【正文】 12:47:4112:47:4112:472/13/2023 12:47:41 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 13日星期一 下午 12時 47分 41秒 12:47: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 4銷售策略 6渠道策略 7階段目標 第二部分 :階段營銷策略－第四階段 3棟合拼三房單位為片區(qū)稀缺產(chǎn)品，能有效承接片區(qū)中端客戶群體，快速走量，實現(xiàn)業(yè)績。 56棟 1棟 現(xiàn)金牛，回籠資金： 為片區(qū)稀缺中檔產(chǎn)品，客戶需求量較大，能快速銷售，實現(xiàn)資金和利潤。 5 13 20232023年 “全盤”推售節(jié)奏及計劃 09年 10月 計劃 推售 09年 推售 462套 10月推出 第一批 1棟合拼四房 推售節(jié)奏 11月推出 第二批 2棟 A座單位 25億 的整體回款計劃背景下的推售安排： 回款 目標 09年 回款 1月推出 第四批 2棟 B座單位 12月推出 第三批 3棟合拼三房 3月推出 第五批 56棟兩房單位 10年 1月 10年 7月 10年 12月 10年上半年 新增推售 307套 10年上半年 回款 10年下半年 尾貨單位順推 10年下半年 回款 09年 銷售 295套 10年上半年 銷售 351套 10年下半年 銷售 123套 銷售 套數(shù) 年 月 年 月年 月 年 月年 月年 月 年 月年 月年 月年 月 年 月年 月年 月 年 月年 月年 月 年 月 年 月年 月09年 11月 09年 12月 10年 3月 10年 2月 14 2023年 “ 10億計劃”推售節(jié)奏鋪排 12月 2023年 11月 10月 銷售 目標 開盤銷售 110套 順賣 25套 順賣 10套 10月推出 第一批 1棟合拼四房 推售節(jié)奏 11月推出 第二批 2棟 A座單位 10億 的整體回款計劃背景下的推售安排： 回款 目標 10月份 銷售 110套 回款 4億 11月份 銷售 80套 回款 1棟單位 2棟單位 開盤銷售 55套 順賣 10套 12月推出 第三批 3棟合拼三房 12月份 銷售 110套 回款 3棟單位 開盤銷售 90套 計劃 推售 09年 10月 推售 183套 09年 11月 新增推售 93套 09年 12月 新增推售 186套 15 [營銷執(zhí)行報告 ] 第一部分 :策略思考 第三部分 :年度計劃匯總 第二部分 :階段計劃 16 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 7月初 ,營銷中心開放； 8月初 ,樣板房可對外開放； 9月初 ,園林可對外開放； 10月 1日 , 1棟單位開盤； 11月 1日 ,2棟 B座單位開盤； 12月 5日 ,3棟單位開盤； 5月初，戶外 T牌上畫 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復式四房 合拼四房兩房 合拼三房 合拼四房蓄力期 開盤熱銷期 工程部分配合四大節(jié)點： ?7月 1日營銷中心交付使用 ?8月 1日樣板房交付使用 ?8月 1日看樓通道完成施工 ?9月 1日中心園林完成完成施工 09年推售計劃 純粹四房 17 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時間 49月 10月 11月 12月 階段主題 樹立形象、積累客戶 開盤飄紅 拔高形象 快速走量 工作重點 媒體渠道完全鋪開 主推 1大棟單位 主推 2A單位 主推 3棟單位 重要節(jié)點 營銷中心開放、樣板房開放、園林開放 10月 1日 1棟單位公開發(fā)售 11月 1日 2棟 A座單位公開發(fā)售 12月 5日 3棟單位公開發(fā)售 策略 結(jié)合重要節(jié)點 立體式媒體渠道鋪排 聲東擊西 走量，務(wù)必開盤飄紅 形成價差 互相影響促進成交 錯開競爭 承接中端客戶群體 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 18 選擇媒體 投放方向 投放頻率 戶外 T牌 機場交通干道旁 ?5月 1日，第一版戶外 T牌出街，訴求項目新形象； ?6月 25日，第二版戶外 T牌出街，訴求階段性營銷節(jié)點及項目核心賣點； ?9月底，第三版戶外 T牌出街，訴求項目重要節(jié)點信息 :開盤。 25萬 匯總 1680萬 09年媒體推廣計劃 “全盤”營銷下，契合項目的營銷節(jié)點，多種媒體立體鋪開，全面覆蓋目標客戶群。 , February 13, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 13日星期一 下午 12時 47分 41秒 12:47: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 , February 13, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 軟文為輔 關(guān)鍵點： １、開門見山的表明我們的高姿態(tài)的進駐華僑城 關(guān)鍵點為 —— 門戶：機場、世界之窗、后海灣、香蜜湖、深南大道 華僑城，你好！ 首地集團 華僑城，你好！ 首地集團 戶外媒體 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 21 航空雜志 機場廣告表現(xiàn) 深圳是一個移民城市，春節(jié)返鄉(xiāng)潮不容忽視，其中，乘坐飛機的人群為本項目重點把握的客戶群，因此，建議在春節(jié)期間進行投放 媒體選擇： 機票廣告、航空雜志、機場刷屏 投放時間： ５－１０月份期間 主題： “你好，華僑城，首地容御華僑城私家公館”，制造全城期待的感覺 書刊雜志媒體 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 22 ? 上線要求： 頁面設(shè)計能體現(xiàn)本項目調(diào)性，內(nèi)容完善，提前 申請百度搜索前置 ? 其他： 房地產(chǎn)信息、搜房網(wǎng)資料完善，并連接到本項目網(wǎng)站 ? 目的： 項目進場前客戶可在網(wǎng)站充分了解項目資料 網(wǎng)絡(luò)媒體 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 23 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時間 59月 10月 11月 12月 工作重點 渠道鋪開，樹立 形象，積累客戶 主推 1棟單位 主推 2A單位 主推 3棟單位 重要節(jié)點 營銷中心開放、樣板房開放、園林開放 10月 1日 1棟單位公開發(fā)售 11月 1日 2棟 A座單位公開發(fā)售 12月 5日 3棟單位公開發(fā)售 階段性目標 樹立項目高端形象 為公開銷售積累客戶 開盤飄紅 價格上揚 快速走量 策略 結(jié)合重要節(jié)點 立體式媒體渠道鋪排 聲東擊西 走量，務(wù)必開盤飄紅 形成價差 互相影響促進成交 錯開競爭 承接中端客戶群體 第二部分 :階段營銷策略－第二階段 24 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 5渠道策略 4銷售策略 ? 時間： 2023年 10月 1日 — 2023年 10月 31日； ? 產(chǎn)品 1棟 182套 179㎡合拼四房單位； ? 策略： 聲東擊西、快速走量、開盤飄紅 首期啟動等于全盤啟動 6價格策略 7階段目標 第二部分 :階段營銷策略－第二階段 ?展示目標 —— 進一步完善現(xiàn)場展示，通過體驗提升客戶對產(chǎn)品的認知； ?速度目標 —— 維持熱銷氛圍，保證剩余單位和新推售單位的持續(xù)熱銷； ?價格目標 —— 以價格提升形象，進一步提升整體價格，以體現(xiàn)項目的高端形象 25 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復式四房 合拼四房兩房 合拼三房 合拼四房1棟 173179 ㎡ 平層四房、 179㎡復式四房產(chǎn)品 戶型 面積（ ㎡） 套數(shù) 戶型特色 分布 4*2*2 173179 112 合拼平層 1棟 復式 179 70 合拼復式 產(chǎn)品分析 ?兩種產(chǎn)品復式四房及平層四房均為片區(qū)稀缺產(chǎn)品； ?平層產(chǎn)品和復式產(chǎn)品能互相影響，互相促進。[營銷執(zhí)行報告 ] 第一部分 :策略思考 第三部分 :年度計劃匯總 第二部分 :階段計劃 1 【目標】 1. 09年實現(xiàn) 10億回款額； 2. 整體實現(xiàn) 25億回款額。 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 20 樹形象：懸念式廣告語，在市場制造懸念，突出項目的高度 投放時間： 2023年５月 投放方式：全城布局 ,巨幅廣告牌 。 52 服務(wù)式公寓可行性研究分析 產(chǎn)品面積遠大于市場上高端型服務(wù)公寓，存在較大風險 服務(wù)式公寓售價與原價格相當，無產(chǎn)生溢價空間 服務(wù)式公寓投入較大，同時也不能提升項目總體價值 服務(wù)式公寓經(jīng)營，開發(fā)商承擔了巨大的經(jīng)營風險 中原建議：服務(wù)式公寓會給項目帶來相當大的風險， 建議將 1棟戶型合并為大戶型，直接銷售 服務(wù)式公寓形象，與項目內(nèi)外部環(huán)境都不吻合 1 2 3 4 5 研究文件 53 項目商業(yè)部分建議 各商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置建議 類別 面積（ m2) 業(yè)態(tài)形式 超市類 600800 日常用品、速凍食品、干食類食品 餐飲類 約 800 中高檔菜館（如勝記、湘鄂情等） 休閑保健文化類 約 600 咖啡館、酒吧、健身中心、足浴、書吧 社區(qū)服務(wù)配套類 約 700 黨員活動室、居委會、社康中心、警務(wù)室 教育配套類 約 700 文具店、樂器店、音像店、兒童開心樂園 銀行類 約 200 銀行、證券基金等金融類物業(yè) 菜市場 約 1000 政府產(chǎn)權(quán)的凈菜市場 會所類 約 1700 視聽室、棋牌室、美容美發(fā)美體、高爾夫器材店、高檔教育培訓機構(gòu) 研究文件 54 類別 49月 10月 11月 12月 匯總 推售計劃 —— 1棟單位 計劃銷售 110套 2A單位 計劃推售 80套 3棟單位 計劃推售 11