【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 寫字樓周邊。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度上，先啟動(dòng)地塊西北側(cè)加工倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，從時(shí)機(jī)上迎合李家莊鋼材市場(chǎng)客戶轉(zhuǎn)移；該區(qū)先以倉(cāng)儲(chǔ)功能為主，加工則可利用現(xiàn)有的部份廠房，待取得成功后再進(jìn)行后期加工倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和寫字樓的開發(fā)，滾動(dòng)推進(jìn)。 開發(fā)進(jìn)度建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 信息網(wǎng)絡(luò)方面：市場(chǎng)局域網(wǎng)、電子信息屏 店面電視、電話、網(wǎng)絡(luò)信息端口 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 背景廣播系統(tǒng) 其它 智能化配置建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 建議聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司，從保安、保潔、設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)諸方面提供規(guī)范化、上檔次的物業(yè)管理。 物業(yè)管理服務(wù)建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 在租售的過(guò)程中，成立經(jīng)營(yíng)管理公司，制定以售后返租的租售方式為基礎(chǔ)的租售策略，如三年內(nèi)由經(jīng)營(yíng)管理公司集中行使市場(chǎng)所有商鋪的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，有利于項(xiàng)目初始經(jīng)營(yíng)時(shí)期的整體運(yùn)營(yíng)管理和增加投資者對(duì)項(xiàng)目的投資信心。 經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T PART 4 推廣策略 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資信息眼花繚亂到幾乎失去意義的時(shí)候 當(dāng)市場(chǎng)噪音高到令人失聰?shù)臅r(shí)候 當(dāng)傳播渠道交通堵塞的時(shí)候 當(dāng)租售的“行為藝術(shù)”再也難以打動(dòng)人心的時(shí)候 我們需要掌握最強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán) 從鈍化的市場(chǎng)接受心理中尋求突破 傳播現(xiàn)狀 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 江西省鋼城加工倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)需要 — 絕對(duì)影響力 形象力的最大化 /差異化 /力度化 — 絕對(duì)影響力 人們對(duì)一個(gè)事物形象的產(chǎn)生 ， 首先是通過(guò)視覺(jué) 、聽覺(jué)和感覺(jué)三大直覺(jué)要素相互作用而成的 ， 這三種要素最大化便形成了注意力 、 爆炸力和凝聚力 ，而這三種對(duì)形象產(chǎn)生的作用力最終形成了影響力 ，所以 ， 只有當(dāng)形象力通過(guò)最大化的差異表現(xiàn)與最強(qiáng)度的力量表現(xiàn)時(shí) ， 才會(huì)形成絕對(duì)影響力 。 營(yíng)銷推廣總體思路 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 鑒于南昌當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和營(yíng)銷總體水平不高的現(xiàn)實(shí)，本項(xiàng)目在營(yíng)銷總體思路上以全程營(yíng)銷模式為指導(dǎo)，從項(xiàng)目合作簽約、新聞發(fā)布、項(xiàng)目規(guī)劃公布、政策利好傳播、項(xiàng)目奠基儀式、鋼鐵品牌導(dǎo)入、招商推介、租售推廣等方面步步為營(yíng)、層層推進(jìn)直至水到渠成，從而最終實(shí)現(xiàn)最大化營(yíng)銷的目的。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 江西省首個(gè)金屬材料加工倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū) 此推廣概念是直接針對(duì)當(dāng)前南昌尚無(wú)可租售的金屬材料加工倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)而提出的，體現(xiàn)其規(guī)劃上的加工、倉(cāng)儲(chǔ)、物流三大特質(zhì)。 項(xiàng)目推廣概念 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 在整個(gè)推廣上，根據(jù)營(yíng)銷總體思路，做足鋼城這一強(qiáng)力品牌，整合政府、媒體、商家資源，在招商和租售上同步啟動(dòng)、齊頭并進(jìn)，全方位結(jié)合廣告、活動(dòng)、價(jià)格、促銷，圍繞租售與招商兩大主線開展各類推廣營(yíng)銷活動(dòng)。 為什么實(shí)施這樣的策略？ 項(xiàng)目推廣策略 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 從投資客戶的購(gòu)買心理來(lái)說(shuō) ， 本案在地段上并不是很好 ， 遠(yuǎn)離城市商業(yè)圈的黃金地段 ， 處在城市中心區(qū)的邊緣 ， 本身就沒(méi)有什么商業(yè)氛圍 。在這種條件下 ， 能吸引投資客最重要的要素就是 項(xiàng)目成功招商及進(jìn)駐商家的品牌實(shí)力。 從提升市場(chǎng)租售價(jià)值來(lái)看 ， 招商成功有助于租售價(jià)格的提高 ， 同時(shí)也讓客戶感受到項(xiàng)目更具有投資價(jià)值及發(fā)展前景 ， 能夠更好地提升價(jià)格空 間和加快租售進(jìn)度。 對(duì)于本案的寫字樓 、 酒店及裙房經(jīng)營(yíng) ， 市場(chǎng)的招商成功對(duì)其具有很大的推動(dòng)作用 ， 同時(shí)招商 也能為后期的啟動(dòng)營(yíng)造一個(gè)好的形象。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 高舉高打戰(zhàn)略聯(lián)盟 一個(gè)全新的產(chǎn)品若想在市場(chǎng)中建立起鮮明的形象是需要強(qiáng)大的推廣力度支持的，本項(xiàng)目由于租售周期及期房租售的特點(diǎn)，有限的資金如何有效的利用成為推廣策略的核心：與有實(shí)力和影響力的媒體及相關(guān)合作伙伴建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略性聯(lián)盟，針對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行系統(tǒng)、立體、深入的營(yíng)銷推廣，而非常規(guī)散點(diǎn)式、鋪天蓋地式、即時(shí)性地合作，這樣既節(jié)省經(jīng)費(fèi)，又可獲得最大化的推廣力度。 核心策略 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 優(yōu)化資源整合營(yíng)銷 由于本項(xiàng)目所面對(duì)自用客群的少數(shù) 、 單一 、 專業(yè)性 ，注定了我們?cè)谕诰蚩腿簳r(shí)必須注重 “ 以點(diǎn)帶面 ” 的推廣思路 ， 將所有資源進(jìn)行最大化的整合 ， 例如在媒介通路上 ， 戶外是以點(diǎn)帶面的典型；目標(biāo)客群集中的媒介是極具殺傷力的 “ 點(diǎn) ” ；而在租售方式上 ，如何利用同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶資源進(jìn)行有效行銷 、如何利用好所有到訪客戶資源進(jìn)行有效的口碑傳遞 ，是資源優(yōu)化的根本切入點(diǎn)；由此 ， 建議成立 鋼城會(huì) ，通過(guò)形式多樣的活動(dòng)組織 ， 將各類有潛力的客群資源在我部進(jìn)行整合 ， 再以會(huì)員介紹成交新客戶 ， 進(jìn)行不同等級(jí)和類型的積分獎(jiǎng)勵(lì)的形式 ， 吸引各方有效 資 源 ； 換 言 之 ， 該 協(xié) 會(huì) 即 為 我 們 的 編 外營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 購(gòu)買或租賃本項(xiàng)目商鋪、倉(cāng)庫(kù)的客戶可直接成為鋼城會(huì)會(huì)員，其他未購(gòu)買或租賃的客戶也可申請(qǐng)成為鋼城會(huì)的會(huì)員。為了鼓勵(lì)更多的潛客戶加入鋼城會(huì)，應(yīng)讓會(huì)員享受一些特殊待遇，如： 小額貸款； 商業(yè)信息共享； 網(wǎng)上支付交易結(jié)算； 免費(fèi)交易發(fā)布； 飯店用餐最低折扣； 酒店住宿最低折扣； 免費(fèi)打高爾夫； 健身最低折扣等。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 絕對(duì)現(xiàn)場(chǎng)一線震撼 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)將本案所形成的商業(yè)空間氛圍進(jìn)行淋漓盡致的展現(xiàn) ， 以一種全新的姿態(tài)告訴客群 — 鋼材交易 、倉(cāng)儲(chǔ) 、 加工原來(lái)也可以如此體驗(yàn)和感受 ， 才能激發(fā)客群的潛在投資欲望 ， 而轉(zhuǎn)化為購(gòu)買行為；因此 ，我們建議不僅要做商業(yè)樣板間 ， 將全新的的交易模式和寫意的體驗(yàn)氛圍進(jìn)行立體展現(xiàn) ， 同時(shí)建議再進(jìn) 行外圍樣板區(qū)包裝，呈現(xiàn)出市場(chǎng)的商業(yè)氛圍。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 活動(dòng)事件以小搏大 作為商業(yè)項(xiàng)目的租售 ， 活動(dòng)是必不可少的重要途徑之一 ， 針對(duì)江西省鋼城加工倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū) ， 建議將活動(dòng)分為兩類來(lái)進(jìn)行 ， 一類是事件營(yíng)銷 ， 這類活動(dòng)的目的是形成廣泛的大眾傳播 ， 在市場(chǎng)的基礎(chǔ)層面形成強(qiáng)有力的影響 ， 奠定的是口碑基礎(chǔ) ， 形成的是屬于上層建筑的推廣價(jià)值； 一類是直銷活動(dòng) ， 這類活動(dòng)的目的很明確 ， 就是針對(duì)精準(zhǔn)的 、 潛在的意向客群進(jìn)行有效的收斂和促進(jìn) ， 使之在這類活動(dòng)中完成租售過(guò)程 ， 或簽定初步意向 ， 因此這類活動(dòng)注重的是實(shí)效性 ， 奠定的是客群基數(shù) ， 形成的是屬于物 質(zhì)基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)信息速達(dá) 網(wǎng)絡(luò)在各行業(yè)的租售作用已無(wú)庸置言 ， 但問(wèn)題的關(guān)鍵是如何更有效的應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)資源 ， 更有效的借力網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)；我們的建議是遵循兩個(gè)原則 ， 一是長(zhǎng)期 、持續(xù) 、 固定的原則 ， 一是巧妙 、 靈活 、 精準(zhǔn)的原則；不做廣泛的 、 鋪面的網(wǎng)絡(luò)推廣 ， 而是運(yùn)用減法法則 ，選擇好固定的欄目進(jìn)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作 ， 由于屬戰(zhàn)略 聯(lián) 盟 性 合 作 ， 因 此 會(huì) 贏 得 很 多 靈 活 多 樣 的 支持條件，從而贏得更多促進(jìn)租售的機(jī)會(huì) 。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 從目前項(xiàng)目首期規(guī)劃進(jìn)展來(lái)看，如果一切進(jìn)展都較為順利的話，在項(xiàng)目合作簽約時(shí)舉辦新聞發(fā)布會(huì)，今年 10月下旬啟動(dòng)項(xiàng)目招商推廣， 10月底 —11月初開始啟動(dòng)商鋪?zhàn)馐邸? 項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī) 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 營(yíng)銷策略 PART 5 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 項(xiàng)目蓄水期（ 9月 10月底開盤前 20天）