【正文】 在開發(fā)定位方面將突出 5大價(jià)值體系 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 ? 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 —— 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 中央生活圈 國(guó)際人居復(fù)合地產(chǎn) 住宅 —— 高端物業(yè)下的市場(chǎng)細(xì)分，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與改善 街區(qū)商業(yè) —— 配套式商業(yè)與外向型商業(yè)兼容 集中式商業(yè) —— 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓 —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿足高端及主流客戶群體需求，提升項(xiàng)目形象 ? 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 住宅 —— 高端下的市場(chǎng)細(xì)分，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與改善 高層住宅：強(qiáng)調(diào)景觀資源與產(chǎn)品創(chuàng)新的結(jié)合，挑戰(zhàn)市場(chǎng) ? 物業(yè)檔次偏重于實(shí)用型，戶型面積處于市場(chǎng)跟隨者； ? 適應(yīng)洛陽(yáng)主流客戶群體的需求，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新挑戰(zhàn)市場(chǎng)； ? 強(qiáng)化其景觀資源的占有率，在洛陽(yáng)市場(chǎng)建立主流產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)桿； ? 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 街區(qū)商業(yè)：主題帶動(dòng)，提升收益 ? 主題式商業(yè)街依托集中式商業(yè)發(fā)展，借助業(yè)態(tài)差異提升商業(yè)價(jià)值； ? 配套式商業(yè)街環(huán)住區(qū)分布，滿足住區(qū)日常生活需求； ? 商業(yè)產(chǎn)品以商鋪為主，考慮項(xiàng)目后期銷售，對(duì)面積進(jìn)行控制； ? 商業(yè)產(chǎn)品內(nèi)外兼顧，通過規(guī)劃體現(xiàn)風(fēng)情主題； 集中式商業(yè)：引進(jìn)主力，帶動(dòng)其它業(yè)態(tài)物業(yè)升值 ? 集中集中式商業(yè)引入大型國(guó)際知名主力店超市，向整個(gè)區(qū)域輻射，滿足整個(gè)居住片區(qū)主流客群日常生活需求； ? 集中式商業(yè)規(guī)劃以 “步行街區(qū) ”商鋪為主，控制面積區(qū)間，著力營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境，給市場(chǎng)帶來全新的消費(fèi)模式； ? 集中式商業(yè)主要考慮部分自持，依其帶動(dòng)其他商業(yè)價(jià)值； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 集中式商業(yè)： 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 ? 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 商務(wù) —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)式酒店：提升形象，外向發(fā)展 ? 作為提升項(xiàng)目形象價(jià)值的商務(wù)產(chǎn)品，主要體現(xiàn)外向型特征； ? 按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，配備中西餐、休閑、會(huì)議接待等服務(wù)內(nèi)容； ? 功能上與項(xiàng)目會(huì)所、商業(yè)形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 產(chǎn)品方面與公寓形成互補(bǔ)，開辟另類投資渠道； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 ? 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿足高端及主流客戶群體需求，提升項(xiàng)目形象 會(huì)所：內(nèi)外兼營(yíng)，品質(zhì)制勝 ? 外向型以休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)為主導(dǎo)，兼顧一部分商務(wù)功能； ? 內(nèi)向型以高端休閑、交流為主導(dǎo)，服務(wù)于住區(qū)高端客戶群體所需 ? 服務(wù)于整個(gè)住區(qū)的主流等客戶群體及洛陽(yáng)高收入階層； ? 功能上與酒店形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 ? 本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容 2 3 4 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目開發(fā)條件與地塊價(jià)值解析、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 項(xiàng)目屬性定位、產(chǎn)品分析、客戶定位、價(jià)格定位、形象定位 項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)模式、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展建議 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷排期與營(yíng)銷策略 啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷目標(biāo)、營(yíng)銷排期、營(yíng)銷策略、費(fèi)用預(yù)算 1 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景 ? 1 同致行思考 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目客戶定位 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ?項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目開發(fā)定位思考 ? 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 應(yīng)對(duì)項(xiàng)目用地戰(zhàn)略的宗旨 品牌扛鼎，資源造勢(shì)，創(chuàng)建一流，打造唯一 住 宅 —— 資源整合，高層產(chǎn)品集中發(fā)力 非住宅 —— 一線品牌運(yùn)作，一流服務(wù)定基 商 業(yè) —— 招商資源造勢(shì)，銷售網(wǎng)絡(luò)續(xù)勢(shì) 配 套 —— 會(huì)所彰顯品質(zhì)，教育提升價(jià)值 ? 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 作為“洛陽(yáng)城市中央國(guó)際人居標(biāo)桿、城市名片”的綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā)定位將采用“ 重點(diǎn)突出， 全面覆蓋 ”的戰(zhàn)略， 以中高端住宅產(chǎn)品為主線，以投資商務(wù)產(chǎn)品作為價(jià)值提升點(diǎn)，保障項(xiàng)目整體利潤(rùn)率 ? 以創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品為主線，形成開發(fā)組合，逐步提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，滿足現(xiàn)金流； ? 以寫字樓、街區(qū)商業(yè)等配套商務(wù)產(chǎn)品作為形象至高點(diǎn)，穿插于項(xiàng)目整盤開發(fā)當(dāng)中，分階段推出，起到形象標(biāo)桿和價(jià)格拉升的作用，滿足項(xiàng)目成長(zhǎng)的利潤(rùn)點(diǎn)； ? 利用項(xiàng)目地理位臵優(yōu)勢(shì)，利用景觀資源提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，以項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀與外部環(huán)境融為一體，使其在洛陽(yáng)市場(chǎng)獨(dú)樹一臶，有力提升項(xiàng)目后期產(chǎn)品的價(jià)值量； ? 控制集中式商業(yè)的開發(fā)面積，使其對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)功能形成強(qiáng)調(diào)，放臵項(xiàng)目后期開發(fā)，并為先期開發(fā)物業(yè)制造賣點(diǎn)； ? 控制固定會(huì)所、幼兒園等配套產(chǎn)品的開發(fā)面積，提高其居住品質(zhì)，會(huì)所、景觀先行，幼兒園放臵中后期開發(fā)，使其對(duì)整個(gè)住區(qū)居住氛圍和附加價(jià)值提升做出貢獻(xiàn)； ? 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— “ 品質(zhì)重點(diǎn)突出、需求全面覆蓋、功能相互嫁接” 初級(jí)產(chǎn)品 中級(jí)產(chǎn)品 高級(jí)產(chǎn)品 滿足居住功能 滿足最初層的居住要求，價(jià)格低廉 、 產(chǎn)品功能單一。 終極產(chǎn)品 環(huán)境、安全 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對(duì)安全的需求）。 文化風(fēng)情 生活理念（國(guó)際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）。屬于奢華型居住物業(yè)。 ? 項(xiàng)目整體定位策略 升龍洛陽(yáng)項(xiàng)目戶型面積配比統(tǒng)計(jì) 戶型 公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房 合計(jì) 面積 28003.9 4306 111731 24533 56461 129256 145535 109838 11068 620731 配比 4.5% 0.7% 18.0% 4.0% 9.1% 20.8% 23.4% 17.7% 1.8% 100% 產(chǎn)品套數(shù)配比 ——洛陽(yáng)市場(chǎng) 144㎡以下三房與 8090㎡兩房戶型最為暢銷，本項(xiàng)目 以中小面積兩房、三房產(chǎn)品為主打，小戶型公寓、大面積四房為輔助，迎合市場(chǎng)消費(fèi)需求 比例為 62% 升龍洛陽(yáng)項(xiàng)目戶型面積配比統(tǒng)計(jì)5% 1%18%4%9%21%22%18%2%公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房? 項(xiàng)目整體定位策略 升龍洛陽(yáng)項(xiàng)目戶型套數(shù)配比統(tǒng)計(jì) 戶型 公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三