【正文】 九縣六區(qū)； 王城大道既是洛陽(yáng)的幾何中軸，也是城市發(fā)展中軸； 洛河以北西工區(qū)域稀有的土地資源、成熟的生活配套設(shè)施提升了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值； ? 地塊開(kāi)發(fā)條件與價(jià)值 資源環(huán)境 —— 擁有洛陽(yáng)市最大的綜合性公園 —— 王城公園 ，是洛陽(yáng)名符其實(shí)的 城市中心公園輻射物業(yè) ，自身也是俯瞰洛陽(yáng)城市景觀的絕版物業(yè)；周邊生活配套成熟，優(yōu)越的居住條件不言而喻 ?王城公園： 王城公園位于洛陽(yáng)市中心，坐落在洛陽(yáng)市中州路北側(cè)，洛陽(yáng)博物館西的東周王城遺址上。 幼兒園：提高標(biāo)準(zhǔn)，提升形象 ? 引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名的國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園； ? 以服務(wù)于住區(qū)的主流客群為主，功能上內(nèi)外兼顧； ? 固定開(kāi)發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。若想長(zhǎng)期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動(dòng)，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭(zhēng)。 管得少，就是管得好。 堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 患難可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。享受型居住物業(yè)， 量身訂做 建筑形態(tài)、景觀、配套、物業(yè)管理等量身訂做，處處體現(xiàn)奢華。 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目劣勢(shì) (Weakness)—— 地塊狹長(zhǎng)、容積率大、商業(yè)體量大、周邊商業(yè)氛圍不成熟、企業(yè)品牌需要重塑 ?地塊狹長(zhǎng)，容積率大： 項(xiàng)目地塊呈窄長(zhǎng)狀，整體方位偏向于西南方，按照目前的建筑布局后期沿街的樓體采光可能會(huì)受影響；項(xiàng)目的整體容積率為 ，居住舒適度較之周邊項(xiàng)目相對(duì)較低； ?噪音因素： 地塊東側(cè)臨街面大，馬路噪音可能會(huì)對(duì)后期的銷售造成一定的影響； ?項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差： 項(xiàng)目目前為城中村，東側(cè)王城大道車流較大，人氣不聚集；南側(cè)王城公園和西側(cè)的澗河隔斷了商業(yè)人氣，北側(cè)紗廠路商氣不聚集，整體來(lái)講，項(xiàng)目商業(yè)氛圍差，后期需要長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng) “ 培育 ” ； ?商業(yè)體量大，后期運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)大： 項(xiàng)目商業(yè)建筑面積約 35萬(wàn)平方米，投入運(yùn)營(yíng)后需要眾多品牌商家來(lái)支持項(xiàng)目的 “ 成長(zhǎng) ” ，新建商業(yè)項(xiàng)目培育成熟需要時(shí)間，品牌商家短期的利益與商圈氛圍培養(yǎng)的周期存在一定的差距，對(duì)于項(xiàng)目日后的運(yùn)營(yíng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)； ?企業(yè)品牌需要塑造： 升龍集團(tuán)在鄭州擁有較高的知名度，由于首次進(jìn)入洛陽(yáng)市場(chǎng)，企業(yè)品牌需要重新塑造。高爾夫花園 ?泉舜 雙溪布洛 ?奧體花城 ?建業(yè) ? 用地戰(zhàn)略 —— 品牌扛鼎，資源造勢(shì)，創(chuàng)建一流，打造唯一 以項(xiàng)目 “整合區(qū)域資源、提升區(qū)域價(jià)值 ”的功能發(fā)展為誘因，借助品牌力量，最大化整合發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，通過(guò)多元化地產(chǎn)運(yùn)作模式，創(chuàng)建唯一性，同時(shí)以一流產(chǎn)品影響中原及洛陽(yáng)市場(chǎng) 地塊開(kāi)發(fā)條件與價(jià)值 品牌扛鼎 ?品牌開(kāi)發(fā)的實(shí)力與服務(wù) ?通過(guò)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)城市版塊 ?品牌旗下的高端客戶網(wǎng)絡(luò) ?…… 資源造勢(shì) ?景觀優(yōu)勢(shì)的最強(qiáng)發(fā)力 ?外部資源的功能嫁接 ?產(chǎn)品組合的功能互補(bǔ) ?…… 創(chuàng)建一流 ?一流的物業(yè)開(kāi)發(fā)理念 ?一流的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn) ?一流的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)組合 ?…… 打造唯一 ?創(chuàng)新化的產(chǎn)品設(shè)置 ?現(xiàn)代化的風(fēng)情與品質(zhì) ?洛陽(yáng)城心首席國(guó)際人居建筑作品 ?…… ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) (Strength)—— 區(qū)位、交通、配套、景觀、地勢(shì)平坦、臨路面開(kāi)闊、規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富等多種資源的整合 ?地理區(qū)位： 項(xiàng)目地塊東臨王城大道，西靠澗河，南接紗廠路，北依中州路，中州路橫穿洛陽(yáng)東西，王城大道縱貫洛陽(yáng)南北，雄踞城市中央繁華領(lǐng)地，地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)不言而喻； ?交通路網(wǎng)： 中州路、王城大道、唐宮路、紗廠路四條道路環(huán)繞，幾十條公交線路在此穿梭，距離高速公路、飛機(jī)場(chǎng)、火車站均在 15分鐘車程，交通便利，路網(wǎng)通達(dá)，使得本項(xiàng)目具備先天性的交通優(yōu)勢(shì)； ?配套完善： 項(xiàng)目周邊銀行金融系統(tǒng)遍布、高端寫(xiě)字樓、酒店林立，為項(xiàng)目片區(qū)增添了商業(yè)氛圍； ?景觀資源： 項(xiàng)目地塊西南側(cè)直面王城公園和澗河，開(kāi)闊的景觀視野，先天的休閑資源，有利于提升項(xiàng)目的品質(zhì)； ?地勢(shì)平坦、臨街面廣： 項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，東側(cè)沿王城大道將近 1公里，臨路面開(kāi)闊，后期開(kāi)發(fā)建設(shè)易于展示項(xiàng)目的形象； ?規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富： 項(xiàng)目建面百萬(wàn)平方米，集合住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓等多元業(yè)態(tài)于一體，后期各種物業(yè)形態(tài)可以形成互補(bǔ)關(guān)系，共享客戶資源。 文化風(fēng)情 生活理念（國(guó)際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。 速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素?？犊?dāng)S此身。 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚(yú)吃小魚(yú)，而是快魚(yú)吃慢魚(yú)。 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫(xiě)出完美的結(jié)局來(lái)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 ? 本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容 2 3 4 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件與地塊價(jià)值解析、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 項(xiàng)目屬性定位、產(chǎn)品分析、客戶定位、價(jià)格定位、形象定位 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏及發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏、開(kāi)發(fā)模式、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展建議 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷排期與營(yíng)銷策略 啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷目標(biāo)、營(yíng)銷排期、營(yíng)銷策略、費(fèi)用預(yù)算 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境與前景 ? 1 同致行思考 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目客戶定位 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ?項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位思考 ? 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開(kāi)發(fā)定位思考 —— 應(yīng)對(duì)項(xiàng)目用地戰(zhàn)略的宗旨 品牌扛鼎，資源造勢(shì)，創(chuàng)建一流，打造唯一 住 宅 —— 資源整合，高層產(chǎn)品集中發(fā)力 非住宅 —— 一線品牌運(yùn)作，一流服務(wù)定基 商 業(yè) —— 招商資源造勢(shì)，銷售網(wǎng)絡(luò)續(xù)勢(shì) 配 套 —— 會(huì)所彰顯品質(zhì)，教育提升價(jià)值 ? 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開(kāi)發(fā)定位思考 —— 作為“洛陽(yáng)城市中央國(guó)際人居標(biāo)桿、城市名片”的綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位將采用“ 重點(diǎn)突出， 全面覆蓋 ”的戰(zhàn)略， 以中高端住宅產(chǎn)品為主線，以投資商務(wù)產(chǎn)品作為價(jià)值提升點(diǎn)，保障項(xiàng)目整體利潤(rùn)率 ? 以創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品為主線，形成開(kāi)發(fā)組合，逐步提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，滿足現(xiàn)金流； ? 以寫(xiě)字樓、街區(qū)商業(yè)等配套商務(wù)產(chǎn)品作為形象至高點(diǎn)，穿插于項(xiàng)目整盤(pán)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，分階段推出，起到形象標(biāo)桿和價(jià)格拉升的作用，滿足項(xiàng)目成長(zhǎng)的利潤(rùn)點(diǎn)； ? 利用項(xiàng)目地理位臵優(yōu)勢(shì)，利用景觀資源提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，以項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀與外部環(huán)境融為一體，使其在洛陽(yáng)市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一臶，有力提升項(xiàng)目后期產(chǎn)品的價(jià)值量； ? 控制集中式商業(yè)的開(kāi)發(fā)面積，使其對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)功能形成強(qiáng)調(diào)，放臵項(xiàng)目后期開(kāi)