【文章內(nèi)容簡介】 目屬性定位、產(chǎn)品分析、客戶定位、價格定位、形象定位 項目整體開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)模式、啟動區(qū)發(fā)展建議 項目啟動區(qū)營銷排期與營銷策略 啟動區(qū)營銷目標(biāo)、營銷排期、營銷策略、費用預(yù)算 1 項目開發(fā)環(huán)境與前景 ? 1 同致行思考 項目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項目屬性定位 ?項目產(chǎn)品分析 ?項目客戶定位 ?項目價格定位 ?項目形象定位 項目開發(fā)定位思考 ? 項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 應(yīng)對項目用地戰(zhàn)略的宗旨 品牌扛鼎，資源造勢，創(chuàng)建一流，打造唯一 住 宅 —— 資源整合，高層產(chǎn)品集中發(fā)力 非住宅 —— 一線品牌運作，一流服務(wù)定基 商 業(yè) —— 招商資源造勢，銷售網(wǎng)絡(luò)續(xù)勢 配 套 —— 會所彰顯品質(zhì)，教育提升價值 ? 項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 作為“洛陽城市中央國際人居標(biāo)桿、城市名片”的綜合體項目，項目的開發(fā)定位將采用“ 重點突出， 全面覆蓋 ”的戰(zhàn)略， 以中高端住宅產(chǎn)品為主線，以投資商務(wù)產(chǎn)品作為價值提升點，保障項目整體利潤率 ? 以創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品為主線，形成開發(fā)組合，逐步提升項目物業(yè)價值，實現(xiàn)利潤增長，滿足現(xiàn)金流； ? 以寫字樓、街區(qū)商業(yè)等配套商務(wù)產(chǎn)品作為形象至高點，穿插于項目整盤開發(fā)當(dāng)中，分階段推出，起到形象標(biāo)桿和價格拉升的作用，滿足項目成長的利潤點； ? 利用項目地理位臵優(yōu)勢，利用景觀資源提升項目競爭力，以項目內(nèi)部景觀與外部環(huán)境融為一體，使其在洛陽市場獨樹一臶，有力提升項目后期產(chǎn)品的價值量； ? 控制集中式商業(yè)的開發(fā)面積，使其對項目的整個功能形成強調(diào)，放臵項目后期開發(fā)，并為先期開發(fā)物業(yè)制造賣點； ? 控制固定會所、幼兒園等配套產(chǎn)品的開發(fā)面積，提高其居住品質(zhì)，會所、景觀先行，幼兒園放臵中后期開發(fā)，使其對整個住區(qū)居住氛圍和附加價值提升做出貢獻(xiàn)； ? 項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— “ 品質(zhì)重點突出、需求全面覆蓋、功能相互嫁接” 初級產(chǎn)品 中級產(chǎn)品 高級產(chǎn)品 滿足居住功能 滿足最初層的居住要求，價格低廉 、 產(chǎn)品功能單一。自住投資型物業(yè)。 終極產(chǎn)品 環(huán)境、安全 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對安全的需求）。改善性居住物業(yè)。 文化風(fēng)情 生活理念（國際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）。享受型居住物業(yè)， 量身訂做 建筑形態(tài)、景觀、配套、物業(yè)管理等量身訂做，處處體現(xiàn)奢華。屬于奢華型居住物業(yè)。 ? 城市中央生活圈，都會級復(fù)合地產(chǎn) 屬性定位 —— 作為 洛陽首席國際人居復(fù)合地產(chǎn)、 “洛陽城市形象名片 ”的綜合體項目 ，我司認(rèn)為項目的屬性定位是 —— 同致行思考 市場指引 區(qū)域走勢 規(guī)劃導(dǎo)向 競爭發(fā)展 品牌謀略 物業(yè)價值 交鋒在即 戰(zhàn)略決勝 平臺高起 重裝上陣 洛陽 中央生活圈 版塊運動 改善性居住 規(guī)?；蟊P 城市價值運營者 區(qū)域核心級復(fù)合地產(chǎn) ? 高級 居住功能 —— 滿足最初層的、居住要求，產(chǎn)品功能單一 環(huán)境、安全 —— 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對安全的需求）； 文化風(fēng)情 —— 生活理念（國際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）； 市場定位 —— 作為洛陽中央生活圈的都會級復(fù)合地產(chǎn)項目，項目的開發(fā)定位將整體偏重于 中高檔層次 我們在造 “BMW” 汽車，從 3系到 7系， 雖然配臵不同，但我們始終堅持品質(zhì)！ 項目整體定位策略 ? 功能定位 —— 項目做為 “洛陽中央生活圈 ”的高端物業(yè)，具備 “中央級 ”物業(yè)的特質(zhì)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項目整體的發(fā)展價值，項目亦具備 4種發(fā)展功能 項目整體定位策略 購物功能 餐飲功能 娛樂功能 文化功能 體驗功能 產(chǎn)品功能 運動功能 景觀功能 會所功能 教育功能 國際住區(qū) 主題商業(yè) 國際街區(qū) 企業(yè)中心 體驗功能 休閑功能 美食功能 育樂功能 資訊功能 辦公功能 商務(wù)功能 社交功能 金融功能 會議功能 ? 2 同致行思考 項目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項目屬性定位 ?項目產(chǎn)品分析 ?項目客戶定位 ?項目價格定位 ?項目形象定位 項目開發(fā)定位思考 ? 地塊 占地面積 建筑面積 容積率 戶型 面積區(qū)間 開發(fā)套數(shù) 套數(shù)配比 建筑面積 建面配 比 住宅 商業(yè) A地塊 89826 265875 35900 準(zhǔn)兩房 5363 950 % % 小兩房 6970 132 % % 兩房 8283 368 % % 小三房 110111 450 % % 中三房 118128 541 % % 大三房 131136 343 % % 四房 168168 66 % % 小計 301775 2850 % 265875 % B地塊 29961 120232 59462 公寓 4451 624 % % 79 104 % % 一房 104 % % 準(zhǔn)兩房 6063 208 % % 小兩房 7276 104 % % 兩房 8383 104 % % 小三房 111111 104 % % 中三房 118128 182 % % 大三房 133140 130 % % 小計 179594 1664 % 120232 % C地塊 64373 234724 105574 準(zhǔn)兩房 5456 826 % % 兩房 8383 210 % % 小三房 111111 616 % % 中三房 118128 476 % % 大三房 133136 350 % % 小計 340298 2478 % 234724 % 合計 184160 821667 6992 620731 多元化的產(chǎn)品組合模式，分期滾動開發(fā)的戰(zhàn)略，豐富的產(chǎn)品 線，迎合市場消費需求，提升項目核心競爭力。 ? 項目整體定位策略 升龍洛陽項目戶型面積配比統(tǒng)計 戶型 公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房 合計 面積 28003.9 4306 111731 24533 56461 129256 145535 109838 1