【正文】 喬丹也需要隊友來一起打比賽。 17:29:0917 : .8 等待。 把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。 ? 整體開發(fā)節(jié)奏 ——項目分期目標(biāo) 基于項目整體分期的指導(dǎo)原則，本項目預(yù)期分 三期 開發(fā)（未包含 D、 E、 F地塊寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)及回遷房部分）： 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 ?? 三期目標(biāo) 一期目標(biāo) 引爆市場，形成熱點，打造洛陽城市國際人居標(biāo)準(zhǔn) ?迅速樹立項目形象，利用區(qū)域優(yōu)勢占領(lǐng)市場制高點； ?檢驗市場反應(yīng)，以備后期調(diào)整策略； 鞏固項目的市場形象 ?鞏固項目品牌與企業(yè)品牌的市場影響力； ?大量推出市場熱銷產(chǎn)品，擴(kuò)大項目利潤率； 升華項目在洛陽區(qū)域市場中的江湖地位 ?依據(jù)一期推售中市場反應(yīng)調(diào)整二期整體策略，迎合市場； ?在確立項目形象的基礎(chǔ)下，增強客戶對項目的認(rèn)知感 ； ?? 二期目標(biāo)? 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 整體開發(fā)節(jié)奏 ——開發(fā)順序 C地塊 B地塊 A地塊 C地塊 景觀資源最優(yōu)區(qū)，能夠快速樹立項目形象 B地塊 完善項目及區(qū)域商業(yè)配套需求，提升項目價值 A地塊 項目品質(zhì)形象鞏固階段，實現(xiàn)項目高價值區(qū) ? 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 整體開發(fā)戰(zhàn)略分析 —— C地塊 景觀資源最優(yōu)區(qū)，能夠快速樹立項目形象 B地塊 完善項目及區(qū)域商業(yè)配套需求，提升項目價值 A地塊 項目品質(zhì)形象鞏固階段，實現(xiàn)項目高價值區(qū) 優(yōu)質(zhì)地塊先行開發(fā)，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn) 品線，快速搶占市場，樹立形象 豐富項目產(chǎn)品線，完善項目及區(qū)域 商業(yè)配套，鞏固項目形象及地位 通過前期開發(fā)物業(yè)的成熟逐步提升低 價值區(qū)域產(chǎn)品的價值，實現(xiàn)利潤增長 ? 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項目分期開發(fā)各期參數(shù)指標(biāo) —— 分期 一期（ C地塊） 二期（ B地塊） 三期（ A地塊） 合計 住宅 商業(yè) 住宅 商業(yè) 住宅 商業(yè) 分項 234724 105574 120232 59462 265875 35900 821667 總建筑面積 340298 179594 301775 建面配比 % % % % 容積率 ? 啟動區(qū)營銷策略 重大工程與營銷節(jié)點 2023年 2月底完成啟動區(qū)住宅產(chǎn)品整體銷售率 60%，商業(yè)銷售率 35%以上， B地塊小戶型公寓銷售率 75%以上，實現(xiàn)銷售額 12億元 3月 6月 9月 12月 2023年 2023年 時間軸線 開放 盟商家簽約會 3月 公開認(rèn)籌 B地塊公寓認(rèn)籌 B地塊公寓開盤 售房部、景觀示范區(qū)對外開放 ? 啟動區(qū)營銷策略 2023年 2023年 臨時售房部包裝、開放； 區(qū)域炒作、戶外發(fā)布、形象樹立、認(rèn)籌開盤物料籌備； 項目炒作 、 戶外發(fā)布 、信息傳遞 、 開盤物料籌備等； 階段劃分 銷售目標(biāo) 前期物料籌備階段 營銷執(zhí)行 1月 籌備階段 4月 7月 9月 11月 3月 市場預(yù)熱階段 公開認(rèn)籌階段 強銷階段 持續(xù)熱銷階段 工程進(jìn)度 營銷節(jié)點 4月 8日臨時售房部開放 ； 5月份報紙廣告出街； 7月 10日產(chǎn)品推介暨聯(lián)盟商家簽約會 ； 7月 18日啟動區(qū)首批房源公開認(rèn)籌 ； 8月 28日售房部 、景觀示范區(qū)對外開放 客戶積蓄階段 認(rèn)籌目標(biāo)： 1500張卡 最大限度轉(zhuǎn)化認(rèn)籌客 戶量 實現(xiàn)銷售啟動區(qū)總體量 的 60%以上 營銷思路 3月中下旬項目宣傳設(shè)計物料到位 、 銷售說辭制定完畢； 銷售人員招聘到崗， 培訓(xùn)到位； 做好項目前期的籌備工作 ， 主要是合作單位的確定 、 宣傳物料、 沙盤 、 3D影視的制作到位 通過低碳營銷手法 ， 開拓大客戶資源 ， 廣泛積累客戶資源 。 ? 價值① 占有城市最優(yōu)越休閑、景觀資源的價值 高品質(zhì)生活帶來的社會認(rèn)可價值 城市成熟配套發(fā)展擁有的升值價值 提前入主城市高端生活區(qū)的生活價值 價值② 價值③ 價值④ 綜合功能帶動下的物業(yè)投資價值 價值⑤ 發(fā)展價值思考 —— 基于項目自身的發(fā)展方向，結(jié)合未來區(qū)域的變化特征、市場競爭特征等諸多因素，項目整體在開發(fā)定位方面將突出 5大價值體系 項目整體發(fā)展方向 ? 項目整體發(fā)展方向 —— 項目整體發(fā)展方向 中央生活圈 國際人居復(fù)合地產(chǎn) 住宅 —— 高端物業(yè)下的市場細(xì)分，強調(diào)品質(zhì)與改善 街區(qū)商業(yè) —— 配套式商業(yè)與外向型商業(yè)兼容 集中式商業(yè) —— 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓 —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿足高端及主流客戶群體需求，提升項目形象 ? 項目整體發(fā)展方向 住宅 —— 高端下的市場細(xì)分，強調(diào)品質(zhì)與改善 高層住宅：強調(diào)景觀資源與產(chǎn)品創(chuàng)新的結(jié)合，挑戰(zhàn)市場 ? 物業(yè)檔次偏重于實用型，戶型面積處于市場跟隨者； ? 適應(yīng)洛陽主流客戶群體的需求，以產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新挑戰(zhàn)市場； ? 強化其景觀資源的占有率，在洛陽市場建立主流產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)桿； ? 項目整體發(fā)展方向 街區(qū)商業(yè)：主題帶動，提升收益 ? 主題式商業(yè)街依托集中式商業(yè)發(fā)展，借助業(yè)態(tài)差異提升商業(yè)價值； ? 配套式商業(yè)街環(huán)住區(qū)分布，滿足住區(qū)日常生活需求； ? 商業(yè)產(chǎn)品以商鋪為主，考慮項目后期銷售，對面積進(jìn)行控制； ? 商業(yè)產(chǎn)品內(nèi)外兼顧，通過規(guī)劃體現(xiàn)風(fēng)情主題； 集中式商業(yè)：引進(jìn)主力，帶動其它業(yè)態(tài)物業(yè)升值 ? 集中集中式商業(yè)引入大型國際知名主力店超市，向整個區(qū)域輻射，滿足整個居住片區(qū)主流客群日常生活需求； ? 集中式商業(yè)規(guī)劃以 “步行街區(qū) ”商鋪為主，控制面積區(qū)間，著力營造良好的商業(yè)環(huán)境，給市場帶來全新的消費模式； ? 集中式商業(yè)主要考慮部分自持，依其帶動其他商業(yè)價值； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。亞秀麗都 ?香榭里 洛陽西小屯項目 2023年年度營銷執(zhí)行報告 ? 競爭格局 —— 洛陽已形成以澗西區(qū)南昌路、西工區(qū)王城大道為主的高端住宅居住板塊，南昌路沿線開發(fā)規(guī)模相對成熟，已奠定在洛陽市場的江湖地位，王城大道沿線未開發(fā)土地較多， 升龍項目的開發(fā)建設(shè)，將提升王城大道整體板塊的價值，與南昌路板塊 “ 并駕齊驅(qū)” 升龍項目處于西工片區(qū)核心位臵，南臨王城公園，北接紗廠西路，距離西工商業(yè)中心王府井僅 500米，項目客戶圈層范圍廣泛。 連霍高速、王城大道、中州路等主要道路直通洛陽