【文章內(nèi)容簡介】 萬卓絕規(guī)劃，引領(lǐng)盛澤進入 “ 全景時代 ”賣點 實力港商 灣域概念 現(xiàn)代簡約美學(xué)矩作 東南亞園林景觀翡翠半島 ──皇家領(lǐng)譽前的市場領(lǐng)跑者，已進入尾盤期案名 星月翡翠半島位置 盛澤西二環(huán) /市場力交匯處占地 約 7萬建筑面積 約 15萬方戶型面積 目前在售最后一棟高層 11樓，面積均為 89平米價格 表價 5500元 /平米，優(yōu)惠后約5400元 /平米主題概念 盛澤新城、首席中央生活圈賣點 品質(zhì)，節(jié)能 內(nèi)外雙湖景觀 智能安防系統(tǒng)、管家式物業(yè) 完善配套新華花園 ──純多層社區(qū)，營銷包裝無特色案名 新華花園位置 東方南路東 /舜湖東路北占地 約 5萬建筑面積 約 10萬方戶型面積 目前在推 130平米戶型價格 表價 53005400元 /平米，優(yōu)惠 100元 /平米，還可享 99折主題概念 /賣點 /市場啟示錄 ──關(guān)于檔次、品質(zhì)關(guān)于檔次 ──市場已經(jīng)出現(xiàn)了皇家領(lǐng)譽，君悅半島等高檔項目 ，僅從產(chǎn)品、品質(zhì)的角度，本案難以超越市場獨樹一幟本案的產(chǎn)品如何立足市場？注重差異化、概念特色性將是本案的機會策略點，通過產(chǎn)品風(fēng)格，產(chǎn)品形式等因素的差異化，形成獨屬于自己的特色風(fēng)格，從而與其他產(chǎn)品抗衡差異化、概念特色化市場啟示錄 ──關(guān)于景觀關(guān)于景觀 ──”湖景、灣域、異地風(fēng)情景觀，全景時代，內(nèi)外景觀結(jié)合 ”等概念都已經(jīng)在市場出現(xiàn)我們該如何突出自身特色？三面環(huán)水，面湖是獨屬于本案的特征應(yīng)加以突出，此外其他項目在產(chǎn)品 包裝大多只注重主題，不注重細節(jié)，本案如果能夠更深入地演繹景觀細節(jié)，將能越過其他項目一步三面環(huán)水、面湖、細節(jié)制勝君悅半島 翡翠國際皇家領(lǐng)譽市場啟示錄 ──關(guān)于戶型關(guān)于戶型 ──市場目前戶型面積段比較豐富，且不乏一些亮點但整體來說在戶型方面留有的挖掘空間依然很大本案可從附加值、功能性、創(chuàng)新設(shè)計等多方面更深入挖掘產(chǎn)品價值高附加值、功能性強、創(chuàng)新理念89平米 兩房兩廳一衛(wèi) 150平米 三室兩廳兩衛(wèi) 174平米 四室兩廳兩衛(wèi)市場啟示錄 ──關(guān)于供需關(guān)于供需 ── 雖然目前市場明顯收到政策調(diào)控的影響，且這種影響也已經(jīng)波及到盛澤市場 但從供需情況而言，盛澤屬于一個供應(yīng)偏小，供需基本平衡的市場，且盛澤經(jīng)濟基礎(chǔ)好，外來人口多，這些都可以作為我們未來引導(dǎo)客戶的根據(jù)，弱化客戶的抗性，增強去化從供需入手，弱化 政策影響項目思考盛澤目前市場上的產(chǎn)品已經(jīng)到達一定的高端從建筑、景觀，等角度很難實現(xiàn)超越所以差異化、特色化將是本案突圍的首要策略其次強化自身優(yōu)勢，強調(diào)細節(jié)也是突圍策略的重要組成此外從市場戶型出發(fā)，存在較大提升空間，本案可從附加值、功能性、創(chuàng)新概念等多方位強化本案戶型，從而提升競爭力從市場供需出發(fā)，我們應(yīng)該利好了市場特征，去弱化政策抗性，加強去化Q2:本案的微觀市場競爭 機會在 哪里？差異化 、 概念特色化 、 強調(diào)自身價值、比拼細節(jié)、高附加值、功能性強、創(chuàng)新理念項目 思考Q3:區(qū)域客戶分析中，本案的客戶營銷策略在哪？盛澤關(guān)于經(jīng)濟與人口的基本描述：人口環(huán)境：全鎮(zhèn)總面積 150平方公里，人口約 28萬，其中年收入在 12萬以上的高收入私企業(yè)主及白領(lǐng)超過 2萬人，本地在冊人口 ，外來務(wù)工及常駐商務(wù)人士達到 18萬人。 富裕階層多人口數(shù)量大外來人口比例高基本概述：盛澤位于吳江市最南端，以 “ 日出萬綢，衣被天下 ” 而聞名于世。 2023年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ；工業(yè)銷售收入 520億元；在 “ 2023年度中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資潛力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實力 500強 ” 評比中，分別列第 10位和第 22位經(jīng)濟實力強區(qū)域 盛澤 92%吳江及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn) 8%年齡 25以下 5%2635 28%3645 42%4655 18%56以上 7%購房目的 首購 25%換房 70%皆可（投資、換房） 5%職業(yè) 私企業(yè)主 46%私企員工 21%公務(wù)員 、 事業(yè)單位員工 15%個體工商戶 10%其他 8%市場客戶特征分析性（基于房展會成果分析）客戶呈現(xiàn)以下幾個特征：216。本土化216。以 3645歲的換房客戶（其中有部分客戶原有住房是非商品房）216。以私營業(yè)主、公務(wù)員及企事業(yè)單位職員為主面積 戶型 需求數(shù)量 比列100以下 221 13 %110120 322 23 %130140 322 45 %140180 422 17 %200以上 復(fù)式 13 %市場客戶需求面積段（基于房展會成果分析）小區(qū)將來的綠化是否會達到我們展示的效果出入口交通安全問題盛澤大道噪音對生活帶來的影響橋北蕩湖泊治理周邊商業(yè)配套 入戶大堂價格問題市場客戶問題關(guān)注點（基于房展會成果分析）項目未來主力客源預(yù)期盛澤私營企業(yè)主（大多為絲綢紡織廠，門市店老板）盛澤公務(wù)員企事業(yè)單位高級職員居住特點： 有房子，但多處于老城區(qū)，但以自身條件來說還不是最理想居所。居住特點 :本身有房子，甚至是別墅，住宅硬件配套等是最好的，但周邊大環(huán)境不理想（廠房多、污染重、外來人多雜、沒有安全感）盛澤的經(jīng)濟基礎(chǔ)與人口特征 ， 為項目奠定良好的客戶基礎(chǔ)但如何吸引客戶，使客戶最終認可項目則需要精準(zhǔn)的定位同是根據(jù)現(xiàn)有需求以及潛在的價值需求調(diào)整產(chǎn)品以一種量身定做的產(chǎn)品概念，最終打動客戶項目思考Q3:本案的客戶營銷 在 哪里？精確定位，根據(jù)需求調(diào)整產(chǎn)品，賦予客戶更多的價值項目思考3 項目定位項目定位使項目價值策略、機會策略，落地價值梳理我們的價值觀交通非常便利直面橋北蕩、三面環(huán)水高端，但與市場差異化，特色化注重細節(jié)地段產(chǎn)品形象定位追求品質(zhì)、舒適度，追求生活的享受喜歡被尊重，被推崇的感覺客戶我們有獨特的位置，我們追求人生的層次，我們更注重生活的調(diào)性【 形象化地突出項目特征，同時注入項目所特有的生活調(diào)性 】形象定位一湖、半島，觀瀾人生！項目定位【 半島 】 【 觀瀾 】 【 大宅 】【 傳世 】【 一湖 】4 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議通過產(chǎn)品完善，加強項目價值產(chǎn)品調(diào)整建議產(chǎn)品價值提升產(chǎn)品價值提升建筑建筑配套配套景觀景觀戶型戶型科技科技建議通過以下五大系統(tǒng)提升產(chǎn)品競爭力建筑提升建議建筑提升建議建筑篇 外形增強標(biāo)識感，使形象更為突出原方案為新古典主義風(fēng)格，有一定的品質(zhì)感，但形象不夠突出，標(biāo)識感不強，而且在市場已經(jīng)出現(xiàn)了品質(zhì)感較強的皇家領(lǐng)譽（地中海風(fēng)格）及君悅半島（歐式風(fēng)格），本案現(xiàn)有形式很難在目前市場上脫穎而出。建筑頂部采用異型裝飾，夜晚采用亮化處理，樹立盛