【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 套產(chǎn)品結(jié)構(gòu)平均100平米以內(nèi)預(yù)計(jì)套數(shù)：150套左右100平米以內(nèi)預(yù)計(jì)套數(shù)： 80套左右 無(wú)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 從各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的工程進(jìn)度推算，在 2023年上半年集中上市的中小房型量有限，總量將控制在 650套左右，中小面積段房源競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)薄弱，對(duì)于本案上市銷售是個(gè)利好消息。項(xiàng)目名稱 太陽(yáng)城 I主場(chǎng) 水墨三十度 國(guó)際社區(qū) 白塘一號(hào) 九龍倉(cāng)地塊09年推量（萬(wàn)㎡） 22 0待開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)㎡） 9109年推售速度（萬(wàn)㎡ /月） /上半年預(yù)計(jì)可上市量（萬(wàn)㎡） 7 11 7 /2023年預(yù)計(jì)上市量（萬(wàn)㎡） 20 14 25 20 /可集中上市期 1月 1月 1月 45月 視情況定 10年下半年未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 2023年各項(xiàng)目集中上市，推量較大，初步預(yù)估競(jìng)品項(xiàng)目在 2023年上半年可上市量達(dá) 30萬(wàn)方左右，全年的總上市量可達(dá) 80多萬(wàn)方，上半年較下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此本案可考慮在上半年上市；216。太陽(yáng)城目前一期三幢高層在建，建成總建面約 7萬(wàn)方，預(yù)計(jì)最早于明年五一前可上市銷售；216。中海國(guó)際社區(qū)二期處于樁基階段，總建面 11萬(wàn)方，根據(jù)一期進(jìn)度，預(yù)計(jì)在五一前后可上市銷售；216。i主場(chǎng)共分五期銷售，一期剩余兩幢未推，建成總建面為 3萬(wàn)方，最早可于五一前上市；216。水墨三十度目未推售的兩幢高層和一幢小高層已全部封頂，總建面 ，預(yù)計(jì)五一前可上市；216。白塘壹號(hào)目前一期剩余五幢高層正處于樁基階段，且目前將推售聯(lián)排和多層產(chǎn)品，高層上市時(shí)間尚不確定；總計(jì)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)五一前后總上市量可達(dá) 30萬(wàn)方左右，全年可上市量初步預(yù)計(jì)約 80多萬(wàn)方；入市時(shí)機(jī)選擇園區(qū)去化率走勢(shì)分析現(xiàn)象216。09年去化率與 07年基本持平；216。10年上半年延續(xù) 09年態(tài)勢(shì)的可能性較大；216。年初，谷底一般在 2月份，09年因?yàn)榇杭痉拷粫?huì)等帶動(dòng)而反常；216。10年谷底預(yù)計(jì)在 3月，今年除夕為 ，較往年晚大半個(gè)月從各項(xiàng)目的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況判斷， 10年上半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱，建議加大本案上半年的推量。從市場(chǎng)整體去化運(yùn)行狀態(tài)判斷， 3月底開(kāi)始去化率整體回升；因此，建議 2023年入市時(shí)機(jī)： 4月入市時(shí)機(jī)選擇建議首次開(kāi)盤時(shí)間： 2023年 4月 10日符合以上市場(chǎng)分析結(jié)果。給前期積客留有足夠的時(shí)間和空間。價(jià)格仍然處于高位運(yùn)行狀態(tài)。加大 5月前的推量和去化量，迎合市場(chǎng)真空期和價(jià)格溫暖期。 5月前的價(jià)格應(yīng)與銷售量掛鉤，建議不宜太高，留有一定的價(jià)格空間，利用價(jià)格策略提高銷售價(jià)格。價(jià)格策略主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和并項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)分析（單位：元 /㎡）選定價(jià)格標(biāo)桿，緊跟戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一路高升，給項(xiàng)目口碑帶來(lái)很大的弊端。沙發(fā)開(kāi)始采取了波浪式價(jià)格策略，得到市場(chǎng)認(rèn)可，價(jià)格秘密持續(xù)上升，但口碑不錯(cuò)。建議左案香頌繼續(xù)波浪式價(jià)格，促進(jìn)銷售。叁 銷售執(zhí)行主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交均價(jià)走勢(shì)分析（單位：元 /㎡）結(jié)論：繼續(xù)選定價(jià)格標(biāo)桿，緊跟戰(zhàn)略經(jīng)驗(yàn)主要策略：沙發(fā)社區(qū)： 集中引爆 /小步快跑太陽(yáng)城： 集中引爆 /小步快跑I主場(chǎng)： 集中引爆天地源水墨三十度：集中引爆 /小步快跑白塘壹號(hào)：集中引爆 /小步快跑結(jié)論：集中引爆配合小步快跑成為市場(chǎng)主旋律主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交量走勢(shì)分析（單位：套）經(jīng)驗(yàn)主要策略：沙發(fā)社區(qū)： 開(kāi)盤前一個(gè)月轟炸式營(yíng)銷太陽(yáng)城： 開(kāi)盤前一年細(xì)水長(zhǎng)流I主場(chǎng)： 開(kāi)盤前半年細(xì)水長(zhǎng)流天地源水墨三十度： 開(kāi)盤前半年年細(xì)水長(zhǎng)流白塘壹號(hào)： 開(kāi)盤前一年細(xì)水長(zhǎng)流結(jié)論：沙發(fā)社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們只要企劃配合好開(kāi)盤前一個(gè)月的積客可以符合開(kāi)盤需求，但確保完美建議首次推廣時(shí)間從 2023年 3月 1開(kāi)始。經(jīng)驗(yàn)主要策略：沙發(fā)社區(qū)： 裸價(jià)出擊 (存單形式 )太陽(yáng)城： 300500優(yōu)惠（酒店卡）I主場(chǎng)： 13%優(yōu)惠（存單形式）天地源水墨三十度： 13 %優(yōu)惠（存單形式）白塘壹號(hào)： 13 %優(yōu)惠（存單形式）結(jié)論：存單 /裸價(jià)出級(jí)與眾不同，效果不錯(cuò)，口碑不錯(cuò)，建議繼續(xù)秉承。經(jīng)驗(yàn)難點(diǎn)：高壓線樓棟去化高層大面積 2房去化產(chǎn)品均好，難樹(shù)價(jià)格差異難點(diǎn)與亮點(diǎn)預(yù)判亮點(diǎn)：雙 LING高層時(shí)代舒適型 3房 70平米稀缺性 2房推盤策略：區(qū)域差異點(diǎn) /田忌賽馬搭配價(jià)格標(biāo)桿難點(diǎn)突破推盤推出時(shí)間 推出樓棟 2房 3房 合計(jì)套 數(shù) 價(jià)格4月 10日 1 17 189 149　 338 7800沙 6（秘密武器）104 1045月 29日 5 　 77 79　 156 81007月 18日 1 15 　 73 134　 207 79008月 28日 16 67 118　 185 830010月 23日 113 76　 70　 146 8000合計(jì) 1136 8020解讀： 4月首開(kāi)，上接積累下接住博，高低搭配產(chǎn)品均勻稱，樹(shù) 6促 4。 5月補(bǔ)缺，住博會(huì)口徑樹(shù)價(jià) 7月補(bǔ)缺，樹(shù) 7為 8 8月補(bǔ)缺， 10月為王目標(biāo)分解時(shí)間 計(jì)劃完成簽約（套） 5月 4006月 1007月 1608月 1009月 10010月 10011月12月 　合計(jì) 960（含沙 6樓 104套）價(jià)格預(yù)判價(jià)格策略：低價(jià)入市，小幅上升，波浪價(jià)格，樹(shù)立標(biāo)桿。價(jià)格預(yù)判目前 沙發(fā)銷售價(jià)格7500—8500元 /平方米左右周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本處于同等水平。從目前來(lái)看，左案香頌完成全盤 8000元 /平方米，我們有信心。肆 企劃配合現(xiàn)狀I(lǐng)IIIII8月，項(xiàng)目定位完成10月，住博會(huì)亮相各方反應(yīng)：客戶 ——感覺(jué)不錯(cuò)，戶型不錯(cuò)，愿意等/ 不就是新天地三期嘛媒體 ——案名不錯(cuò)，提價(jià)有難度銷售員 ——調(diào)性不錯(cuò)，形象有品質(zhì)感項(xiàng) 目IIIIII比照目標(biāo)，努力方向 ——三期？ NO! 用產(chǎn)品品質(zhì)、檔次證明：我們是全新項(xiàng)目！提價(jià)難？ NO! 用品質(zhì)檔次、區(qū)域價(jià)格證明：我們的價(jià)格有依據(jù)！輪廓已出，但細(xì)部尚不清晰 加強(qiáng)細(xì)節(jié)宣傳，增強(qiáng)識(shí)別度標(biāo) 桿IIIIII朝向目標(biāo)，尋找標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿 ——理由： 區(qū)域大盤，價(jià)格代表太陽(yáng)城標(biāo) 桿IIIIII朝向目標(biāo)，尋找標(biāo)桿形象標(biāo)桿 ——龍湖 滟瀾山理由： 細(xì)膩，優(yōu)雅，女性營(yíng)銷標(biāo) 桿IIIIII朝向目標(biāo)，尋找標(biāo)桿品質(zhì)標(biāo)桿 ——星獅 白塘壹號(hào)理由： 轉(zhuǎn)型、高端、價(jià)格、公園標(biāo) 桿IIIIII星獅 白塘壹號(hào)區(qū)域： 沙湖板塊轉(zhuǎn)型： 地塊易主，全新項(xiàng)目環(huán)境： 毗鄰公園定位： 國(guó)際生態(tài)情景高檔社區(qū)價(jià)格： 13000元 /平米銷量： 首批房源售罄示范點(diǎn) ——標(biāo) 桿IIIIII星獅 白塘壹號(hào)p 推廣：加大樣板間、大堂宣傳力度借鑒：景觀架空層的宣傳p 環(huán)境：白塘公園的利用借鑒：東沙湖公園的利用借鑒點(diǎn) ——推 廣2023年 3月之前，沒(méi)有外展場(chǎng)，沒(méi)有售樓處最大的現(xiàn)實(shí)最大的難題2023年 3月前，如何積客？推 廣IIIIII方案一： 依靠活動(dòng)2023年 3月前 如何積客？方案重點(diǎn)：，預(yù)熱期，通過(guò) “‘ 花海漫生活 ’ 全城體驗(yàn) ” 系列活動(dòng) 做 形象展示、產(chǎn)品宣傳 ， 以活動(dòng)場(chǎng)地為外展場(chǎng) 進(jìn)行積客、介紹；活動(dòng)場(chǎng)地選在 星級(jí)酒店、咖啡館、茶座等 ，體現(xiàn)項(xiàng)目調(diào)性?；顒?dòng)預(yù)熱 春節(jié) 強(qiáng)勢(shì)積客亮相 持續(xù)銷售推 廣IIIIII存在弊端：p 活動(dòng)啟動(dòng)過(guò)早 ，活動(dòng)過(guò)后仍然沒(méi)有專門接待客戶的場(chǎng)所，客戶容易流失 ，沒(méi)有徹底解決缺少外展場(chǎng) /售樓處的問(wèn)題。p 預(yù)熱期與強(qiáng)勢(shì)積客期被 春節(jié)假期隔斷 ，預(yù)熱效果大打折扣。活動(dòng)預(yù)熱 春節(jié) 強(qiáng)勢(shì)積客亮相 持續(xù)銷售方案一： 依靠活動(dòng)2023年 3月前 如何積客？推 廣IIIIII方案二： 依靠論壇方案重點(diǎn)：p 春節(jié)之前，論壇為主，網(wǎng)站為輔，戶外配合 。p 為應(yīng)對(duì)無(wú)外展場(chǎng) /售樓處的局面，先靠 網(wǎng)絡(luò)論壇 ， 熱炒項(xiàng)目及 “花式售樓處 ” ，并建立 項(xiàng)目網(wǎng)站 ，作為客戶了解項(xiàng)目的 窗口 。p 為避免啟動(dòng)過(guò)早帶來(lái)的資源浪費(fèi)， 引爆點(diǎn)壓后 ，集中力量 短期內(nèi)強(qiáng)勢(shì)爆發(fā) ，引起全城矚目。論壇、網(wǎng)站預(yù)熱 春節(jié) 全面引爆亮相 持續(xù)銷售2023年 3月前 如何積客？推 廣IIIIIIp 既然提前做活動(dòng)預(yù)熱效