【正文】 牌扛鼎，資源造勢，創(chuàng)建一流，打造唯一 以項(xiàng)目 “整合區(qū)域資源、提升區(qū)域價(jià)值 ”的功能發(fā)展為誘因，借助品牌力量，最大化整合發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，通過多元化地產(chǎn)運(yùn)作模式，創(chuàng)建唯一性，同時(shí)以一流產(chǎn)品影響中原及洛陽市場 地塊開發(fā)條件與價(jià)值 品牌扛鼎 ?品牌開發(fā)的實(shí)力與服務(wù) ?通過地產(chǎn)運(yùn)營城市版塊 ?品牌旗下的高端客戶網(wǎng)絡(luò) ?…… 資源造勢 ?景觀優(yōu)勢的最強(qiáng)發(fā)力 ?外部資源的功能嫁接 ?產(chǎn)品組合的功能互補(bǔ) ?…… 創(chuàng)建一流 ?一流的物業(yè)開發(fā)理念 ?一流的項(xiàng)目運(yùn)營水準(zhǔn) ?一流的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)組合 ?…… 打造唯一 ?創(chuàng)新化的產(chǎn)品設(shè)置 ?現(xiàn)代化的風(fēng)情與品質(zhì) ?洛陽城心首席國際人居建筑作品 ?…… ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目優(yōu)勢 (Strength)—— 區(qū)位、交通、配套、景觀、地勢平坦、臨路面開闊、規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富等多種資源的整合 ?地理區(qū)位： 項(xiàng)目地塊東臨王城大道，西靠澗河，南接紗廠路，北依中州路，中州路橫穿洛陽東西，王城大道縱貫洛陽南北，雄踞城市中央繁華領(lǐng)地，地段區(qū)位優(yōu)勢不言而喻； ?交通路網(wǎng)： 中州路、王城大道、唐宮路、紗廠路四條道路環(huán)繞，幾十條公交線路在此穿梭，距離高速公路、飛機(jī)場、火車站均在 15分鐘車程，交通便利，路網(wǎng)通達(dá)，使得本項(xiàng)目具備先天性的交通優(yōu)勢； ?配套完善： 項(xiàng)目周邊銀行金融系統(tǒng)遍布、高端寫字樓、酒店林立，為項(xiàng)目片區(qū)增添了商業(yè)氛圍； ?景觀資源： 項(xiàng)目地塊西南側(cè)直面王城公園和澗河，開闊的景觀視野，先天的休閑資源，有利于提升項(xiàng)目的品質(zhì)； ?地勢平坦、臨街面廣： 項(xiàng)目地塊地勢平坦，東側(cè)沿王城大道將近 1公里，臨路面開闊，后期開發(fā)建設(shè)易于展示項(xiàng)目的形象； ?規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富： 項(xiàng)目建面百萬平方米，集合住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等多元業(yè)態(tài)于一體，后期各種物業(yè)形態(tài)可以形成互補(bǔ)關(guān)系，共享客戶資源。地跨澗河兩岸，中間仿玉拱橋相連，占地一千零八十畝，是全國唯一的遺址公園，也是洛陽市最大的綜合性公園，為河南省最大的綜合性公園。世紀(jì)華陽 ?項(xiàng)目地塊 ?住總定鼎路項(xiàng)目 ? 區(qū)位交通 —— 項(xiàng)目位于洛陽西工區(qū)核心地段，是洛陽西工區(qū)首席大型城市綜合體項(xiàng)目， 有機(jī)會為洛陽未來城市文明發(fā)展做形象代言 ，是洛陽未來城市主干道物業(yè)、休閑生態(tài)居住物業(yè) 地塊開發(fā)條件與價(jià)值 紗廠路 王城大道 王城公園 本案 洛陽機(jī)場 王府井商圈 第二人民醫(yī)院 ?項(xiàng)目四至： 項(xiàng)目東臨王城大道，西靠澗河，南依王城公園，北接紗廠路，雄踞城市中央繁華領(lǐng)地； ?項(xiàng)目區(qū)位 ：項(xiàng)目位于洛陽西工區(qū)核心板塊，毗鄰?fù)醭谴蟮篮椭兄萋贰Ｒ惶柍前?2期 ?隆安 雙溪布洛 ?奧體花城 ?建業(yè) 目前，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在售大型高端樓盤較少，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了很好的發(fā)展契機(jī)；但區(qū)域內(nèi)王城大道沿線未來 2年內(nèi)將有大型項(xiàng)目投放市場，給本項(xiàng)目未來的開發(fā)帶來了直接的競爭壓力。謹(jǐn)呈： 升龍集團(tuán)洛陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [2023]ZZTZH01 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 項(xiàng)目區(qū)域及市場狀況 ?建業(yè) 高爾夫花園 ?泉舜 上陽華府 ?曼哈頓廣場 ?智杰 中州路是貫穿洛陽東西的交通主干道，連接老城區(qū)和澗西區(qū)；王城大道是洛陽南北的交通主干道，連接洛陽新老城區(qū)；項(xiàng)目區(qū)位的路網(wǎng)通達(dá)，交通便利，區(qū)位先天優(yōu)越性明顯。是洛陽觀光、文化交流、 休閑娛樂的最佳去處。 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目劣勢 (Weakness)—— 地塊狹長、容積率大、商業(yè)體量大、周邊商業(yè)氛圍不成熟、企業(yè)品牌需要重塑 ?地塊狹長，容積率大： 項(xiàng)目地塊呈窄長狀，整體方位偏向于西南方，按照目前的建筑布局后期沿街的樓體采光可能會受影響；項(xiàng)目的整體容積率為 ，居住舒適度較之周邊項(xiàng)目相對較低； ?噪音因素： 地塊東側(cè)臨街面大，馬路噪音可能會對后期的銷售造成一定的影響； ?項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差： 項(xiàng)目目前為城中村，東側(cè)王城大道車流較大，人氣不聚集；南側(cè)王城公園和西側(cè)的澗河隔斷了商業(yè)人氣，北側(cè)紗廠路商氣不聚集，整體來講，項(xiàng)目商業(yè)氛圍差，后期需要長期的運(yùn)營 “ 培育 ” ； ?商業(yè)體量大，后期運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)大： 項(xiàng)目商業(yè)建筑面積約 35萬平方米，投入運(yùn)營后需要眾多品牌商家來支持項(xiàng)目的 “ 成長 ” ，新建商業(yè)項(xiàng)目培育成熟需要時(shí)間，品牌商家短期的利益與商圈氛圍培養(yǎng)的周期存在一定的差距，對于項(xiàng)目日后的運(yùn)營存在一定的風(fēng)險(xiǎn)； ?企業(yè)品牌需要塑造： 升龍集團(tuán)在鄭州擁有較高的知名度，由于首次進(jìn)入洛陽市場，企業(yè)品牌需要重新塑造。 09年底樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力， 12月份政府出臺的 “ 國四條 ” 、二手房營業(yè)稅的新規(guī)以及二套房的信貸政策，對升龍項(xiàng)目日后的發(fā)展將造成一定的沖擊 ； ?版塊競爭： 澗西區(qū)南昌路版塊 2023年大規(guī)模、高端住宅項(xiàng)目推出數(shù)量多、且相對較為集中，市場供應(yīng)量的增加、消費(fèi)者可選擇性增加可能會造成“ 供大于求 ” 的現(xiàn)象，對升龍項(xiàng)目也帶來了較大的競爭壓力； ?開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)： 本項(xiàng)目規(guī)模龐大、開發(fā)周期長、投入資金量大，對于后期的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。 公寓：功能多元，價(jià)值創(chuàng)新 ? 針對外來區(qū)域發(fā)展，滿足專業(yè)市場、學(xué)校等未來發(fā)展需求； ? 屬于過度性居住產(chǎn)品，項(xiàng)目住區(qū)高端客戶的投資理財(cái)產(chǎn)品； ? 按帶裝修標(biāo)準(zhǔn)小戶型設(shè)計(jì)，可考慮 “LOFT” 等創(chuàng)新產(chǎn)品； ? 與酒店發(fā)展形成嫁接，后期體現(xiàn)一定的商務(wù)功能； ? 功能上與項(xiàng)目主流住宅產(chǎn)品形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。自住投資型物業(yè)。享受型居住物業(yè)， 量身訂做 建筑形態(tài)、景觀、配套、物業(yè)管理等量身訂做，處處體現(xiàn)奢華。 總 結(jié) ——洛陽未來市場投放量大、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品設(shè)計(jì)需以 “市場、創(chuàng)新產(chǎn)品 ”為競爭導(dǎo)向，有效規(guī)避競爭，配合 “快產(chǎn)快銷”的開發(fā)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤正常增長 ? 形象定位 —— 展示項(xiàng)目價(jià)值觀的營銷溝通方式 利用營銷溝通項(xiàng)目價(jià)值觀，確定項(xiàng)目形象定位 —— 都會中心，萬象之城 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 ? 項(xiàng)目案名建議 —— 以城市別稱、項(xiàng)目賣點(diǎn)及項(xiàng)目氣度為基礎(chǔ)看待 項(xiàng)目整體案名： 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 “ 升龍廣場 ” 釋義： ?延續(xù)鄭州升龍品牌的影響力，提升品牌價(jià)值的吸納力和擴(kuò)散力； ?項(xiàng)目推動洛陽未來的城市發(fā)展，為洛陽國際人居品質(zhì)做代言； ?項(xiàng)目地處城市繁華中央，是接軌國際生活的先行者； ?項(xiàng)目作為高端復(fù)合文化地產(chǎn)的特性展現(xiàn)；