【正文】 置交通 13 7 10 9 10 10 商服配套 9 4 4 3 4 4 教育配套 6 2 5 5 5 4 周邊環(huán)境 7 5 6 4 7 5 小區(qū)環(huán)境 12 10 10 9 12 8 規(guī) 模 9 6 6 7 7 7 物業(yè)管理 7 5 5 5 5 5 戶型結(jié)構(gòu) 11 7 8 8 7 6 發(fā)展商信譽(yù) 5 3 3 3 3 3 包裝展示 6 2 5 5 5 5 合計(jì) 100 75 74 73 71 81 ?打分及權(quán)重 價格策略 比較法得出一階段產(chǎn)品價格： 24000— 26000元 /㎡ 中原建議：項(xiàng)目均價為： 25000— 26000元 /㎡ ?權(quán)重設(shè)置： 9%12%10%7%12%7%6%12%4%10%11%區(qū)位前景交通商服配套周邊環(huán)境小區(qū)環(huán)境規(guī)模裝修檔次戶型結(jié)構(gòu)公信力成熟度宣傳包裝項(xiàng)目整體均價 49 選擇媒體 投放方向 投放頻率 費(fèi)用 戶外 T牌 機(jī)場交通干道旁 ?5月 1日，第一版戶外 T牌出街，訴求項(xiàng)目新形象； ?6月 25日，第二版戶外 T牌出街，訴求階段性營銷節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目核心賣點(diǎn)； ?9月底，第三版戶外 T牌出街，訴求項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)信息 :1棟開盤。 ?10月底，第四版戶外 T牌出街，訴求項(xiàng)目要種節(jié)點(diǎn)信息： 2棟開盤 ?11月底，第五版戶外 T牌出街，訴求項(xiàng)目要種節(jié)點(diǎn)信息： 3棟開盤 300萬 深南大道投資大廈附近 250萬 南山海雅百貨附近 200萬 南頭關(guān)口緊靠海岸卡夫諾 200萬 廣深高速與海濱大道交接處 300萬 報版硬廣 深圳特區(qū)報 ?重要節(jié)點(diǎn)，如樣板房，園林，認(rèn)籌，開盤等，特區(qū)報地產(chǎn)版首頁正版 120萬 南方都市報 ?重要節(jié)點(diǎn)，如樣板房，園林，認(rèn)籌，開盤等，特區(qū)報地產(chǎn)版首頁正版 100萬 軟文 深圳特區(qū)報 ?— ，多渠道論證項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)； —— 南方都市報 ?— ，多渠道論證項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)； —— 短信 年齡： 3555歲 ?每周五投放一次，每次 30萬條，主要訴求特價單位； ?重要營銷節(jié)點(diǎn)另外投放； ?重要活動階段另行投放。 80萬 家庭收入： 50100萬 孩子：小學(xué)或初中 區(qū)域：關(guān)內(nèi)客戶 框架 關(guān)內(nèi) 100300萬檔次豪宅 ?9— 12月連續(xù) 4個月連續(xù)占領(lǐng)該檔次社區(qū)電梯框架 80萬 網(wǎng)絡(luò) 選擇房地產(chǎn)信息網(wǎng)投放 ?— 1棟單位開盤信息； 25萬 劍客 選擇半求和異形做項(xiàng)目劍客 ?68月，闡述項(xiàng)目“啟航計(jì)劃”； ?9月，闡述項(xiàng)目的展示效果； ?10月 , 配合證言式廣告，闡述項(xiàng)目火熱銷售狀況。 25萬 匯總 1680萬 09年媒體推廣計(jì)劃 “全盤”營銷下，契合項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)，多種媒體立體鋪開，全面覆蓋目標(biāo)客戶群。 50 活動分類 具體活動 活動內(nèi)容 費(fèi)用 節(jié)點(diǎn)活動 營銷中心開放 ?7月初營銷中心開放 ?8月初樣板房開放 ?9月初園林開放 ?、 、 —— 樣板房開放 3萬 園林開放 3萬 開盤 30萬 圈層活動 巴卡拉之夜 ?10月底，在華僑威尼斯酒店，與卡巴拉聯(lián)合舉辦“卡巴拉之夜”活動，宴請深圳各行業(yè)領(lǐng)袖任務(wù)參與，加強(qiáng)項(xiàng)目的小眾推廣，增加項(xiàng)目的知名度及品牌軟實(shí)力。 50萬 高爾夫體驗(yàn)之旅 ?11月中，與華僑城高爾夫練習(xí)場聯(lián)合舉辦“首地 — 華僑城高爾夫友誼賽”，邀請深圳知名人士參與，增加項(xiàng)目的知名度。 30萬 品牌活動 首地容御生活館啟動儀式 ?7月初，在營銷中心舉辦首地容御生活館啟動儀式； 30萬 與名人為鄰活動 ?8月中，在樣板房開放日，舉辦“贈房予名人活動”，以引起社會轟動； 50萬 自行車華僑城一日游 ?9月 22日，與華僑城聯(lián)合舉辦 —— 無車日，首地華僑城自行車一日游 20萬 暖場活動 樂隊(duì)表演 ?每周周末邀請本色酒吧樂隊(duì)現(xiàn)場表演 25萬 匯總 241萬 09年活動推廣計(jì)劃 “全盤”營銷下，通過節(jié)點(diǎn)活動、圈層活動、品牌活動、暖場活動等多種活動組合，引起客戶的興趣，激發(fā)客戶的購買欲望。 51 項(xiàng)目 說明 數(shù)量 費(fèi)用 銷售物料 樓書 樓書一套 3本 ,分 別為《 形象演繹》 , 《 產(chǎn)品說明》 , 《 私家地理》 5000套 25萬 戶型單張 運(yùn)用新 VI的戶型單位 5000套 15萬 折頁 用于現(xiàn)場派發(fā)，展示項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)以及戶型結(jié)構(gòu) 10000份 5萬 水杯 項(xiàng)目專用水杯 50000個 贈品清單 香檳 用于成交開香檳慶祝 500瓶 5萬 紀(jì)念小禮品 用于成交客戶砸蛋抽獎 500份罐 1萬 高爾夫傘 用于贈送客戶 800把 4萬 匯總 09年推售物料明細(xì) “全盤”營銷下，中原建議制作新銷售物料，準(zhǔn)備部分活動贈品，以更大程度促進(jìn)銷售。 52 服務(wù)式公寓可行性研究分析 產(chǎn)品面積遠(yuǎn)大于市場上高端型服務(wù)公寓，存在較大風(fēng)險 服務(wù)式公寓售價與原價格相當(dāng)，無產(chǎn)生溢價空間 服務(wù)式公寓投入較大，同時也不能提升項(xiàng)目總體價值 服務(wù)式公寓經(jīng)營，開發(fā)商承擔(dān)了巨大的經(jīng)營風(fēng)險 中原建議：服務(wù)式公寓會給項(xiàng)目帶來相當(dāng)大的風(fēng)險， 建議將 1棟戶型合并為大戶型，直接銷售 服務(wù)式公寓形象，與項(xiàng)目內(nèi)外部環(huán)境都不吻合 1 2 3 4 5 研究文件 53 項(xiàng)目商業(yè)部分建議 各商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置建議 類別 面積（ m2) 業(yè)態(tài)形式 超市類 600800 日常用品、速凍食品、干食類食品 餐飲類 約 800 中高檔菜館（如勝記、湘鄂情等） 休閑保健文化類 約 600 咖啡館、酒吧、健身中心、足浴、書吧 社區(qū)服務(wù)配套類 約 700 黨員活動室、居委會、社康中心、警務(wù)室 教育配套類 約 700 文具店、樂器店、音像店、兒童開心樂園 銀行類 約 200 銀行、證券基金等金融類物業(yè) 菜市場 約 1000 政府產(chǎn)權(quán)的凈菜市場 會所類 約 1700 視聽室、棋牌室、美容美發(fā)美體、高爾夫器材店、高檔教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 研究文件 54 類別 49月 10月 11月 12月 匯總 推售計(jì)劃 —— 1棟單位 計(jì)劃銷售 110套 2A單位 計(jì)劃推售 80套 3棟單位 計(jì)劃推售 110套 銷售 300套 回款計(jì)劃 —— 4億 回款 推廣費(fèi)用 項(xiàng)目推廣將整合戶外 T牌、報版、短信、網(wǎng)絡(luò)等媒體資源 推廣費(fèi)用 為 1680萬 活動安排 ?7月份首地容御生活館啟動 ?8月份贈房予名人活動 ?9月份華僑城自行車一日游 10月底“卡巴拉之夜”活動 11月中“高爾夫體驗(yàn)之旅”活動 —— 活動費(fèi)用 為 241萬 物料費(fèi)用 項(xiàng)目制作樓書、戶型單張、高爾夫傘、紅酒、糕點(diǎn)等物料 物料費(fèi)用 為 09年首地容御營銷計(jì)劃總表 55 Thank You 謝謝 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司 深圳市福田區(qū)民田路新華保險大廈 3樓 電話 ：（ 0755）－ 82211880 傳真：（ 0755）－ 33980901 56 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 13, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 12:47:4112:47:4112:472/13/2023 12:47:41 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :47:4112:47Feb2313Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 12:47:4112:47:4112:47Monday, February 13, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :47:4112:47:41February 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 13日星期一 下午 12時 47分 41秒 12:47: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 12時 47分 :47February 13, 2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 13日星期一 12時 47分 41秒 12:47:4113 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 12時 47分 41秒 下午 12時 47分 12:47: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 13, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 12:47:4112:47:4112:472/13/2023 12:47:41 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :47:4112:47Feb2313Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 12:47:4112:47:4112:47Monday, February 13, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :47:4112:47:41February 13, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 13日星期一 下午 12時 47分 41秒 12:47: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 下午 12時 47分 :47February 13, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 13日星期一 12時 47分 41秒 12:47:4113 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 12時 47分 41秒 下午 12時 47分 12:47: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 13, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 12:47:4112:47:4112:472/13/2023 12:47:41 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :47:4112:47Feb2313Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 12:47:4112:47:4112:47Monday, February 13, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :47:4112:47:41February 13, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 13日星期一 下午 12時 47分 41秒 12:47: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 下午 12時 47分 :47February 13, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 13日星期一 12時 47分 41秒 12:47:4113 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 12時 47分 41秒 下午 12時 47分 12:47: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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