【正文】 （五）物業(yè)管理建議 ALICE LISA JIM TOM ANDY LEON PETER JOEY LEE 1 2 3 4 5 6 7 8 10 11 12 14 15 9 ○ 一對一大管家服務從簽約的那一剎那起 ， 就開始為住戶打理一切 尊貴的住戶絕無需因任何日?，嵤露鲩T ， 本案的專業(yè)大管家能滿足您任 何需求事實上 ， 本項目的立足點就是六星級酒店的家 。 ? 家庭山地趣味運動會； ? 周末休閑沙龍； ? 中外藝術家現(xiàn)場采風創(chuàng)作活動； 活動涵養(yǎng)，四季常熱 給別墅大盤銷售以旺盛和持久的生命力 春季 元旦春節(jié)“儲值卡”卡封贊助及抽獎 中國移動金卡會員拓展游 高檔社區(qū)班車旅游休閑周末游 夏季 奧迪車主 ——“3M精品車膜”優(yōu)惠行動 百眾健康 ——家庭高爾夫大賽 秋季 健康休閑游 百眾健康項目形象大使征集 客戶與準客戶高爾夫對抗 冬季 奧迪車主 ——“冬季保養(yǎng)” 行業(yè)精英年會 ?工行、建行工資卡客戶直投 ?奧迪車主定向直投 ?高檔社區(qū)定向直投 ?專有媒體傳播 （六）高 專向媒體，定向直投 向有理由知道的受眾傳播 結合本案獨特優(yōu)勢，結合法式風格特點，進行“聽覺體驗，即刻法國生活”的全新推廣方式。 客戶感知價值 案場執(zhí)行價值 客戶視覺感知（ VP） 客戶行為感知（ VP） 客戶理念感知（ MP） 客戶體驗感知（ EP） 高 低 高 低 工作要點： 體現(xiàn)銷售的專業(yè)力、親和力及溝通能力，強化客戶理念感知； 水吧服務展示五星級物業(yè)標準，增強客戶行為感知； 多方面效果疊加，達到銷售逼定成交的目的； 水吧： 著統(tǒng)一物業(yè)特色水吧服飾，女性淡妝，男士系圍裙，上發(fā)膠，保持衣冠整潔； 客戶行為感知（ BP）客戶理念感知（ MP） 深度洽談區(qū)流程設計要點 客戶分級接待流程設計要點 客戶分級接待目標 全員營銷，對上門客戶進行篩選和甄別，確保誠意客戶被分配到具備逼定能力的銷售代表手上，避免因接待非誠意客戶浪費有限的精英資源，緩解銷售代表接客壓力，并對高誠意實行銷售逼定的分級接待，確保意向客戶的成交幾率。 （七） 聽覺推廣 ● 周末或節(jié)假日，在市中心某鬧市區(qū)搭建現(xiàn)場體驗室，配備可欣賞音樂的耳機，同時銷售人員入場，進行現(xiàn)場促銷，利用現(xiàn)場的超強人氣，進行項目賣點推廣，確立項目 “ 尊貴的，優(yōu)雅的，經(jīng)典的 ” 高端形象。 ? 為業(yè)主舉辦的各種類型活動聘請 24小時專業(yè)廚師 ? 保潔可提供酒店式清掃服務。不同的文化背景，勢必有不同的審美眼光；所以制定多款不同風格的樣板房，以最大限度吸引客戶眼光，提高客戶購買興趣。庭園景觀要有藝術噴水雕塑群落，同時配以高大宏偉的喬木，瞬間提升尊榮氣派架勢，高大喬木群落可以將部分視野遮蔽，產生神秘視覺。 注重室外 賣場 的 營造，利用多重氛圍增強客戶影響力。 在地產異常競爭激烈的今天，大眾傳播廣告只能夠最大程度的吸引消費者關注，而真正的物質打擊意味著具有深入消費者生活習慣的各種服務措施。 銷售分期構想 全市尺度：針對生活方式，以介質和戶外為主。 綜合考慮以上因素，我們建議開盤時間定在 2023年 6月，先以 l聯(lián)排別墅項目入市引爆市場。 對本案的啟示： ，尤其是高端產品，目標客戶更加注重生活的 品質，合理利用景觀示范區(qū)、樣板間、會所的展示功能，促進 銷售的去化； ； 配套先行，做足 “ 城市 ” 都市概念 ，前期犧牲利潤打品牌，塑影響，后期補足前 期缺失的利潤； ：先高密度產品產品，低價入市塑品牌，逐漸轉向 低密度產品，賺取利潤。 低開高走，物業(yè)類型組合逐漸走高，價格上升穩(wěn)定 每期開發(fā)以綜合物業(yè)類型組合策略 總體表現(xiàn)為產品低開高走，首期組合中走市場常見產品多層、小高層、花園洋房以及少量寬景 house。愛麗舍田園大街取自希臘神話“神話中的仙景”之意。 不是所有的生活都能夠捕捉內心深處的愉悅 主推案名： 香頌麗都 案名釋義：香頌來自法語“ chanson”一詞，本意為歌曲法國香頌是法國通俗歌曲和情愛流行歌曲的泛稱，以甜美浪漫的歌詞著稱于世。稀缺、生態(tài)、品質兼具者，才叫別墅，成規(guī)模的別墅區(qū)域，自然提升項目居住價值。 社會結構體系模擬圖 權力頂層 財富頂層 穩(wěn)定資產層 新資產層 富裕市民階層 市民階層 目標客群 客群結構 身份描述 主力客群 ? 政府官員； ? 私營企業(yè)主、國企高管戒企業(yè)負責人（政商階層）； 引導客群 ? 丏業(yè)人士中級別較高者 ? 外企、私企中高級管理階層； ? 中小型民營戒私企老板等 客群組成 1. 掌握社會大資源，尤其是棄政從商、官商聯(lián)動者； 2. 該階層多為行業(yè)領域的精英，但不事張揚，習慣隱藏，屬于一個富有而知性的階層； 3. 臵業(yè)經(jīng)驗豐富，部分人有在國外生活的經(jīng)驗，對于房產具備成熟的判斷力； 4. 希望獲得附加值高的物業(yè)，喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)；多具備收藏愛好，用多個不同功能的房間滿足其私藏與展示的要求； 5. 形成戶外生活習慣：出國、度假、觀光等戶外活動習慣強。需要社會認同他們的地位及價值。CHILL NINGBO OUT 【 睢寧項目 本案面對的是徐州甚至長三角范圍內的高端的人群，在全國某大城市都可能擁有有豪華居所，他們期望的是一種優(yōu)雅奢華隱蔽的生活環(huán)境，同時又不能與現(xiàn)代生活分離 …… 消費者淺析 他們可能已換了兩次房甚至更多，現(xiàn)在住的也不錯，他們選擇新居所的行為帶有他們在商場上的作風：穩(wěn)健、挑剔。 主力客群行為特征 1. 這類人群年齡跨度較大，多臵身于知識含量高、市場潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動力強，為行業(yè)新鋒； 2. 因其知識背景及未來不可限量的成長性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)意義上的富人（即所謂暴發(fā)戶等標簽）區(qū)分開來。 區(qū)域內品質標桿 【 稀缺產品，獨一無二 】 純正的法式風情體驗 項目兩大核心競爭點 高端定位 價格突破 【 人們從未體驗過的居住感 】 高貴、優(yōu)雅的生活格調 項目核心概念 瑰寶級 當代法國風情高尚社區(qū) 項目屬性定位 為什么是法國？ ? 法國是世界上最注重生活品質的國家 ? 法國人最懂得享受生活 ? 法國偉大的哲學家盧梭說：法國的精神就是盡情享受生活 。 SLOGAN 沉醉一生的優(yōu)雅 副推案名建議： 蔚藍海岸 香榭麗舍 蝴蝶堡 巴黎春天 塞納左岸 莫奈印象 畢加索 案名：塞納左岸 “左岸” (La Rive Gauche)，通常指法國首都巴黎在塞納河左岸的部分，是中文中一個新的流行語，具有濃厚的文化或意識形態(tài)意味，并衍生出左岸公社、左岸文化、左岸咖啡等產品。二期主要以聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房為主。 項目開發(fā)方案建議： 開發(fā)策略 ?低密度向高密度 ?從南至北 ?聯(lián)排別墅開發(fā)逐漸到高層 ?以營銷中心 、 會所 、 景觀示范區(qū)等作為重點展示 ， 體現(xiàn)高品質格調 項目由低密度到高密度的整體開發(fā)順序， 1期以聯(lián)排別墅產品啟動，高價入市，塑造高端形象，優(yōu)點是，拔高項目形象，將自己與周邊樓盤區(qū)隔開，缺點是，要求開發(fā)商啟動資金雄厚，有足夠的資金進行景觀的打造，售樓中心展示。 ? 別墅大盤操作，為后期打下堅實的基礎和形象，并預留產品及市場