【文章內(nèi)容簡介】 寫字樓周邊。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 在項目開發(fā)進度上，先啟動地塊西北側(cè)加工倉儲區(qū)，從時機上迎合李家莊鋼材市場客戶轉(zhuǎn)移；該區(qū)先以倉儲功能為主，加工則可利用現(xiàn)有的部份廠房，待取得成功后再進行后期加工倉儲區(qū)和寫字樓的開發(fā)，滾動推進。 開發(fā)進度建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 信息網(wǎng)絡(luò)方面：市場局域網(wǎng)、電子信息屏 店面電視、電話、網(wǎng)絡(luò)信息端口 停車場管理系統(tǒng) 背景廣播系統(tǒng) 其它 智能化配置建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 建議聘請專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司，從保安、保潔、設(shè)備維護、綠化養(yǎng)護諸方面提供規(guī)范化、上檔次的物業(yè)管理。 物業(yè)管理服務(wù)建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 在租售的過程中，成立經(jīng)營管理公司，制定以售后返租的租售方式為基礎(chǔ)的租售策略，如三年內(nèi)由經(jīng)營管理公司集中行使市場所有商鋪的經(jīng)營管理權(quán)，有利于項目初始經(jīng)營時期的整體運營管理和增加投資者對項目的投資信心。 經(jīng)營管理服務(wù)建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T PART 4 推廣策略 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資信息眼花繚亂到幾乎失去意義的時候 當(dāng)市場噪音高到令人失聰?shù)臅r候 當(dāng)傳播渠道交通堵塞的時候 當(dāng)租售的“行為藝術(shù)”再也難以打動人心的時候 我們需要掌握最強勢的市場話語權(quán) 從鈍化的市場接受心理中尋求突破 傳播現(xiàn)狀 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 江西省鋼城加工倉儲物流園區(qū)需要 — 絕對影響力 形象力的最大化 /差異化 /力度化 — 絕對影響力 人們對一個事物形象的產(chǎn)生 ， 首先是通過視覺 、聽覺和感覺三大直覺要素相互作用而成的 ， 這三種要素最大化便形成了注意力 、 爆炸力和凝聚力 ，而這三種對形象產(chǎn)生的作用力最終形成了影響力 ，所以 ， 只有當(dāng)形象力通過最大化的差異表現(xiàn)與最強度的力量表現(xiàn)時 ， 才會形成絕對影響力 。 營銷推廣總體思路 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 鑒于南昌當(dāng)前市場競爭態(tài)勢和營銷總體水平不高的現(xiàn)實，本項目在營銷總體思路上以全程營銷模式為指導(dǎo)，從項目合作簽約、新聞發(fā)布、項目規(guī)劃公布、政策利好傳播、項目奠基儀式、鋼鐵品牌導(dǎo)入、招商推介、租售推廣等方面步步為營、層層推進直至水到渠成，從而最終實現(xiàn)最大化營銷的目的。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 江西省首個金屬材料加工倉儲物流園區(qū) 此推廣概念是直接針對當(dāng)前南昌尚無可租售的金屬材料加工倉儲物流園區(qū)而提出的，體現(xiàn)其規(guī)劃上的加工、倉儲、物流三大特質(zhì)。 項目推廣概念 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 在整個推廣上，根據(jù)營銷總體思路，做足鋼城這一強力品牌，整合政府、媒體、商家資源，在招商和租售上同步啟動、齊頭并進，全方位結(jié)合廣告、活動、價格、促銷，圍繞租售與招商兩大主線開展各類推廣營銷活動。 為什么實施這樣的策略？ 項目推廣策略 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 從投資客戶的購買心理來說 ， 本案在地段上并不是很好 ， 遠(yuǎn)離城市商業(yè)圈的黃金地段 ， 處在城市中心區(qū)的邊緣 ， 本身就沒有什么商業(yè)氛圍 。在這種條件下 ， 能吸引投資客最重要的要素就是 項目成功招商及進駐商家的品牌實力。 從提升市場租售價值來看 ， 招商成功有助于租售價格的提高 ， 同時也讓客戶感受到項目更具有投資價值及發(fā)展前景 ， 能夠更好地提升價格空 間和加快租售進度。 對于本案的寫字樓 、 酒店及裙房經(jīng)營 ， 市場的招商成功對其具有很大的推動作用 ， 同時招商 也能為后期的啟動營造一個好的形象。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 高舉高打戰(zhàn)略聯(lián)盟 一個全新的產(chǎn)品若想在市場中建立起鮮明的形象是需要強大的推廣力度支持的，本項目由于租售周期及期房租售的特點，有限的資金如何有效的利用成為推廣策略的核心：與有實力和影響力的媒體及相關(guān)合作伙伴建立長期戰(zhàn)略性聯(lián)盟，針對目標(biāo)客群進行系統(tǒng)、立體、深入的營銷推廣，而非常規(guī)散點式、鋪天蓋地式、即時性地合作，這樣既節(jié)省經(jīng)費，又可獲得最大化的推廣力度。 核心策略 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 優(yōu)化資源整合營銷 由于本項目所面對自用客群的少數(shù) 、 單一 、 專業(yè)性 ，注定了我們在挖掘客群時必須注重 “ 以點帶面 ” 的推廣思路 ， 將所有資源進行最大化的整合 ， 例如在媒介通路上 ， 戶外是以點帶面的典型；目標(biāo)客群集中的媒介是極具殺傷力的 “ 點 ” ；而在租售方式上 ，如何利用同類型競爭項目的客戶資源進行有效行銷 、如何利用好所有到訪客戶資源進行有效的口碑傳遞 ，是資源優(yōu)化的根本切入點；由此 ， 建議成立 鋼城會 ，通過形式多樣的活動組織 ， 將各類有潛力的客群資源在我部進行整合 ， 再以會員介紹成交新客戶 ， 進行不同等級和類型的積分獎勵的形式 ， 吸引各方有效 資 源 ； 換 言 之 ， 該 協(xié) 會 即 為 我 們 的 編 外營銷團隊。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 購買或租賃本項目商鋪、倉庫的客戶可直接成為鋼城會會員，其他未購買或租賃的客戶也可申請成為鋼城會的會員。為了鼓勵更多的潛客戶加入鋼城會，應(yīng)讓會員享受一些特殊待遇，如： 小額貸款； 商業(yè)信息共享； 網(wǎng)上支付交易結(jié)算； 免費交易發(fā)布； 飯店用餐最低折扣； 酒店住宿最低折扣； 免費打高爾夫； 健身最低折扣等。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 絕對現(xiàn)場一線震撼 通過現(xiàn)場將本案所形成的商業(yè)空間氛圍進行淋漓盡致的展現(xiàn) ， 以一種全新的姿態(tài)告訴客群 — 鋼材交易 、倉儲 、 加工原來也可以如此體驗和感受 ， 才能激發(fā)客群的潛在投資欲望 ， 而轉(zhuǎn)化為購買行為；因此 ，我們建議不僅要做商業(yè)樣板間 ， 將全新的的交易模式和寫意的體驗氛圍進行立體展現(xiàn) ， 同時建議再進 行外圍樣板區(qū)包裝，呈現(xiàn)出市場的商業(yè)氛圍。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 活動事件以小搏大 作為商業(yè)項目的租售 ， 活動是必不可少的重要途徑之一 ， 針對江西省鋼城加工倉儲物流園區(qū) ， 建議將活動分為兩類來進行 ， 一類是事件營銷 ， 這類活動的目的是形成廣泛的大眾傳播 ， 在市場的基礎(chǔ)層面形成強有力的影響 ， 奠定的是口碑基礎(chǔ) ， 形成的是屬于上層建筑的推廣價值； 一類是直銷活動 ， 這類活動的目的很明確 ， 就是針對精準(zhǔn)的 、 潛在的意向客群進行有效的收斂和促進 ， 使之在這類活動中完成租售過程 ， 或簽定初步意向 ， 因此這類活動注重的是實效性 ， 奠定的是客群基數(shù) ， 形成的是屬于物 質(zhì)基礎(chǔ)的經(jīng)濟價值。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 網(wǎng)絡(luò)平臺信息速達 網(wǎng)絡(luò)在各行業(yè)的租售作用已無庸置言 ， 但問題的關(guān)鍵是如何更有效的應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)資源 ， 更有效的借力網(wǎng)絡(luò)平臺；我們的建議是遵循兩個原則 ， 一是長期 、持續(xù) 、 固定的原則 ， 一是巧妙 、 靈活 、 精準(zhǔn)的原則；不做廣泛的 、 鋪面的網(wǎng)絡(luò)推廣 ， 而是運用減法法則 ，選擇好固定的欄目進行長期穩(wěn)定的合作 ， 由于屬戰(zhàn)略 聯(lián) 盟 性 合 作 ， 因 此 會 贏 得 很 多 靈 活 多 樣 的 支持條件，從而贏得更多促進租售的機會 。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 從目前項目首期規(guī)劃進展來看，如果一切進展都較為順利的話，在項目合作簽約時舉辦新聞發(fā)布會，今年 10月下旬啟動項目招商推廣， 10月底 —11月初開始啟動商鋪租售。 項目推廣時機 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 營銷策略 PART 5 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 項目蓄水期（ 9月 10月底開盤前 20天）