【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 析 5價(jià)格策略 4銷(xiāo)售策略 6渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷(xiāo)策略－第二階段 聲東擊西 ， 暫時(shí)舍棄復(fù)式四房的銷(xiāo)售，提升復(fù)式四房?jī)r(jià)格，體現(xiàn)平層四房性?xún)r(jià)比，以?xún)r(jià)格杠桿 重點(diǎn)突圍平層四房單位。 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復(fù)式四房 合拼四房?jī)煞?合拼三房 合拼四房1棟 173179 ㎡ 平層四房 戶(hù)型 面積（ ㎡） 套數(shù) 戶(hù)型特色 分布 4*2*2 173179 112 合拼平層 1棟 復(fù)式 179 70 合拼復(fù)式 1棟 179㎡復(fù)式四房產(chǎn)品 28 媒體類(lèi)型 傳播重點(diǎn) 節(jié)奏規(guī)劃 媒體渠道 戶(hù)外 訴求重點(diǎn)產(chǎn)品：華僑城你好 178㎡“華僑城經(jīng)典四房”，敬請(qǐng)鑒賞 4次， 報(bào)版 訴求重點(diǎn)產(chǎn)品： 178㎡“華僑城經(jīng)典四房” ，敬請(qǐng)鑒賞 副標(biāo)題為產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)、節(jié)點(diǎn)訴求 重要節(jié)點(diǎn)告知 網(wǎng)絡(luò) /網(wǎng)站 請(qǐng)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)絡(luò)劍客炒作項(xiàng)目 /預(yù)熱項(xiàng)目輿論環(huán)境 持續(xù)性動(dòng)態(tài)更新 短信 核心客戶(hù)群覆蓋，增加客戶(hù)對(duì)目標(biāo)產(chǎn)品的了解 1次 /周 選擇周五投放 活動(dòng)渠道 暖場(chǎng)活動(dòng) 每周周末請(qǐng)本色酒吧等樂(lè)隊(duì)駐場(chǎng)表演 持續(xù)型活動(dòng) 品牌活動(dòng) 9月 22日世界無(wú)車(chē)日，與華僑城集團(tuán)合作，舉行“首地容御 —— 自行車(chē)環(huán)華僑城一日游”活動(dòng) 9月 22日 推廣主題： 華僑城你好 經(jīng)典四房，火熱呈現(xiàn) 渠道策略 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 4銷(xiāo)售分析 5渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷(xiāo)策略－第二階段 6價(jià)格策略 29 ?本項(xiàng)目一階段四房產(chǎn)品的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 新天灣畔、三湘海尚、寶能太古城、中信紅樹(shù)灣、 產(chǎn)品類(lèi)型 四房（選取理由：區(qū)域接近、面積接近、總價(jià)接近） 本項(xiàng)目 新天灣畔 三湘海尚 寶能太古 城 中信紅樹(shù)灣 參考權(quán)重 25% 25% 25% 25% 代表符號(hào) Px Pa Pb Pc pd 均 價(jià) 預(yù)計(jì) 18000 預(yù)計(jì)20230 預(yù)計(jì)20230 35000 區(qū)位前景 15 10 10 9 10 14 位置交通 13 7 10 9 10 10 商服配套 9 4 4 3 4 4 教育配套 6 2 5 5 5 4 周邊環(huán)境 7 5 6 4 7 5 小區(qū)環(huán)境 12 10 10 9 12 8 規(guī) 模 9 6 6 7 7 7 物業(yè)管理 7 5 5 5 5 5 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 11 7 8 8 7 6 發(fā)展商信譽(yù) 5 3 3 3 3 3 包裝展示 6 2 5 5 5 5 合計(jì) 100 74 76 73 71 85 ?打分及權(quán)重 價(jià)格策略 比較法得出一階段產(chǎn)品價(jià)格： 23000— 24000元 /㎡ 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 5價(jià)格策略 4銷(xiāo)售策略 6渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷(xiāo)策略－第二階段 中原建議：一階段產(chǎn)品價(jià)格為： 23000— 24000元 /㎡ ?權(quán)重設(shè)置： 9%12%10%7%12%7%6%12%4%10%11%區(qū)位前景交通商服配套周邊環(huán)境小區(qū)環(huán)境規(guī)模裝修檔次戶(hù)型結(jié)構(gòu)公信力成熟度宣傳包裝30 戶(hù)型 戶(hù)均面積 套數(shù) 銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 比例預(yù)測(cè) 面積預(yù)測(cè) 單價(jià) (元 /㎡ ) 回款預(yù)測(cè) 分布 平層四房 178㎡ 112 90套 80% 16020 ㎡ 20230 33000萬(wàn) 1棟 復(fù)式四房 179㎡ 70 20套 28% 3560 ㎡ 21000 7500萬(wàn) 匯總 —— 182套 110套 60% 19580 ㎡ 20230 40500萬(wàn) 1棟 10月份的回款目標(biāo)為：銷(xiāo)售 110套 ，階段 回款 4億元 階段目標(biāo) 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 4銷(xiāo)售分析 6渠道分析 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷(xiāo)策略－第二階段 5價(jià)格策略 31 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時(shí)間 59月 10月 11月 12月 工作重點(diǎn) 渠道鋪開(kāi)，樹(shù)立 形象，積累客戶(hù) 主推 1大棟單位 主推 2A單位 主推 3棟單位 重要節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放、樣板房開(kāi)放、園林開(kāi)放 10月 1日 1棟單位公開(kāi)發(fā)售 11月 1日 2棟 A座單位公開(kāi)發(fā)售 12月 5日 3棟單位公開(kāi)發(fā)售 階段性目標(biāo) 樹(shù)立項(xiàng)目高端形象 為公開(kāi)銷(xiāo)售積累客戶(hù) 開(kāi)盤(pán)飄紅 價(jià)格上揚(yáng) 快速走量 策略 結(jié)合重要節(jié)點(diǎn) 立體式媒體渠道鋪排 聲東擊西 走量，務(wù)必開(kāi)盤(pán)飄紅 形成價(jià)差 互相影響促進(jìn)成交 錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) 承接中端客戶(hù)群體 第二部分 :階段營(yíng)銷(xiāo)策略－第三階段 32 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 4價(jià)格策略 4銷(xiāo)售策略 ? 時(shí)間： 2023年 11月 1日 — 2023年 11月 30日； ? 產(chǎn)品 2棟 A座 93套 181213㎡純四房單位； ? 策略： 天然價(jià)格差，互相促進(jìn)銷(xiāo)售 ?階段方向 —— 強(qiáng)有力的渠道營(yíng)銷(xiāo)，維持項(xiàng)目熱銷(xiāo)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)尋找客戶(hù)，增加客戶(hù)量和成交量； ?速度目標(biāo) —— 通過(guò)渠道營(yíng)銷(xiāo)和活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)性成交；以“合理價(jià)格”火熱加推，營(yíng)造熱銷(xiāo)口碑。 ?信心目標(biāo) —— 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的信心；項(xiàng)目的有效展示，加強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心。 6渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷(xiāo)策略－第三階段 33 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復(fù)式四房 合拼四房?jī)煞?合拼三房 合拼四房2棟 A座 181213 ㎡ 純四房產(chǎn) 品 戶(hù)型 面積（ ㎡） 套數(shù) 戶(hù)型特色 分布 4*2*2 181213 93 純四房 2棟 B座 產(chǎn)品分析 ?位于項(xiàng)目的東側(cè)，可享受高爾夫園林以及項(xiàng)目中心園林雙景觀資源 ?全部單位均為純四房戶(hù)型，項(xiàng)目標(biāo)桿所在 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 4銷(xiāo)售策略 6渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷(xiāo)策略－第三階段 2棟 A座單位能為項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品，既能有效提升項(xiàng)目檔次，又能與其它單位形成價(jià)格差，促進(jìn)銷(xiāo)售 5價(jià)格策略 34 項(xiàng)目 戶(hù)型 面積 套數(shù) 中信紅樹(shù)灣 4房 206238㎡ 120套 新天灣畔 4房 155176㎡ 269套 三湘海尚 4房 169207㎡ 215套 寶能太古城 4房 155210㎡ 333套 匯總 927套 項(xiàng)目 戶(hù)型 面積 套數(shù) 首地容御 純四房 181213㎡ 93套 競(jìng)爭(zhēng)分析 包括本項(xiàng)目在內(nèi)，同時(shí)期有約 1020套 同面積段四房單位入市，主要集中在后海，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈！ 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 5價(jià)格策略 4銷(xiāo)售策略 6渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷(xiāo)策略－第三階段 35 銷(xiāo)售策略 核心思想：價(jià)格蹺蹺板 ，通過(guò)推售標(biāo)桿高價(jià) 2棟 A座單位，與 1棟單位形成天然價(jià)格差，既能提升項(xiàng)目檔次，又能有效促進(jìn) 1棟剩余單位快速走量； 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 5價(jià)格策略 4銷(xiāo)售策略 6渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷(xiāo)策略－第三階段 標(biāo)桿與普通單位價(jià)格差 ， 2棟單位為項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品，總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 1棟單位，形成明顯價(jià)格差， 互相促進(jìn)，快速走量 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復(fù)式四房 合拼四房?jī)煞?合拼三房 合拼四房1棟 173179 ㎡ 平層四房 戶(hù)型 面積（ ㎡） 套數(shù) 戶(hù)型特色 分布 4*2*2 173179 112 合拼平層 1棟 復(fù)式 179 70 合拼復(fù)式 1棟 179㎡復(fù)式四房產(chǎn)品 2棟 A座 181213 ㎡ 純四房產(chǎn) 品 36 媒體類(lèi)型 傳播重點(diǎn) 節(jié)奏規(guī)劃 媒體渠道 戶(hù)外 訴求重點(diǎn)產(chǎn)品： 181213㎡“奢華四房”，敬請(qǐng)鑒賞 1次， 報(bào)版 訴求重點(diǎn)產(chǎn)品： 181213㎡“奢華四房” ，敬請(qǐng)鑒賞 副標(biāo)題為首地容御推售時(shí)間 ,階段性產(chǎn)品等 重要節(jié)點(diǎn)告知 網(wǎng)絡(luò) /網(wǎng)站 請(qǐng)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)絡(luò)劍客炒作項(xiàng)目 /維持項(xiàng)目的熱銷(xiāo)場(chǎng)面 持續(xù)性動(dòng)態(tài)更新 短信 核心客戶(hù)群覆蓋，訴求核心賣(mài)點(diǎn) ,重要節(jié)點(diǎn) ,銷(xiāo)售狀況 1次 /周 選擇周五投放 活動(dòng)渠道 暖場(chǎng)活動(dòng) 每周周末請(qǐng)本色酒吧等樂(lè)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)表演，暖場(chǎng) 持續(xù)型活動(dòng) 圈層活動(dòng) 10月底，在華僑城威尼斯酒店舉行“卡巴拉之夜”活動(dòng) 10月底舉行 推廣主題： 容御樓王 ，火熱面世 渠道策略 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 4銷(xiāo)售分析 6渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷(xiāo)策略－第三階段 5價(jià)格策略 37 ?本項(xiàng)目一階段三房四房產(chǎn)品的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 新天灣畔、三湘海尚、寶能太古城、中信紅樹(shù)灣、 產(chǎn)品類(lèi)型 四房（選取理由：區(qū)域接近、面積接近、總價(jià)接近） 本項(xiàng)目 新天灣畔 三湘海尚 寶能太古 城 中信紅樹(shù)灣 參考權(quán)重 25% 25% 25% 25% 代表符號(hào) Px Pa Pb Pc pd 均 價(jià) 預(yù)計(jì) 18000 預(yù)計(jì)20230 預(yù)計(jì)20230 35000 區(qū)位前景 15 10 10 9 10 14 位置交通 13 7 10 9 10 10 商服配套 9 4 4 3 4 4 教育配套 6 2 5 5 5 4 周邊環(huán)境 7 5 6 4 7