【正文】 51㎡ 151㎡ 88㎡ 151㎡ 151㎡ 179㎡ 141㎡ 141㎡ 179㎡ 141㎡ 141㎡ 88㎡ 88㎡ 90㎡ 89㎡ 177㎡ 91㎡ 91㎡ 89㎡ 176㎡ 2棟 3棟 4棟 5棟 6棟 179㎡ 179㎡ 179㎡ 175㎡ 1棟 合拼復(fù)式四房 合拼四房 兩房 合拼三房 合拼四房 3棟： ?正南朝向，可享受社區(qū)中心園林景觀資源； ?遠(yuǎn)離主干道，幽靜； ?大部分戶型為合拼三房，少量純?nèi)亢图兯姆?，部分兩房單位? ?面積較小，為華僑城稀缺產(chǎn)品，總價(jià)低，接受度較高； ?合拼后兩梯三戶，有一定的電梯使用壓力； 3棟以合拼三房為主，戶型素質(zhì)以及總價(jià)比較吻合部分客戶的承受能力，能有效承接片區(qū)中端客戶群； “全盤(pán)”營(yíng)銷下的項(xiàng)目分解 — 樓棟評(píng)判 純粹四房 7 56棟遠(yuǎn)離中心園林，位置較差，以兩房為主，對(duì)項(xiàng)目形象提升有負(fù)面影響。 深南大道投資大廈附近 南山海雅百貨附近 南頭關(guān)口緊靠海岸卡夫諾 廣深高速與海濱大道交接處 報(bào)版硬廣 深圳特區(qū)報(bào) ?重要節(jié)點(diǎn)，如樣板房，園林，認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)等，特區(qū)報(bào)地產(chǎn)版首頁(yè)正版 南方都市報(bào) ?重要節(jié)點(diǎn)，如樣板房，園林，認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)等，特區(qū)報(bào)地產(chǎn)版首頁(yè)正版 軟文 深圳特區(qū)報(bào) ?— ，多渠道論證項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)； 南方都市報(bào) ?— ，多渠道論證項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)； 短信 年齡： 3555歲 ?每周五投放一次，每次 30萬(wàn)條，主要訴求特價(jià)單位； ?重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)另外投放； ?重要活動(dòng)階段另行投放。 ?信心目標(biāo) —— 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的專業(yè)培訓(xùn)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的信心；項(xiàng)目的有效展示，加強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。 50 活動(dòng)分類 具體活動(dòng) 活動(dòng)內(nèi)容 費(fèi)用 節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 營(yíng)銷中心開(kāi)放 ?7月初營(yíng)銷中心開(kāi)放 ?8月初樣板房開(kāi)放 ?9月初園林開(kāi)放 ?、 、 —— 樣板房開(kāi)放 3萬(wàn) 園林開(kāi)放 3萬(wàn) 開(kāi)盤(pán) 30萬(wàn) 圈層活動(dòng) 巴卡拉之夜 ?10月底，在華僑威尼斯酒店，與卡巴拉聯(lián)合舉辦“卡巴拉之夜”活動(dòng)，宴請(qǐng)深圳各行業(yè)領(lǐng)袖任務(wù)參與，加強(qiáng)項(xiàng)目的小眾推廣，增加項(xiàng)目的知名度及品牌軟實(shí)力。 12:47:4112:47:4112:47Monday, February 13, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 12:47:4112:47:4112:472/13/2023 12:47:41 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 12時(shí) 47分 41秒 下午 12時(shí) 47分 12:47: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 12時(shí) 47分 :47February 13, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:47:4112:47:4112:47Monday, February 13, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 13日星期一 下午 12時(shí) 47分 41秒 12:47: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 下午 12時(shí) 47分 :47February 13, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 52 服務(wù)式公寓可行性研究分析 產(chǎn)品面積遠(yuǎn)大于市場(chǎng)上高端型服務(wù)公寓，存在較大風(fēng)險(xiǎn) 服務(wù)式公寓售價(jià)與原價(jià)格相當(dāng)，無(wú)產(chǎn)生溢價(jià)空間 服務(wù)式公寓投入較大，同時(shí)也不能提升項(xiàng)目總體價(jià)值 服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 中原建議：服務(wù)式公寓會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)， 建議將 1棟戶型合并為大戶型，直接銷售 服務(wù)式公寓形象，與項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境都不吻合 1 2 3 4 5 研究文件 53 項(xiàng)目商業(yè)部分建議 各商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置建議 類別 面積（ m2) 業(yè)態(tài)形式 超市類 600800 日常用品、速凍食品、干食類食品 餐飲類 約 800 中高檔菜館（如勝記、湘鄂情等） 休閑保健文化類 約 600 咖啡館、酒吧、健身中心、足浴、書(shū)吧 社區(qū)服務(wù)配套類 約 700 黨員活動(dòng)室、居委會(huì)、社康中心、警務(wù)室 教育配套類 約 700 文具店、樂(lè)器店、音像店、兒童開(kāi)心樂(lè)園 銀行類 約 200 銀行、證券基金等金融類物業(yè) 菜市場(chǎng) 約 1000 政府產(chǎn)權(quán)的凈菜市場(chǎng) 會(huì)所類 約 1700 視聽(tīng)室、棋牌室、美容美發(fā)美體、高爾夫器材店、高檔教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 研究文件 54 類別 49月 10月 11月 12月 匯總 推售計(jì)劃 —— 1棟單位 計(jì)劃銷售 110套 2A單位 計(jì)劃推售 80套 3棟單位 計(jì)劃推售 110套 銷售 300套 回款計(jì)劃 —— 4億 回款 推廣費(fèi)用 項(xiàng)目推廣將整合戶外 T牌、報(bào)版、短信、網(wǎng)絡(luò)等媒體資源 推廣費(fèi)用 為 1680萬(wàn) 活動(dòng)安排 ?7月份首地容御生活館啟動(dòng) ?8月份贈(zèng)房予名人活動(dòng) ?9月份華僑城自行車一日游 10月底“卡巴拉之夜”活動(dòng) 11月中“高爾夫體驗(yàn)之旅”活動(dòng) —— 活動(dòng)費(fèi)用 為 241萬(wàn) 物料費(fèi)用 項(xiàng)目制作樓書(shū)、戶型單張、高爾夫傘、紅酒、糕點(diǎn)等物料 物料費(fèi)用 為 09年首地容御營(yíng)銷計(jì)劃總表 55 Thank You 謝謝 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司 深圳市福田區(qū)民田路新華保險(xiǎn)大廈 3樓 電話 ：（ 0755）－ 82211880 傳真：（ 0755）－ 33980901 56 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 5價(jià)格策略 4銷售策略 6渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷策略－第四階段 3棟單位總價(jià)較低，通過(guò)與 12棟對(duì)比，凸顯 3棟單位的高性價(jià)比，快速走量，帶動(dòng)項(xiàng)目整體銷售 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復(fù)式四房 合拼四房?jī)煞?合拼三房 合拼四房戶型 面積（ ㎡） 套數(shù) 戶型特色 分布 4*2*2 173179 112 合拼平層 1棟 復(fù)式 179 70 合拼復(fù)式 1棟 179㎡合拼四房產(chǎn)品 2棟 B座 181213 ㎡ 純四房產(chǎn) 品 3棟 179㎡合拼四房產(chǎn)品 44 媒體類型 傳播重點(diǎn) 節(jié)奏規(guī)劃 媒體渠道 戶外 訴求重點(diǎn)產(chǎn)品： 145151㎡“舒適三房”，敬請(qǐng)鑒賞 1次， 1115 報(bào)版 訴求重點(diǎn)產(chǎn)品： 145151㎡“舒適三房” ，敬請(qǐng)鑒賞 副標(biāo)題為首地容易推售時(shí)間 ,展示節(jié)點(diǎn)等 重要節(jié)點(diǎn)告知 網(wǎng)絡(luò) /網(wǎng)站 請(qǐng)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)劍客炒作項(xiàng)目 /述說(shuō)項(xiàng)目三房為片區(qū)罕見(jiàn)產(chǎn)品 持續(xù)性動(dòng)態(tài)更 新 短信 核心客戶群覆蓋，灌輸項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn) 1次 /周 選擇周五投放 活動(dòng)渠道 暖場(chǎng)活動(dòng) 每周周末請(qǐng)本色酒吧樂(lè)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)表演助興 持續(xù)型活動(dòng) 高爾夫體驗(yàn)之旅 11月中，與華僑城高爾夫練習(xí)場(chǎng)聯(lián)合舉辦高爾夫體驗(yàn)之旅 11月中 推廣主題： 舒適三房 ，火熱面世 渠道策略 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 4銷售分析 5渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷策略－第四階段 6價(jià)格策略 45 ?本項(xiàng)目一階段三房產(chǎn)品的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 新天灣畔、三湘海尚、寶能太古城、中信紅樹(shù)灣 產(chǎn)品類型 四房（選取理由：區(qū)域接近、面積接近、總價(jià)接近） 本項(xiàng)目 新天灣畔 三湘海尚 寶能太古 城 中信紅樹(shù)灣 參考權(quán)重 25% 25% 25% 25% 代表符號(hào) Px Pa Pb Pc pd 均 價(jià) 預(yù)計(jì) 18000 預(yù)計(jì)20230 預(yù)計(jì)20230 35000 區(qū)位前景 15 10 10 9 10 14 位置交通 13 7 10 9 10 10 商服配套 9 4 4 3 4 4 教育配套 6 2 5 5 5 4 周邊環(huán)境 7 5 6 4 7 5 小區(qū)環(huán)境 12 10 10 9 12 8 規(guī) 模 9 6 6 7 7 7 物業(yè)管理 7 5 5 5 5 5 戶型結(jié)構(gòu) 11 7 8 8 7 6 發(fā)展商信譽(yù) 5 3 3 3 3 3 包裝展示 6 2 5 5 5 5 合計(jì) 100 75 76 73 71 85 ?打分及權(quán)重 價(jià)格策略 比較法得出一階段產(chǎn)品價(jià)格： 24000— 25000元 /㎡ 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 6價(jià)格策略 4銷售策略 5渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷策略－第四階段 中原建議：一階段產(chǎn)品價(jià)格為： 24000— 25000元 /㎡ ?權(quán)重設(shè)置： 9%12%10%7%12%7%6%12%4%10%11%區(qū)位前景交通商服配套周邊環(huán)境小區(qū)環(huán)境規(guī)模裝修檔次戶型結(jié)構(gòu)公信力成熟度宣傳包裝46 戶型 戶均面積 套數(shù) 銷售預(yù)測(cè) 比例預(yù)測(cè) 面積預(yù)測(cè) 單價(jià) (元 /㎡ ) 回款預(yù)測(cè) 分布 平層四房 178㎡ 5套 4% 2685 ㎡ 20230 1800萬(wàn) 1棟 復(fù)式四房 179㎡ 5套 7% 895㎡ 21000 1800萬(wàn) 純 四房 181213 ㎡ 10套 11% 895㎡ 22023 4400萬(wàn) 2棟 合拼三房 145151 ㎡ 186 85套 46% 12750㎡ 21000 2600萬(wàn) 3棟 匯總 —— 186套 105套 60% 19580 ㎡ 20230 34600萬(wàn) 13棟 12月份的回款目標(biāo)為：銷售 105套 ，階段 回款 累計(jì)回款 階段目標(biāo) 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競(jìng)爭(zhēng)分析 4銷售分析 6渠道分析 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營(yíng)銷策略－第四階段 5價(jià)格策略 3批單位的推售，能有效促進(jìn)前兩批單位的銷售，預(yù)計(jì) 12月 1批及 2批單位能售出 20套，回款 8000萬(wàn)！ 47 [營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 ] 第一部分 :策略思考 第三部分 :年度計(jì)劃匯總 第二部分 :階段計(jì)劃 48 ?本項(xiàng)目銷售周期較長(zhǎng)，在入市時(shí)間上，有幾個(gè)重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 新天灣畔、三湘海尚、寶能太古城、中信紅樹(shù)灣 產(chǎn)品類型 34房（選取理由：區(qū)域接近、面積接近、總價(jià)接近） 本項(xiàng)目 新天灣畔 三湘海尚 寶能太古 城 中信紅樹(shù)灣 參考權(quán)重 25% 25% 25% 25% 代表符號(hào) Px Pa Pb Pc pd 均 價(jià) 預(yù)計(jì) 18000 預(yù)計(jì)20230 預(yù)計(jì)20230 35000 區(qū)位前景 15