【文章內(nèi)容簡介】 脅就是由于蓄水周期太長而導(dǎo)致的客源流失。 ?市場競爭愈加激烈： 現(xiàn)在各大樓盤均開始控制產(chǎn)品面積段來迎合市場需求，而從新區(qū)現(xiàn)有土地儲備來看，明年上半年可以達到公開條件的也比較多，所以，對于本項目而言，入市時間越往后延，與本項目形成直接競爭的對手就會越多，這也為本項目在沒有任何知名度的情況下打開良好的銷售局面增加了風險。 另，我司認為，入市時機的后延將會帶來以下種種的威脅！ 1）入市策略 2023年項目銷售策略 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 稀缺先行、藍海占領(lǐng) 一鼓作氣、多量少推 我們將以資金回籠為目的，以稀缺的多層產(chǎn)品為先鋒，在 08年 9月之前 將一期共 715套房源分四批推出，以閃電戰(zhàn)的形勢迅速抓取區(qū)域客源，規(guī)避市場風險！同時，項目別墅產(chǎn)品將在 08年 10月推出第一批次房源。 2）推案策略 2023年項目銷售策略 ?第一批次 時間： 2023年 5月初 推出房源： 7棟多層，約 202套房源 1 5 3 2 4 6 7 2）推案策略 2023年項目銷售策略 ?第二批次 時間： 08年 6月中旬 推出房源： 7棟多層，約 215套房源 1 2 3 4 5 7 6 2）推案策略 2023年項目銷售策略 ?第三批次 推出時間： 08年 7月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 153套房源 2 1 2）推案策略 2023年項目銷售策略 ?第四批次 推出時間： 08年 8月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 145套房源 2 1 2）推案策略 2023年項目銷售策略 目前由于別墅產(chǎn)品信息未知，故具體推案順序?qū)⒃诜桨复_定后編排！ ？ 2）推案策略 2023年項目銷售策略 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 低價入市、穩(wěn)扎穩(wěn)打 杠桿引導(dǎo)、逐步上揚 以略低于區(qū)域行情的價格切入市場，迅速占領(lǐng)市場的同時，按市場接受度來制定各產(chǎn)品均價，使其形成階梯式價差，以價格這一利器來引導(dǎo)消費者對各產(chǎn)品類型的購買決斷，使各產(chǎn)品均勻去化。在區(qū)域性形象建立、市場關(guān)注度提升基礎(chǔ)上拉高價格，增強前期業(yè)主和后期買家信心，同時贏取市場巨大口碑。 3）價格策略 2023年項目銷售策略 ?多層 —— 低開高走 以 稀缺 +低價 的第一批多層產(chǎn)品打開市場后，項目已經(jīng)具有一定的知名度，市場關(guān)注度和客戶積累量也應(yīng)當十分充足了，這時再推出第二批多層房源時價格可 迅速 上揚，一舉成為區(qū)域市場領(lǐng)頭羊。 ?小高層 —— 高開高走 依托一期多層產(chǎn)品建立的市場口碑，以略高于市場同類產(chǎn)品的價格推出項目的小高層產(chǎn)品， 通過與 先前多層價格的對比來削弱客戶對于小高層價格高開的抗性 ，隨后再依據(jù)市場行情與銷售情況，為一期最后一批小高層產(chǎn)品的價格提升劃上一個完美的句號。 3）價格策略 2023年項目銷售策略 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 在項目開盤前夕運用發(fā)行 VIP卡 的形勢進行預(yù)約，以此方式來篩選意向客戶，也為定價提供依據(jù)。 4）客戶策略 2023年項目銷售策略 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 品牌策略 新城市主義倡導(dǎo)者 1）品牌定位 闡釋： 誠河臵業(yè) —— 新城市主義倡導(dǎo)者，“ PLAY HARD,WORK HARD”倡導(dǎo)都市中心健康、人本的新城市主義生活； 誠河 新旅城 —— 誠河臵業(yè)扛鼎之作，又一座“城市”在崛起，其出現(xiàn)將影響新區(qū)房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展。 我們將誠河臵業(yè)品牌定位為： 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 品牌物管顧問的嫁接 物業(yè)管理對中高檔樓盤顯得尤為重要，好的物業(yè)管理可以有效支撐項目的定位，能有效吸引消費者眼球。 針對項目高端產(chǎn)品定位，建議項目物業(yè)管理公司 采用品牌物管為顧問 ，如第一太平戴維斯、世邦魏理仕等物業(yè)顧問公司，而實際物業(yè)管理公司則選取中高檔物業(yè)管理公司即可。 也可將新城花園酒店物業(yè)管理模式嫁接到項目會所物業(yè)管理中，提升項目會所的檔次。 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 高端景觀規(guī)劃公司的嫁接 景觀規(guī)劃對項目品質(zhì)的提升度同樣非常高，也是客戶對入駐后后感知度最好的部分，建議本項目盡快執(zhí)行景觀規(guī)劃公司的確定事宜，并進行合理包裝，有效吸引消費者眼球。 在前期景觀規(guī)劃的時候， 注重概念的提出 ，如“十大主題景觀”等概念的營造。 景觀公司建議采用較為知名的景觀公司 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 知名幼兒園的嫁接 鑒于本項目的主力客戶是 25～ 35歲之間的，該類客戶主要的考慮的問題是小孩上學(xué)的事情，加上項目內(nèi)部有幼兒園用地的規(guī)劃，我司建議盡早 引入幼兒園 ，如“外國語學(xué)校附屬幼兒園”、“大學(xué)附屬幼兒園”等知名幼兒園。 幼兒園也將是本項目的主力賣點之一 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 品牌策略 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 主題會所 ?會所主題：休閑生活中央特區(qū)； ?會所功能：桌球館、瑜伽館、壁球館、乒乓球館、高爾夫模擬練習(xí)場地等； 會所主要針對小區(qū)業(yè)主為主，外部客戶消費須支付一定費用。 品牌策略 申報 2023年國際花園社區(qū) 以品牌捆綁的形式提升項目檔次，建議項目申請相關(guān)的獎項，如：全國優(yōu)秀住宅小區(qū)、全國創(chuàng)新社區(qū)等。 申辦時間： 2023年 10月份 申報“國際花園社區(qū)”，為項目景觀社區(qū)概念打好基礎(chǔ) 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 獎項評選 品牌策略 成立“誠河會”會員組織 ?開辟“誠河會”會員組織，成員主要為項目購房業(yè)主，其次為外部的意向客戶； ?對于會員，可以設(shè)臵定期活動：如“帶新客戶成交”的抽獎活動，并定期進行爬山、采桔等客戶維護活動，提升項目的品牌。 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 客戶會組織 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）媒體推廣 3）銷售物料 2）現(xiàn)場包裝 4）活動行銷 以戶外媒體為主戰(zhàn)場，報紙等主流媒體節(jié)點配合樹立項目形象 小眾實效媒體訴求產(chǎn)品賣點，快速去化 其他媒體： ① 與報紙簽訂合作協(xié)議； ② 與搜房、新視點等網(wǎng)絡(luò)媒體簽訂“預(yù)投”合