【正文】 方，按照目前的建筑布局后期沿街的樓體采光可能會(huì)受影響；項(xiàng)目的整體容積率為 ，居住舒適度較之周邊項(xiàng)目相對(duì)較低； ?噪音因素： 地塊東側(cè)臨街面大，馬路噪音可能會(huì)對(duì)后期的銷售造成一定的影響； ?項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差： 項(xiàng)目目前為城中村，東側(cè)王城大道車流較大，人氣不聚集；南側(cè)王城公園和西側(cè)的澗河隔斷了商業(yè)人氣，北側(cè)紗廠路商氣不聚集，整體來講，項(xiàng)目商業(yè)氛圍差，后期需要長期的運(yùn)營 “ 培育 ” ； ?商業(yè)體量大，后期運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)大： 項(xiàng)目商業(yè)建筑面積約 35萬平方米，投入運(yùn)營后需要眾多品牌商家來支持項(xiàng)目的 “ 成長 ” ，新建商業(yè)項(xiàng)目培育成熟需要時(shí)間，品牌商家短期的利益與商圈氛圍培養(yǎng)的周期存在一定的差距，對(duì)于項(xiàng)目日后的運(yùn)營存在一定的風(fēng)險(xiǎn)； ?企業(yè)品牌需要塑造： 升龍集團(tuán)在鄭州擁有較高的知名度，由于首次進(jìn)入洛陽市場，企業(yè)品牌需要重新塑造。 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) (Opportunity)—— 市場空白、政策扶持、旅游帶動(dòng)、品牌運(yùn)營 ? 市場供需： 洛陽樓市在經(jīng)歷了 09年新一輪 “ 搶房潮 ” 的沖擊下， 09年下半年市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，西工版塊一直是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，對(duì)于升龍項(xiàng)目的推出是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)； ? 政策扶持： 根據(jù)洛陽市政府的商業(yè) “ 一核兩翼 ” 的商業(yè)規(guī)劃， “ 一核” ：指西工區(qū)商業(yè)中心，有利的政策支撐為項(xiàng)目未來商業(yè)的發(fā)展提供了保障； ? 旅游帶動(dòng)： 洛陽作為 “ 九朝古都 ” ，洛陽市政府也提出了 “ 旅游強(qiáng)市” 的口號(hào)，旅游業(yè)也是拉動(dòng)洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。王城公園作為洛陽一大特色景點(diǎn)，每年數(shù)以萬計(jì)的客群到此旅游，也給本項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了有力的條件； ? 區(qū)域競爭： 西工區(qū)土地資源稀缺，超百萬平米的大型城市綜合體更是絕無僅有，目前，西工區(qū)尚未有超 10萬平方米在售高端住宅項(xiàng)目，市場的空白對(duì)于升龍項(xiàng)目領(lǐng)航市場打下了基礎(chǔ)； ? 品牌運(yùn)營： 升龍企業(yè)在河南擁有較高的知名度，業(yè)內(nèi)對(duì)升龍企業(yè)的認(rèn)同也是市場良好的口碑基礎(chǔ)；良好的企業(yè)品牌將對(duì)未來項(xiàng)目產(chǎn)品的形象和物業(yè)服務(wù)提供有力的支撐。 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目威脅 (Threat) —— 政策調(diào)控、版塊競爭、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ?政策調(diào)控： 09年全國樓市一路 “ 高歌猛進(jìn) ” ，再度成為政策調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)。 09年底樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力， 12月份政府出臺(tái)的 “ 國四條 ” 、二手房營業(yè)稅的新規(guī)以及二套房的信貸政策，對(duì)升龍項(xiàng)目日后的發(fā)展將造成一定的沖擊 ； ?版塊競爭： 澗西區(qū)南昌路版塊 2023年大規(guī)模、高端住宅項(xiàng)目推出數(shù)量多、且相對(duì)較為集中，市場供應(yīng)量的增加、消費(fèi)者可選擇性增加可能會(huì)造成“ 供大于求 ” 的現(xiàn)象，對(duì)升龍項(xiàng)目也帶來了較大的競爭壓力； ?開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)： 本項(xiàng)目規(guī)模龐大、開發(fā)周期長、投入資金量大，對(duì)于后期的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。 ? 價(jià)值① 占有城市最優(yōu)越休閑、景觀資源的價(jià)值 高品質(zhì)生活帶來的社會(huì)認(rèn)可價(jià)值 城市成熟配套發(fā)展擁有的升值價(jià)值 提前入主城市高端生活區(qū)的生活價(jià)值 價(jià)值② 價(jià)值③ 價(jià)值④ 綜合功能帶動(dòng)下的物業(yè)投資價(jià)值 價(jià)值⑤ 發(fā)展價(jià)值思考 —— 基于項(xiàng)目自身的發(fā)展方向，結(jié)合未來區(qū)域的變化特征、市場競爭特征等諸多因素，項(xiàng)目整體在開發(fā)定位方面將突出 5大價(jià)值體系 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 ? 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 —— 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 中央生活圈 國際人居復(fù)合地產(chǎn) 住宅 —— 高端物業(yè)下的市場細(xì)分，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與改善 街區(qū)商業(yè) —— 配套式商業(yè)與外向型商業(yè)兼容 集中式商業(yè) —— 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓 —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿足高端及主流客戶群體需求，提升項(xiàng)目形象 ? 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 住宅 —— 高端下的市場細(xì)分，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與改善 高層住宅：強(qiáng)調(diào)景觀資源與產(chǎn)品創(chuàng)新的結(jié)合，挑戰(zhàn)市場 ? 物業(yè)檔次偏重于實(shí)用型，戶型面積處于市場跟隨者； ? 適應(yīng)洛陽主流客戶群體的需求，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新挑戰(zhàn)市場； ? 強(qiáng)化其景觀資源的占有率，在洛陽市場建立主流產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)桿； ? 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 街區(qū)商業(yè)：主題帶動(dòng)，提升收益 ? 主題式商業(yè)街依托集中式商業(yè)發(fā)展，借助業(yè)態(tài)差異提升商業(yè)價(jià)值； ? 配套式商業(yè)街環(huán)住區(qū)分布，滿足住區(qū)日常生活需求； ? 商業(yè)產(chǎn)品以商鋪為主，考慮項(xiàng)目后期銷售，對(duì)面積進(jìn)行控制； ? 商業(yè)產(chǎn)品內(nèi)外兼顧，通過規(guī)劃體現(xiàn)風(fēng)情主題； 集中式商業(yè)：引進(jìn)主力，帶動(dòng)其它業(yè)態(tài)物業(yè)升值 ? 集中集中式商業(yè)引入大型國際知名主力店超市，向整個(gè)區(qū)域輻射，滿足整個(gè)居住片區(qū)主流客群日常生活需求； ? 集中式商業(yè)規(guī)劃以 “步行街區(qū) ”商鋪為主，控制面積區(qū)間，著力營造良好的商業(yè)環(huán)境，給市場帶來全新的消費(fèi)模式； ? 集中式商業(yè)主要考慮部分自持，依其帶動(dòng)其他商業(yè)價(jià)值； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 商業(yè) —— 街區(qū)商業(yè)： 配套式商業(yè)與外向型商業(yè)兼容。 集中式商業(yè)： 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 ? 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 商務(wù) —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)式酒店：提升形象，外向發(fā)展 ? 作為提升項(xiàng)目形象價(jià)值的商務(wù)產(chǎn)品，主要體現(xiàn)外向型特征； ? 按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，配備中西餐、休閑、會(huì)議接待等服務(wù)內(nèi)容； ? 功能上與項(xiàng)目會(huì)所、商業(yè)形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 產(chǎn)品方面與公寓形成互補(bǔ)，開辟另類投資渠道； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 公寓：功能多元，價(jià)值創(chuàng)新 ? 針對(duì)外來區(qū)域發(fā)展，滿足專業(yè)市場、學(xué)校等未來發(fā)展需求； ? 屬于過度性居住產(chǎn)品，項(xiàng)目住區(qū)高端客戶的投資理財(cái)產(chǎn)品； ? 按帶裝修標(biāo)準(zhǔn)小戶型設(shè)計(jì)，可考慮 “LOFT” 等創(chuàng)新產(chǎn)品； ? 與酒店發(fā)展形成嫁接，后期體現(xiàn)一定的商務(wù)功能； ? 功能上與項(xiàng)目主流住宅產(chǎn)品形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 ? 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿足高端及主流客戶群體需求，提升項(xiàng)目形象 會(huì)所：內(nèi)外兼營，品質(zhì)制勝 ? 外向型以休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)為主導(dǎo)，兼顧一部分商務(wù)功能； ? 內(nèi)向型以高端休閑、交流為主導(dǎo)，服務(wù)于住區(qū)高端客戶群體所需 ? 服務(wù)于整個(gè)住區(qū)的主流等客戶群體及洛陽高收入階層； ? 功能上與酒店形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 幼兒園：提高標(biāo)準(zhǔn)，提升形象 ? 引進(jìn)國內(nèi)知名的國際雙語幼兒園； ? 以服務(wù)于住區(qū)的主流客群為主，功能上內(nèi)外兼顧； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 ? 本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容 2 3 4 項(xiàng)目區(qū)域市場狀況、項(xiàng)目開發(fā)條件與地塊價(jià)值解析、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 項(xiàng)