【正文】 前區(qū)域市場對會所的展示功能及以后的服務(wù)功能還處于盲區(qū)， 所以建議本案重視會所的服務(wù)配套，將會所打造成本案的重要賣點(diǎn)，支撐項(xiàng)目的高端形象，將會所打造成圈層社交平臺 ? 法國藝術(shù)廣場 ? 法國風(fēng)情雕塑 ? 現(xiàn)代巴黎風(fēng)情館（攝影展、藝術(shù)沙龍） ? 放映區(qū)投影（形象廣告、專題篇、 3D片） ? 模型區(qū)、燈光模型 ? 法國鋼琴吧：點(diǎn)唱機(jī)、樂隊(duì)表演區(qū) ? 池畔露天咖啡座 ? 燈光工程 Ｃ）大門及景觀樣板區(qū)設(shè)計(jì) 售樓處門頭大氣、尊貴、醒目，延續(xù)唯美典雅法式建筑風(fēng)格，一方面透漏豪門貴氣，又可窺見豪華會所。 內(nèi)環(huán)境裝飾體現(xiàn)豪華氣派的高端品質(zhì)形象，細(xì)節(jié)之處突顯不凡品味。 接待中心以當(dāng)?shù)馗咭?guī)格的水準(zhǔn)建造裝修，一方面符合別墅類產(chǎn)品購買者的身份認(rèn)同的心理，另一方面與其他別墅樓盤拉開較大差距。 （風(fēng)格示意圖） 我們的項(xiàng)目產(chǎn)品是區(qū)域市場最好的別墅社區(qū)。 法國風(fēng)情等特色元素的運(yùn)用：音樂 、 咖啡 、 紅酒 、 繪畫 、 雕塑 、 書籍 、 香水 ， 都將成為我們的形象載體。 營銷中心正 中央可設(shè)一小型旋轉(zhuǎn)舞臺 ， 可放白色三角鋼琴 ， 開盤 ， 節(jié)假日可設(shè)電聲小提琴表演 。建立項(xiàng)目客戶組織和客戶通訊，鎖定忠誠客戶，為迚一步市場滲透和占領(lǐng)建立客戶基礎(chǔ)。 建議門成立一個丏供業(yè)主內(nèi)部的會員制 CLUB，它既是一種小眾會員制參與的活動形式，也是一個高端營銷方式，它將體現(xiàn)出發(fā)展商對客戶持續(xù)不斷的人文關(guān)懷。 品牌高度 房地產(chǎn)營銷的 做客戶的 驚喜感 創(chuàng)造 客戶的需求 這就意味著營銷所做的 是創(chuàng)造客戶沒見過的、沒玩過的、沒享受過的 我們在給客戶更多的 【 第一次 】 體驗(yàn) 以本項(xiàng)目為客戶創(chuàng)造更多驚喜，從而締造傳奇 》》 ∨ ∨ ∨ ∨ 針對目標(biāo)客群的生活意識與形態(tài)：推廣手段上應(yīng)特別強(qiáng)化 ● 電臺 ● 公路戶外媒體 ● Party通路行銷 ● 軟性新聞 ● 高端 SP公關(guān)活動 ● 創(chuàng)新傳播：聲媒推廣 ● 現(xiàn)場體驗(yàn)式營銷 （售樓中心與樣板房等） ● 俱樂部 /客戶會 ● 定向直投 ●高端雜志 ●地標(biāo)建筑外立面投影廣告 …… （一）俱樂部運(yùn)作計(jì)劃 —特殊的公關(guān)運(yùn)作戰(zhàn)術(shù) A） 排他性是稀缺性的經(jīng)濟(jì)孿生物。為后繼的項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品開發(fā)建立延展性。 遞進(jìn)的橫向推廣策略 創(chuàng)新 市場的創(chuàng)新 依托于產(chǎn)品素質(zhì)和大盤規(guī)劃 構(gòu)筑共振體系，擁有自己的成長動力，創(chuàng)造居住居住價值 完全區(qū)別于以往市場現(xiàn)存的住宅區(qū)，顛覆傳統(tǒng)客群和推廣模式 引領(lǐng) 引領(lǐng)產(chǎn)品 引領(lǐng)市場 注重產(chǎn)品、市場、客戶相互關(guān)聯(lián)， 組成完整的有機(jī)體 建筑與自然、生活相融合，打造完美標(biāo)準(zhǔn) 脫離按部就班，倡導(dǎo)新的生活方式 共生 為客戶打造新的生活方式 客戶的不斷共振，市場形象不斷完善 塑造可持續(xù)發(fā)展的市場動力 與客戶共生 與產(chǎn)品共生 價值取向：基于產(chǎn)品 高于產(chǎn)品 以生活方式為主軸，而非產(chǎn)品的直接利益。 區(qū)域尺度：針對引領(lǐng)創(chuàng)新，以引導(dǎo)攔截和活動為主。 （ 4）繼續(xù)期 重點(diǎn)在保持商品印象，報紙、夾報、海報機(jī)動運(yùn)用，使廣告和銷售相輔相成，創(chuàng)造項(xiàng)目 100%完成率。特別安排開盤 SP活動，高端活動和樣板房示范區(qū)以期聚集人氣，一炮而紅。 （ 1）引導(dǎo)期 運(yùn)用報紙軟廣告、電視臺為告知， DM、看板、工地圍版、售樓處展示等點(diǎn)與面的配合，迅速建立商品知名度。 ? 別墅大盤操作，為后期打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和形象，并預(yù)留產(chǎn)品及市場通道； ? 基于本項(xiàng)目為大體量的綜合產(chǎn)品，以及其創(chuàng)新性、發(fā)展性的特點(diǎn)，采用多層次多節(jié)奏的新推廣策略； ? 利用客戶群體深度趨同性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)客群寬度與深度挖掘，實(shí)施定向銷售； ? 基于產(chǎn)品與市場形象相結(jié)合的精準(zhǔn)營銷，為快速消化與價格拉升創(chuàng)造條件。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場鋪墊。 準(zhǔn)備充分后入市：入市時必須在售樓大廳、營銷廣場、項(xiàng)目周邊環(huán)境改造、工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的信心。 我們，走在前面！ 入市時機(jī)： 入市時機(jī)的選擇：良好的開始是成功的一半，入市時機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。 項(xiàng)目開發(fā)方案建議： 開發(fā)策略 ?低密度向高密度 ?從南至北 ?聯(lián)排別墅開發(fā)逐漸到高層 ?以營銷中心 、 會所 、 景觀示范區(qū)等作為重點(diǎn)展示 ， 體現(xiàn)高品質(zhì)格調(diào) 項(xiàng)目由低密度到高密度的整體開發(fā)順序， 1期以聯(lián)排別墅產(chǎn)品啟動，高價入市，塑造高端形象，優(yōu)點(diǎn)是，拔高項(xiàng)目形象，將自己與周邊樓盤區(qū)隔開，缺點(diǎn)是，要求開發(fā)商啟動資金雄厚，有足夠的資金進(jìn)行景觀的打造，售樓中心展示。 教育配套 商 業(yè) 情景洋房 廣場、水系、風(fēng)情商業(yè)街等非限定性空間在入口處核心位置優(yōu)先展示，為各種客戶提供不同的想象和體驗(yàn)空間 主景觀體系前移，將未來的居住意境充分展現(xiàn)，以彌補(bǔ)項(xiàng)目自身資源不足的先天劣勢，同樣鄰近的中海日輝臺項(xiàng)目銷售價格較萬科城低 1000元 /平方米，品牌差異和展示體驗(yàn)的不同是造成差距的根源。 做足場景展示，一期銷售 實(shí)景展示 。 配套先行，做足 “ 城市 ” 都市概念 以 3萬平米風(fēng)情商業(yè)街、小學(xué)配合項(xiàng)目首期開發(fā)，彌補(bǔ)項(xiàng)目的區(qū)域陌生的劣勢。二期主要以聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房為主。用足容積率下，打造低密度親地 houses社區(qū)。 物業(yè)類型從小戶型公寓、小高層、專利產(chǎn)品情景花園洋房、升級產(chǎn)品寬景 house與聯(lián)院別墅、到雙拼別墅。 階段執(zhí)行及媒介運(yùn)用 Phases and Media 步 步 為 贏 ? ?星河灣（北京） ?萬科城（深圳） 高端項(xiàng)目開發(fā)模式案例賞析 案例選擇： 星河灣（北京） ?項(xiàng)目位置 ：位于朝陽區(qū)東四環(huán)路朝陽北路四季星河路 ， 4環(huán)至 5環(huán)間； ?項(xiàng)目規(guī)模 ：用地面積 520 畝 ， 總建面約 60 萬平米 ； ?開盤時間 ： ?市場環(huán)境 ：受新政影響 ， 房地產(chǎn)行業(yè)普遍進(jìn)入淡市； 星河灣（北京） 規(guī)模 ? 用地面積 520畝，總建面約 60萬平米， 分 2期開發(fā)； 分期 ? 1期建面 21萬平方米，建筑形式為 911層小高層， 1500套左右，商業(yè)街、幼兒園、小學(xué)、體育館、會所等生活配套齊備； ? 2期產(chǎn)品預(yù)定為 28層高層建筑； ? 另規(guī)劃有占地 11萬平米的生態(tài)公園； 2期 生態(tài)公園 四季會 四季會體育館 小學(xué) 幼兒園 商業(yè)街 1期 營造豪宅社區(qū)，高舉高打，以超越區(qū)域平臺的高價入市 ?北京星河灣項(xiàng)目開盤前投資 15億，近四年時間完成現(xiàn)樓、園林及各種配套，打造現(xiàn)樓美景全成品； ?2023年 6月，北京星河灣一期（地上） 21萬平方米產(chǎn)品以全成品面世，社區(qū)立體化園林、全體系高品質(zhì)室內(nèi)裝修，小學(xué)、幼兒園、四季會、酒店式公寓、體育館等同期建成，以全成品開盤； ?為了創(chuàng)造完美的的天際線，不惜更改原來已通過的規(guī)劃，減少了約 5萬平米的銷售面積； ?以住宅可觀、環(huán)境可賞、配套可用、服務(wù)可享全方位構(gòu)成產(chǎn)品價值； 植物搭配，重木輕草；多軟綠， 少硬綠 引進(jìn)了近百多種 7000多棵樹，保證 秋冬兩季 1/3 落葉，