防城港西灣上城商鋪營銷執(zhí)行報(bào)告-58頁(編輯修改稿)
2025-02-05 20:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 值 ，向投 資經(jīng)營 者充分展示 項(xiàng) 目廣 闊 的 發(fā) 展前景。22各種咖啡廊、奶茶、休 閑茶 館 在內(nèi)的各種休 閑 餐 飲機(jī)構(gòu) 。四、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位漁人碼頭業(yè)態(tài)定位吃 喝 樂玩開設(shè)各種美食機(jī)構(gòu)，包括西餐廳、主題餐廳（比如巴西烤肉餐廳、日本音樂餐廳、韓國料理廳、琉璃工房主題餐廳）等。 在廣 場 上 設(shè) 置各種休 閑 、娛樂 的 設(shè) 施，并定期在這 里搭建展臺(tái)， 組織 各種促 銷 與展示活 動(dòng) ， 顧 客可以在此自由玩 樂 。以知名商家構(gòu)成步行街的核心商家，并以不斷更新的品種、富于特色、新潮的店面裝飾和長新的促銷手法贏得穩(wěn)定的消費(fèi)群，讓消費(fèi)者在消費(fèi)中體驗(yàn)購物的快樂。 23五、參考案例分析香港蘭桂坊酒吧一條街 （ 1）香港做為國際化都市，洋溢特有的歐陸風(fēng)味和異國情調(diào)，被譽(yù)為香港特有的文化特區(qū)。 （ 2）特色：具有中西合璧的飲食消費(fèi)文化，上海、廣州和北京 “ 蘭桂坊 ” 發(fā)展很好； “ 蘭桂坊 ” 已成為一個(gè)總體的飲食業(yè)名牌，而這種中西合璧的消費(fèi)飲食文化已經(jīng)逐漸流行起來。24五、參考案例分析香港蘭桂坊酒吧一條街 （ 1）香港做為國際化都市，洋溢特有的歐陸風(fēng)味和異國情調(diào)，被譽(yù)為香港特有的文化特區(qū)。 （ 2）特色：具有中西合璧的飲食消費(fèi)文化，上海、廣州和北京 “ 蘭桂坊 ” 發(fā)展很好； “ 蘭桂坊 ” 已成為一個(gè)總 體的飲食業(yè)名牌，而這種中西合璧的消費(fèi)飲食文化已經(jīng)逐漸流行起來。25? 項(xiàng)目可以借鑒其酒吧一條街的做法，但是基于其商業(yè)區(qū)位以及文化底蘊(yùn)等方面的限制，項(xiàng)目發(fā)展蘭桂坊式樣的酒吧文化不適合，項(xiàng)目需要?jiǎng)?chuàng)造一種有別于蘭桂坊的酒吧文化，一種生動(dòng)但不糜爛，一種洋溢但不頹廢的酒吧文化。? 全國酒吧文化很多，北京、上海、深圳酒吧都以其特色存活發(fā)展，（北京的酒吧粗獷開闊，上海的酒吧細(xì)膩傷感懷舊，廣州的酒吧熱鬧繁雜）成都的玉林酒吧以其藝術(shù)小酒吧而鶴立雞群，獨(dú)彰異彩。分析 “蘭桂坊 ”的特色借鑒 26五、參考案例分析麗江四方步行街 （ 1）麗江做為云南省文化旅游城市，麗江古城交通四通八達(dá)，這里是茶馬古道上最重要的樞紐站，是麗江經(jīng)濟(jì)文化交流的中心。 （ 2）特色：不計(jì)其數(shù)的小餐館、紀(jì)念品商店，美食店（米線），客棧庭院內(nèi)小橋流水、花木蔥郁，繼承了千百年來納西民族的審美情趣，配備了四星級(jí)的硬件設(shè)備。27五、形象包裝建議 門 楣廣告位 進(jìn) 行 統(tǒng) 一 規(guī) 劃， 統(tǒng) 一 長寬 ，增 強(qiáng) 廣告位的可 視 性及廣告位 對 路人流的 視覺 沖 擊 。 28五、形象包裝建議商鋪玻璃墻貼上噴繪寫真 ,營造濃厚的商業(yè)氛圍。 29地址：南寧市金湖路 57號(hào)文德大廈北樓 11F Tel:0771—55538680/681/682 Fax:0771—5531739五、形象包裝建議增加街 邊 休 閑 座椅、特色太陽 傘 配套措施，提升休 閑 商 業(yè) 氛 圍 。 30五、形象包裝建議建立 標(biāo)識(shí) 清晰的 導(dǎo)購 系 統(tǒng) ，能有效吸引 過 路人 對項(xiàng) 目的關(guān)注，建立 項(xiàng) 目形象。 ?沿大路旁的燈桿布置路旗，延伸至項(xiàng)目銷售中心門前 ；31五、形象包裝建議 ?在商鋪街區(qū)增設(shè)獨(dú)具特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)措施，添加整個(gè)街區(qū)的文化品位。 32五、形象包裝建議外 綠 化 帶 重新 規(guī) 劃， 設(shè) 置花 壇 、 鐵藝標(biāo)識(shí) ，增加 鋪 面昭示性。 33五、形象包裝建議增加 創(chuàng) 意商 鋪門 牌號(hào)， 營 造休 閑 文化特色。 34六、六、 營銷策略營銷策略35六、六、 營銷策略營銷策略36一、項(xiàng)目客戶摸底情況分析從 3月 1日至 6月 15日止，來訪客戶需求商鋪的共有 25臺(tái)客，來電客戶 5臺(tái)，其中投資需求占 83%、自主經(jīng)營占 17%。因此商鋪客戶以投資客戶為主?？蛻糍徺I動(dòng)機(jī)分析37一、價(jià)格定位依據(jù)說明根據(jù)我公司對來訪來電客戶摸底得知，客戶對商鋪的價(jià)格接受度：其中接受價(jià)格在 10000—12023 元，有 18組客戶；接受價(jià)格在 1202315000的有 10組客戶；接 受價(jià)格在 80009900的客戶有 13組。1 、 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者心理價(jià)格定位商鋪客戶價(jià)格接受度80009900元36%1202315000元27%1000012023元37%80009900元 1202315000元 1000012023元38一、價(jià)格定位依據(jù)說明? 在選擇可比競爭樓盤上，首選與本項(xiàng)目地段條件最相近的樓盤，其次是項(xiàng)目的產(chǎn)? 品類型和產(chǎn)品素質(zhì)，價(jià)格上可通過可比商業(yè)項(xiàng)目的素質(zhì)分析上進(jìn)行比較，根據(jù)? “市場比較法 ”對主要競爭對手或相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目的平均售價(jià)經(jīng)過對比修正、加權(quán)平? 均得出預(yù)期綜合均價(jià)，并進(jìn)而得出項(xiàng)目的均價(jià)。根據(jù)商業(yè)定價(jià)的基本規(guī)律，即商業(yè)價(jià)格大概為住宅銷售單價(jià)的 。 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的心理接受情度而綜合考慮，并進(jìn)而得出項(xiàng)目的基本均價(jià)。根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的心理接受情度而綜合考慮，并進(jìn)而得出項(xiàng)目的基本均價(jià)。（第一種定價(jià)方式）（第二種定價(jià)方式）（第三種定價(jià)方式）39一、項(xiàng)目客戶摸底情況分析根據(jù)我公司對來訪來電客戶摸底得知，客戶對商鋪的價(jià)格接受度：其中接受價(jià)格在 10000—12023 元，有 18組客戶；接受價(jià)格在 1202315000的有 10組客戶；接 受價(jià)格在 80009900的客戶有 13組。40二、項(xiàng)目價(jià)格定位定位原則、定位原則 ———— 市場比較法市場比較法評(píng) 估因素 桂海 東 盟新城 歐景 藍(lán) 灣 本案位置及 環(huán) 境（ 40分） 37 36 37交通狀況 （ 20分） 15 13 14配套措施 （ 10分） 8 6 6規(guī) 劃 設(shè)計(jì) （ 15分） 12 10 12商 業(yè) 管理 （ 10分） 8 6 6市 場 運(yùn) 營 （ 5分） 4 3 3合 計(jì) 84 74 78
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