 入市時機： 入市時機的選擇：良好的開始是成功的一半，入市時機方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。入市時機的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項目可售時間：通常我們選擇在正式預售前 1— 2個月入市宣傳、一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。 準備充分后入市：入市時必須在售樓大廳、營銷廣場、項目周邊環(huán)境改造、工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力，增強客戶對項目的信心。 無造勢不入市：在房地產(chǎn)市場如此激烈的競爭態(tài)勢下，業(yè)內(nèi)人士公認：“無造勢即無市場”。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關注，為前期銷售作市場鋪墊。 綜合考慮以上因素，我們建議開盤時間定在 2023年 6月，先以 l聯(lián)排別墅項目入市引爆市場。 ? 別墅大盤操作，為后期打下堅實的基礎和形象，并預留產(chǎn)品及市場通道； ? 基于本項目為大體量的綜合產(chǎn)品，以及其創(chuàng)新性、發(fā)展性的特點，采用多層次多節(jié)奏的新推廣策略； ? 利用客戶群體深度趨同性強的特點，實現(xiàn)客群寬度與深度挖掘，實施定向銷售； ? 基于產(chǎn)品與市場形象相結合的精準營銷，為快速消化與價格拉升創(chuàng)造條件。 營銷思路 為求廣告有效運用并達到預期之聲勢和銷售，依照廣告集中以及分散原則，將廣告適度分期。 （ 1）引導期 運用報紙軟廣告、電視臺為告知， DM、看板、工地圍版、售樓處展示等點與面的配合，迅速建立商品知名度。 （ 2）公開期 重點在商品認知與銷售，因此以大幅報紙和電視廣告，增加傳播頻率，深入淺出地加強商品宣傳，DM和海報攻勢重復運用，并投入夾報媒體，使產(chǎn)品完全為消費者所認知。特別安排開盤 SP活動，高端活動和樣板房示范區(qū)以期聚集人氣，一炮而紅。 （ 3）強銷期 重點在商品促銷，大量運用夾報，擴大報紙版面，以直接有力的訴求，打動消費者，配合 SP活動，創(chuàng)造銷售高峰。 （ 4）繼續(xù)期 重點在保持商品印象，報紙、夾報、海報機動運用，使廣告和銷售相輔相成，創(chuàng)造項目 100%完成率。 銷售分期構想 全市尺度：針對生活方式，以介質(zhì)和戶外為主。 區(qū)域尺度：針對引領創(chuàng)新，以引導攔截和活動為主。 項目尺度：針對產(chǎn)品細節(jié)，以現(xiàn)場氛圍營造為主。 遞進的橫向推廣策略 創(chuàng)新 市場的創(chuàng)新 依托于產(chǎn)品素質(zhì)和大盤規(guī)劃 構筑共振體系，擁有自己的成長動力，創(chuàng)造居住居住價值 完全區(qū)別于以往市場現(xiàn)存的住宅區(qū)，顛覆傳統(tǒng)客群和推廣模式 引領 引領產(chǎn)品 引領市場 注重產(chǎn)品、市場、客戶相互關聯(lián)， 組成完整的有機體 建筑與自然、生活相融合，打造完美標準 脫離按部就班，倡導新的生活方式 共生 為客戶打造新的生活方式 客戶的不斷共振，市場形象不斷完善 塑造可持續(xù)發(fā)展的市場動力 與客戶共生 與產(chǎn)品共生 價值取向：基于產(chǎn)品 高于產(chǎn)品 以生活方式為主軸，而非產(chǎn)品的直接利益。源于產(chǎn)品，但高于產(chǎn)品，占領生活方式的心理區(qū)位。為后繼的項目開發(fā)和產(chǎn)品開發(fā)建立延展性。 優(yōu)質(zhì)稀缺是產(chǎn)品本身的核心價值和競爭力，從以為核心賣點的產(chǎn)品層出發(fā)，聯(lián)系到法式優(yōu)雅生活的追求與實現(xiàn)，最終到達法國生活文化品牌。 品牌高度 房地產(chǎn)營銷的 做客戶的 驚喜感 創(chuàng)造 客戶的需求 這就意味著營銷所做的 是創(chuàng)造客戶沒見過的、沒玩過的、沒享受過的 我們在給客戶更多的 【 第一次 】 體驗 以本項目為客戶創(chuàng)造更多驚喜，從而締造傳奇 》》 ∨ ∨ ∨ ∨ 針對目標客群的生活意識與形態(tài)：推廣手段上應特別強化 ● 電臺 ● 公路戶外媒體 ● Party通路行銷 ● 軟性新聞 ● 高端 SP公關活動 ● 創(chuàng)新傳播：聲媒推廣 ● 現(xiàn)場體驗式營銷 （售樓中心與樣板房等） ● 俱樂部 /客戶會 ● 定向直投 ●高端雜志 ●地標建筑外立面投影廣告 …… （一）俱樂部運作計劃 —特殊的公關運作戰(zhàn)術 A） 排他性是稀缺性的經(jīng)濟孿生物。 在地產(chǎn)異常競爭激烈的今天，大眾傳播廣告只能夠最大程度的吸引消費者關注，而真正的物質(zhì)打擊意味著具有深入消費者生活習慣的各種服務措施。 建議門成立一個丏供業(yè)主內(nèi)部的會員制 CLUB，它既是一種小眾會員制參與的活動形式，也是一個高端營銷方式，它將體現(xiàn)出發(fā)展商對客戶持續(xù)不斷的人文關懷。 B）提升本案階層品位的俱樂部活動內(nèi)容 對于社交經(jīng)驗豐富的本案客群來說，常規(guī)的公關活動不能夠令其深刻參與，只有符合其身份和習慣的小眾活動（私密而尊寵），才能夠引起其參與的興致。建立項目客戶組織和客戶通訊，鎖定忠誠客戶，為迚一步市場滲透和占領建立客戶基礎。 （二）現(xiàn)場體驗式營銷策略 A） 營銷中心：高貴華麗 ， 大氣尊貴 ， 風格獨特 ， 有強烈的法國異域風情 。 營銷中心正 中央可設一小型旋轉舞臺 ， 可放白色三角鋼琴 ， 開盤 ， 節(jié)假日可設電聲小提琴表演 。 可分為接待區(qū) 、 展示區(qū)和休閑觀景區(qū) ， 可設音樂咖啡茶座 、 和生活畫廊 、 藝術品展示 區(qū)等 。 法國風情等特色元素的運用：音樂 、 咖啡 、 紅酒 、 繪畫 、 雕塑 、 書籍 、 香水 ， 都將成為我們的形象載體。 注重室外 賣場 的 營造，利用多重氛圍增強客戶影響力。 （風格示意圖） 我們的項目產(chǎn)品是區(qū)域市場最好的別墅社區(qū)。需要從客戶接觸項目開始，更好地展現(xiàn)樓盤的形象氣質(zhì)，深切地體會到原味歐式生活的印記，因此售樓處的包裝設計尤為重要。 接待中心以當?shù)馗咭?guī)格的水準建造裝修，一方面符合別墅類產(chǎn)品購買者的身份認同的心理，另一方面與其他別墅樓盤拉開較大差距。售樓處風格和項目風格保持一致，體現(xiàn)項目豪宅領袖地位，展現(xiàn)現(xiàn)代法式異域風情。 內(nèi)環(huán)境裝飾體現(xiàn)豪華氣派的高端品質(zhì)形象，細節(jié)之處突顯不凡品味。 ○ 溫泉 SPA ○ 健身 、 瑜伽館；視聽及 KTV豪華包房 ○ 保齡球 ○ 兒童娛樂 、 斯諾克臺球 、 貴賓棋牌 B）會所建議 從市場調(diào)研中得知， 35%的客戶對社區(qū)的會所要求設施齊全的，尤其是高端項目，會所是進行全層交際的主要場所。但是目前區(qū)域市場對會所的展示功能及以后的服務功能還處于盲區(qū)， 所以建議本案重視會所的服務配套，將會所打造成本案的重要賣點，支撐項目的高端形象，將會