【正文】 牌扛鼎，資源造勢，創(chuàng)建一流，打造唯一 以項目 “整合區(qū)域資源、提升區(qū)域價值 ”的功能發(fā)展為誘因，借助品牌力量，最大化整合發(fā)揮項目優(yōu)勢，通過多元化地產運作模式，創(chuàng)建唯一性，同時以一流產品影響中原及洛陽市場 地塊開發(fā)條件與價值 品牌扛鼎 ?品牌開發(fā)的實力與服務 ?通過地產運營城市版塊 ?品牌旗下的高端客戶網絡 ?…… 資源造勢 ?景觀優(yōu)勢的最強發(fā)力 ?外部資源的功能嫁接 ?產品組合的功能互補 ?…… 創(chuàng)建一流 ?一流的物業(yè)開發(fā)理念 ?一流的項目運營水準 ?一流的運作團隊組合 ?…… 打造唯一 ?創(chuàng)新化的產品設置 ?現代化的風情與品質 ?洛陽城心首席國際人居建筑作品 ?…… ? 項目 SWOT分析 ； 項目優(yōu)勢 (Strength)—— 區(qū)位、交通、配套、景觀、地勢平坦、臨路面開闊、規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富等多種資源的整合 ?地理區(qū)位： 項目地塊東臨王城大道，西靠澗河，南接紗廠路，北依中州路，中州路橫穿洛陽東西，王城大道縱貫洛陽南北，雄踞城市中央繁華領地，地段區(qū)位優(yōu)勢不言而喻； ?交通路網： 中州路、王城大道、唐宮路、紗廠路四條道路環(huán)繞，幾十條公交線路在此穿梭，距離高速公路、飛機場、火車站均在 15分鐘車程，交通便利，路網通達，使得本項目具備先天性的交通優(yōu)勢； ?配套完善： 項目周邊銀行金融系統(tǒng)遍布、高端寫字樓、酒店林立，為項目片區(qū)增添了商業(yè)氛圍； ?景觀資源： 項目地塊西南側直面王城公園和澗河，開闊的景觀視野，先天的休閑資源，有利于提升項目的品質； ?地勢平坦、臨街面廣： 項目地塊地勢平坦，東側沿王城大道將近 1公里，臨路面開闊，后期開發(fā)建設易于展示項目的形象； ?規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富： 項目建面百萬平方米，集合住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等多元業(yè)態(tài)于一體，后期各種物業(yè)形態(tài)可以形成互補關系，共享客戶資源。地跨澗河兩岸，中間仿玉拱橋相連，占地一千零八十畝，是全國唯一的遺址公園，也是洛陽市最大的綜合性公園，為河南省最大的綜合性公園。世紀華陽 ?項目地塊 ?住總定鼎路項目 ? 區(qū)位交通 —— 項目位于洛陽西工區(qū)核心地段，是洛陽西工區(qū)首席大型城市綜合體項目， 有機會為洛陽未來城市文明發(fā)展做形象代言 ，是洛陽未來城市主干道物業(yè)、休閑生態(tài)居住物業(yè) 地塊開發(fā)條件與價值 紗廠路 王城大道 王城公園 本案 洛陽機場 王府井商圈 第二人民醫(yī)院 ?項目四至： 項目東臨王城大道，西靠澗河，南依王城公園，北接紗廠路，雄踞城市中央繁華領地； ?項目區(qū)位 ：項目位于洛陽西工區(qū)核心板塊，毗鄰王城大道和中州路。一號城邦 2期 ?隆安 雙溪布洛 ?奧體花城 ?建業(yè) 目前，項目區(qū)域內在售大型高端樓盤較少，為本項目的開發(fā)提供了很好的發(fā)展契機；但區(qū)域內王城大道沿線未來 2年內將有大型項目投放市場，給本項目未來的開發(fā)帶來了直接的競爭壓力。謹呈： 升龍集團洛陽房地產開發(fā)有限公司 [2023]ZZTZH01 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸同致行（中國）地產顧問有限公司所有，未同致行（中國）地產顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 項目區(qū)域及市場狀況 ?建業(yè) 高爾夫花園 ?泉舜 上陽華府 ?曼哈頓廣場 ?智杰 中州路是貫穿洛陽東西的交通主干道，連接老城區(qū)和澗西區(qū)；王城大道是洛陽南北的交通主干道，連接洛陽新老城區(qū)；項目區(qū)位的路網通達，交通便利，區(qū)位先天優(yōu)越性明顯。是洛陽觀光、文化交流、 休閑娛樂的最佳去處。 ? 項目 SWOT分析 ； 項目劣勢 (Weakness)—— 地塊狹長、容積率大、商業(yè)體量大、周邊商業(yè)氛圍不成熟、企業(yè)品牌需要重塑 ?地塊狹長，容積率大： 項目地塊呈窄長狀，整體方位偏向于西南方，按照目前的建筑布局后期沿街的樓體采光可能會受影響；項目的整體容積率為 ，居住舒適度較之周邊項目相對較低； ?噪音因素： 地塊東側臨街面大，馬路噪音可能會對后期的銷售造成一定的影響； ?項目周邊商業(yè)氛圍較差： 項目目前為城中村，東側王城大道車流較大，人氣不聚集；南側王城公園和西側的澗河隔斷了商業(yè)人氣，北側紗廠路商氣不聚集，整體來講，項目商業(yè)氛圍差，后期需要長期的運營 “ 培育 ” ； ?商業(yè)體量大，后期運作風險大： 項目商業(yè)建筑面積約 35萬平方米，投入運營后需要眾多品牌商家來支持項目的 “ 成長 ” ，新建商業(yè)項目培育成熟需要時間，品牌商家短期的利益與商圈氛圍培養(yǎng)的周期存在一定的差距，對于項目日后的運營存在一定的風險； ?企業(yè)品牌需要塑造： 升龍集團在鄭州擁有較高的知名度，由于首次進入洛陽市場，企業(yè)品牌需要重新塑造。 09年底樓市調控政策頻頻發(fā)力， 12月份政府出臺的 “ 國四條 ” 、二手房營業(yè)稅的新規(guī)以及二套房的信貸政策，對升龍項目日后的發(fā)展將造成一定的沖擊 ； ?版塊競爭： 澗西區(qū)南昌路版塊 2023年大規(guī)模、高端住宅項目推出數量多、且相對較為集中，市場供應量的增加、消費者可選擇性增加可能會造成“ 供大于求 ” 的現象，對升龍項目也帶來了較大的競爭壓力； ?開發(fā)風險： 本項目規(guī)模龐大、開發(fā)周期長、投入資金量大，對于后期的開發(fā)風險較大。 公寓：功能多元，價值創(chuàng)新 ? 針對外來區(qū)域發(fā)展，滿足專業(yè)市場、學校等未來發(fā)展需求； ? 屬于過度性居住產品，項目住區(qū)高端客戶的投資理財產品； ? 按帶裝修標準小戶型設計，可考慮 “LOFT” 等創(chuàng)新產品； ? 與酒店發(fā)展形成嫁接，后期體現一定的商務功能； ? 功能上與項目主流住宅產品形成互補，強調其高端服務特色； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。自住投資型物業(yè)。享受型居住物業(yè)， 量身訂做 建筑形態(tài)、景觀、配套、物業(yè)管理等量身訂做，處處體現奢華。 總 結 ——洛陽未來市場投放量大、產品同質化現象嚴重，產品設計需以 “市場、創(chuàng)新產品 ”為競爭導向，有效規(guī)避競爭，配合 “快產快銷”的開發(fā)戰(zhàn)略，實現項目的利潤正常增長 ? 形象定位 —— 展示項目價值觀的營銷溝通方式 利用營銷溝通項目價值觀，確定項目形象定位 —— 都會中心，萬象之城 項目整體定位戰(zhàn)略 ? 項目案名建議 —— 以城市別稱、項目賣點及項目氣度為基礎看待 項目整體案名： 項目整體定位戰(zhàn)略 “ 升龍廣場 ” 釋義： ?延續(xù)鄭州升龍品牌的影響力，提升品牌價值的吸納力和擴散力； ?項目推動洛陽未來的城市發(fā)展，為洛陽國際人居品質做代言； ?項目地處城市繁華中央，是接軌國際生活的先行者； ?項目作為高端復合文化地產的特性展現；