【正文】 謹呈： 升龍集團洛陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [2023]ZZTZH01 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 升龍 洛陽西小屯項目 2023年年度營銷執(zhí)行報告 ? 競爭格局 —— 洛陽已形成以澗西區(qū)南昌路、西工區(qū)王城大道為主的高端住宅居住板塊，南昌路沿線開發(fā)規(guī)模相對成熟，已奠定在洛陽市場的江湖地位，王城大道沿線未開發(fā)土地較多， 升龍項目的開發(fā)建設(shè)，將提升王城大道整體板塊的價值，與南昌路板塊 “ 并駕齊驅(qū)” 升龍項目處于西工片區(qū)核心位臵，南臨王城公園，北接紗廠西路，距離西工商業(yè)中心王府井僅 500米，項目客戶圈層范圍廣泛。目前，項目區(qū)域內(nèi)在售大型高端樓盤較少，為本項目的開發(fā)提供了很好的發(fā)展契機；但區(qū)域內(nèi)王城大道沿線未來 2年內(nèi)將有大型項目投放市場，給本項目未來的開發(fā)帶來了直接的競爭壓力。 項目區(qū)域及市場狀況 ?建業(yè) 世紀華陽 ?隴海鐵路 ?洛陽西站 ?邙嶺路 ?機場路 ?牡丹 ?公園 ?牡丹 ?廣場 ?孫辛路 ?洛陽南站 ?苗圃 ?王城 ?公園 ?棉紡路 ?西工體育場 ?市委 ?市政府 ?解放路 ?洛陽站 ?順馳城 3期 ?中泰 世紀花城五期 ?東方今典 ?陽光 雙溪布洛 ?奧體花城 ?建業(yè) 高爾夫花園 ?泉舜 財富中心 3期 ?恒大 綠洲 ?建業(yè) 一號城邦 2期 ?隆安 上陽華府 ?曼哈頓廣場 ?智杰 亞秀麗都 ?香榭里 黎明 ?香港城 ?建業(yè) 世紀華陽 ?項目地塊 ?住總定鼎路項目 ? 區(qū)位交通 —— 項目位于洛陽西工區(qū)核心地段，是洛陽西工區(qū)首席大型城市綜合體項目， 有機會為洛陽未來城市文明發(fā)展做形象代言 ，是洛陽未來城市主干道物業(yè)、休閑生態(tài)居住物業(yè) 地塊開發(fā)條件與價值 紗廠路 王城大道 王城公園 本案 洛陽機場 王府井商圈 第二人民醫(yī)院 ?項目四至： 項目東臨王城大道，西靠澗河，南依王城公園，北接紗廠路，雄踞城市中央繁華領(lǐng)地； ?項目區(qū)位 ：項目位于洛陽西工區(qū)核心板塊，毗鄰王城大道和中州路。中州路是貫穿洛陽東西的交通主干道，連接老城區(qū)和澗西區(qū)；王城大道是洛陽南北的交通主干道，連接洛陽新老城區(qū)；項目區(qū)位的路網(wǎng)通達，交通便利，區(qū)位先天優(yōu)越性明顯。 ?項目交通 ：項目距離洛陽長途客運中心站、洛陽汽車站及洛陽火車站僅需 5分鐘車程，距離飛機場僅需 10分鐘車程，距離洛南鄭西鐵路火車站僅需 15分鐘車程，交通極其便利。 連霍高速、王城大道、中州路等主要道路直通洛陽九縣六區(qū)； 王城大道既是洛陽的幾何中軸，也是城市發(fā)展中軸； 洛河以北西工區(qū)域稀有的土地資源、成熟的生活配套設(shè)施提升了項目的開發(fā)價值； ? 地塊開發(fā)條件與價值 資源環(huán)境 —— 擁有洛陽市最大的綜合性公園 —— 王城公園 ，是洛陽名符其實的 城市中心公園輻射物業(yè) ，自身也是俯瞰洛陽城市景觀的絕版物業(yè)；周邊生活配套成熟，優(yōu)越的居住條件不言而喻 ?王城公園： 王城公園位于洛陽市中心，坐落在洛陽市中州路北側(cè)，洛陽博物館西的東周王城遺址上。地跨澗河兩岸，中間仿玉拱橋相連，占地一千零八十畝，是全國唯一的遺址公園，也是洛陽市最大的綜合性公園，為河南省最大的綜合性公園。是洛陽觀光、文化交流、 休閑娛樂的最佳去處。 ?市政配套： 學校 ：十九中、十八中、十六中、白馬小學遍布周邊； 商場 ：王府井、新都匯、新銀泰應(yīng)有盡有； 超市 ：王府井、家樂福、華潤萬家； 金融 ：中國銀行、建行、工行、農(nóng)行等； 醫(yī)院 ：洛陽市第二人民醫(yī)院； 王城公園 王府井 十九中 新都匯 新銀泰 華潤萬家 啟示 —— 項目屬于洛陽核心地段稀缺的高端大盤物業(yè)、城市中心公園輻射物業(yè)、城市交通主干道物業(yè)，周邊休閑資源、景觀資源、配套資源無以倫比，未來區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越，升值潛力無限。 綜合來看，項目優(yōu)越的先天性優(yōu)勢將承擔區(qū)域及城市未來文明發(fā)展居住的標桿，提升區(qū)域綜合居住價值的功能。 ? 用地戰(zhàn)略 —— 品牌扛鼎，資源造勢，創(chuàng)建一流，打造唯一 以項目 “整合區(qū)域資源、提升區(qū)域價值 ”的功能發(fā)展為誘因，借助品牌力量，最大化整合發(fā)揮項目優(yōu)勢，通過多元化地產(chǎn)運作模式，創(chuàng)建唯一性，同時以一流產(chǎn)品影響中原及洛陽市場 地塊開發(fā)條件與價值 品牌扛鼎 ?品牌開發(fā)的實力與服務(wù) ?通過地產(chǎn)運營城市版塊 ?品牌旗下的高端客戶網(wǎng)絡(luò) ?…… 資源造勢 ?景觀優(yōu)勢的最強發(fā)力 ?外部資源的功能嫁接 ?產(chǎn)品組合的功能互補 ?…… 創(chuàng)建一流 ?一流的物業(yè)開發(fā)理念 ?一流的項目運營水準 ?一流的運作團隊組合 ?…… 打造唯一 ?創(chuàng)新化的產(chǎn)品設(shè)置 ?現(xiàn)代化的風情與品質(zhì) ?洛陽城心首席國際人居建筑作品 ?…… ? 項目 SWOT分析 ； 項目優(yōu)勢 (Strength)—— 區(qū)位、交通、配套、景觀、地勢平坦、臨路面開闊、規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富等多種資源的整合 ?地理區(qū)位： 項目地塊東臨王城大道，西靠澗河，南接紗廠路，北依中州路，中州路橫穿洛陽東西，王城大道縱貫洛陽南北，雄踞城市中央繁華領(lǐng)地，地段區(qū)位優(yōu)勢不言而喻； ?交通路網(wǎng)： 中州路、王城大道、唐宮路、紗廠路四條道路環(huán)繞，幾十條公交線路在此穿梭，距離高速公路、飛機場、火車站均在 15分鐘車程，交通便利，路網(wǎng)通達，使得本項目具備先天性的交通優(yōu)勢； ?配套完善： 項目周邊銀行金融系統(tǒng)遍布、高端寫字樓、酒店林立，為項目片區(qū)增添了商業(yè)氛圍； ?景觀資源： 項目地塊西南側(cè)直面王城公園和澗河，開闊的景觀視野，先天的休閑資源，有利于提升項目的品質(zhì)； ?地勢平坦、臨街面廣： 項目地塊地勢平坦，東側(cè)沿王城大道將近 1公里，臨路面開闊，后期開發(fā)建設(shè)易于展示項目的形象； ?規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富： 項目建面百萬平方米，集合住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等多元業(yè)態(tài)于一體，后期各種物業(yè)形態(tài)可以形成互補關(guān)系，共享客戶資源。 ? 項目 SWOT分析 ； 項目劣勢 (Weakness)—— 地塊狹長、容積率大、商業(yè)體量大、周邊商業(yè)氛圍不成熟、企業(yè)品牌需要重塑 ?地塊狹長，容積率大： 項目地塊呈窄長狀，整體方位偏向于西南