xx城營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-08 04:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 脅就是由于蓄水周期太長(zhǎng)而導(dǎo)致的客源流失。 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈： 現(xiàn)在各大樓盤均開始控制產(chǎn)品面積段來(lái)迎合市場(chǎng)需求，而從新區(qū)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備來(lái)看，明年上半年可以達(dá)到公開條件的也比較多，所以，對(duì)于本項(xiàng)目而言，入市時(shí)間越往后延，與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手就會(huì)越多，這也為本項(xiàng)目在沒有任何知名度的情況下打開良好的銷售局面增加了風(fēng)險(xiǎn)。 另，我司認(rèn)為，入市時(shí)機(jī)的后延將會(huì)帶來(lái)以下種種的威脅！ 1）入市策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 稀缺先行、藍(lán)海占領(lǐng) 一鼓作氣、多量少推 我們將以資金回籠為目的，以稀缺的多層產(chǎn)品為先鋒，在 08年 9月之前 將一期共 715套房源分四批推出，以閃電戰(zhàn)的形勢(shì)迅速抓取區(qū)域客源，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！同時(shí)，項(xiàng)目別墅產(chǎn)品將在 08年 10月推出第一批次房源。 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?第一批次 時(shí)間： 2023年 5月初 推出房源： 7棟多層，約 202套房源 1 5 3 2 4 6 7 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?第二批次 時(shí)間： 08年 6月中旬 推出房源： 7棟多層，約 215套房源 1 2 3 4 5 7 6 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?第三批次 推出時(shí)間： 08年 7月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 153套房源 2 1 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?第四批次 推出時(shí)間： 08年 8月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 145套房源 2 1 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 目前由于別墅產(chǎn)品信息未知，故具體推案順序?qū)⒃诜桨复_定后編排！ ？ 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 低價(jià)入市、穩(wěn)扎穩(wěn)打 杠桿引導(dǎo)、逐步上揚(yáng) 以略低于區(qū)域行情的價(jià)格切入市場(chǎng)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)的同時(shí)，按市場(chǎng)接受度來(lái)制定各產(chǎn)品均價(jià)，使其形成階梯式價(jià)差，以價(jià)格這一利器來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)各產(chǎn)品類型的購(gòu)買決斷，使各產(chǎn)品均勻去化。在區(qū)域性形象建立、市場(chǎng)關(guān)注度提升基礎(chǔ)上拉高價(jià)格，增強(qiáng)前期業(yè)主和后期買家信心，同時(shí)贏取市場(chǎng)巨大口碑。 3）價(jià)格策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 ?多層 —— 低開高走 以 稀缺 +低價(jià) 的第一批多層產(chǎn)品打開市場(chǎng)后，項(xiàng)目已經(jīng)具有一定的知名度，市場(chǎng)關(guān)注度和客戶積累量也應(yīng)當(dāng)十分充足了，這時(shí)再推出第二批多層房源時(shí)價(jià)格可 迅速 上揚(yáng)，一舉成為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)頭羊。 ?小高層 —— 高開高走 依托一期多層產(chǎn)品建立的市場(chǎng)口碑，以略高于市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格推出項(xiàng)目的小高層產(chǎn)品， 通過(guò)與 先前多層價(jià)格的對(duì)比來(lái)削弱客戶對(duì)于小高層價(jià)格高開的抗性 ，隨后再依據(jù)市場(chǎng)行情與銷售情況，為一期最后一批小高層產(chǎn)品的價(jià)格提升劃上一個(gè)完美的句號(hào)。 3）價(jià)格策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 在項(xiàng)目開盤前夕運(yùn)用發(fā)行 VIP卡 的形勢(shì)進(jìn)行預(yù)約，以此方式來(lái)篩選意向客戶，也為定價(jià)提供依據(jù)。 4）客戶策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 品牌策略 新城市主義倡導(dǎo)者 1）品牌定位 闡釋： 誠(chéng)河臵業(yè) —— 新城市主義倡導(dǎo)者，“ PLAY HARD,WORK HARD”倡導(dǎo)都市中心健康、人本的新城市主義生活； 誠(chéng)河 新旅城 —— 誠(chéng)河臵業(yè)扛鼎之作，又一座“城市”在崛起，其出現(xiàn)將影響新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展。 我們將誠(chéng)河臵業(yè)品牌定位為： 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 品牌物管顧問(wèn)的嫁接 物業(yè)管理對(duì)中高檔樓盤顯得尤為重要，好的物業(yè)管理可以有效支撐項(xiàng)目的定位，能有效吸引消費(fèi)者眼球。 針對(duì)項(xiàng)目高端產(chǎn)品定位，建議項(xiàng)目物業(yè)管理公司 采用品牌物管為顧問(wèn) ，如第一太平戴維斯、世邦魏理仕等物業(yè)顧問(wèn)公司，而實(shí)際物業(yè)管理公司則選取中高檔物業(yè)管理公司即可。 也可將新城花園酒店物業(yè)管理模式嫁接到項(xiàng)目會(huì)所物業(yè)管理中，提升項(xiàng)目會(huì)所的檔次。 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 高端景觀規(guī)劃公司的嫁接 景觀規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升度同樣非常高，也是客戶對(duì)入駐后后感知度最好的部分，建議本項(xiàng)目盡快執(zhí)行景觀規(guī)劃公司的確定事宜，并進(jìn)行合理包裝，有效吸引消費(fèi)者眼球。 在前期景觀規(guī)劃的時(shí)候， 注重概念的提出 ，如“十大主題景觀”等概念的營(yíng)造。 景觀公司建議采用較為知名的景觀公司 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 知名幼兒園的嫁接 鑒于本項(xiàng)目的主力客戶是 25～ 35歲之間的，該類客戶主要的考慮的問(wèn)題是小孩上學(xué)的事情，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)部有幼兒園用地的規(guī)劃，我司建議盡早 引入幼兒園 ，如“外國(guó)語(yǔ)學(xué)校附屬幼兒園”、“大學(xué)附屬幼兒園”等知名幼兒園。 幼兒園也將是本項(xiàng)目的主力賣點(diǎn)之一 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 品牌策略 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 主題會(huì)所 ?會(huì)所主題：休閑生活中央特區(qū)； ?會(huì)所功能：桌球館、瑜伽館、壁球館、乒乓球館、高爾夫模擬練習(xí)場(chǎng)地等； 會(huì)所主要針對(duì)小區(qū)業(yè)主為主，外部客戶消費(fèi)須支付一定費(fèi)用。 品牌策略 申報(bào) 2023年國(guó)際花園社區(qū) 以品牌捆綁的形式提升項(xiàng)目檔次，建議項(xiàng)目申請(qǐng)相關(guān)的獎(jiǎng)項(xiàng)，如：全國(guó)優(yōu)秀住宅小區(qū)、全國(guó)創(chuàng)新社區(qū)等。 申辦時(shí)間： 2023年 10月份 申報(bào)“國(guó)際花園社區(qū)”，為項(xiàng)目景觀社區(qū)概念打好基礎(chǔ) 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)選 品牌策略 成立“誠(chéng)河會(huì)”會(huì)員組織 ?開辟“誠(chéng)河會(huì)”會(huì)員組織，成員主要為項(xiàng)目購(gòu)房業(yè)主，其次為外部的意向客戶； ?對(duì)于會(huì)員，可以設(shè)臵定期活動(dòng)：如“帶新客戶成交”的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，并定期進(jìn)行爬山、采桔等客戶維護(hù)活動(dòng)，提升項(xiàng)目的品牌。 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 客戶會(huì)組織 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）媒體推廣 3）銷售物料 2）現(xiàn)場(chǎng)包裝 4）活動(dòng)行銷 以戶外媒體為主戰(zhàn)場(chǎng)，報(bào)紙等主流媒體節(jié)點(diǎn)配合樹立項(xiàng)目形象 小眾實(shí)效媒體訴求產(chǎn)品賣點(diǎn)，快速去化 其他媒體： ① 與報(bào)紙簽訂合作協(xié)議； ② 與搜房、新視點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)媒體簽訂“預(yù)投”合
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