【文章內(nèi)容簡介】 動控制：通過 “ 車友會 ” 等形式對車輛檔次進行控制，從而控制自駕游客戶的檔次，保證活動形式的有效性。凡我們贊助的自駕游車隊，給與自駕游客戶 6－ 7折優(yōu)惠。 活動費用：報紙廣告費用，第一次作為報紙廣告贈送費用，以后每次 5000元。本次活動總預算 20230元。 27 本報告嚴格保密 活動推廣 ——其它推廣活動 ?按照推廣節(jié)奏，在深圳、廣州、香港三地 5星級酒店、高爾夫、高級俱樂部放置項目宣傳單張，在活動期間，凡憑項目選場單張去項目度假的客戶，給客戶與 6－ 7折優(yōu)惠。 ?重點建設(shè)項目主網(wǎng)頁，增加趣味性、娛樂型、文化性、提升項目價值內(nèi)涵。使項目主網(wǎng)頁成為項目對外宣傳的重要窗口。 28 本報告嚴格保密 媒體推廣：項目銷售推廣方式策劃 —選擇最合理的媒體，使我們的推廣高效、低成本。 項目信息精準傳遞： 主打媒體： ——實效營銷 精準細分媒體： 短信， 直郵， 報紙廣告， 網(wǎng)絡(luò)， 河源戶外廣告牌， 項目形象： 輔打媒體： ——擴大影響面，形象推廣； 深圳特區(qū)報。 29 本報告嚴格保密 媒體推廣 ——短信實施：細水長流，短信對面； 短信： 時間： 07年 7月 25－ 07年 11月 4日 發(fā)送頻率：一周 1次，每次發(fā)送 4萬－ 8萬條，根據(jù)銷售節(jié)點脈沖式發(fā)送。 發(fā)送對象：眾廈客戶資源、深圳、香港高檔居住區(qū)所有住戶，如華僑城片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、觀欖高爾夫片區(qū)、平湖片區(qū) …… 香港山頂別墅區(qū)等。 組織形式：客戶來深圳營銷中心咨詢或電話咨詢。評短信去項目泡溫泉的給與客戶 7折優(yōu)惠。 活動費用：每周預算 3500元，銷售期總短信營銷預算 5萬。 30 本報告嚴格保密 媒體推廣 ——直郵實施：重點突出，直郵對點 直郵： 時間： 07年 7月 25－ 07年 11月 4日 發(fā)送頻率：根據(jù)項目銷售節(jié)點不定時派發(fā)。 發(fā)送對象：眾廈客戶資源、深圳、香港高檔居住區(qū)所有住戶，如華僑城片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、觀瀾高爾夫片區(qū)、平湖片區(qū) …… 香港山頂別墅區(qū)等片區(qū)內(nèi)最具有代表性樓盤，如香蜜湖片區(qū)的香蜜湖一號項目。 組織形式：客戶來電咨詢或來深圳營銷中心咨詢。以海報為證明，利用看樓車組織形式組織客戶。并憑海報給泡溫泉客戶 6折優(yōu)惠。 活動費用：每次發(fā)送 500010000份，費用 12萬元，作為營銷重點，銷售期總直郵預算 6萬。 31 本報告嚴格保密 媒體推廣 ——網(wǎng)絡(luò)營銷：組織劍客團 劍客團： 時間： 9月初 組織形式：以房信網(wǎng)名義，召集 4－ 5名網(wǎng)絡(luò)劍客搭乘看樓車，進行 “御臨門溫泉一日游 ”活動，參觀考察河源溫泉別墅項目項目，并發(fā)布軟文炒作 聯(lián)系人：房信網(wǎng)、搜房網(wǎng)、 sina地產(chǎn)網(wǎng) 劍客參考名單： 數(shù)碼走天涯；鳳凰樹；圖騰鏡；一弘 赤腳大仙；藍海； ZYX設(shè)計師；二郎三星 摩娜；妹妹；邃谷風；牛刀；張公子 費用： 500元 /篇， 800元 /2篇，總預算費用 2500元 眾廈網(wǎng)站旗幟廣告 主題： “御臨門溫泉度假山莊 —“華南第一泉 ”體驗之旅 ” 見聞錄 設(shè)計：眾廈品牌部 時間： 9月 7日完稿， 9月 8日上傳 費用：免費 32 本報告嚴格保密 媒體推廣 ——網(wǎng)絡(luò)實施無所不在，立體網(wǎng)絡(luò) ?實施目的：通過網(wǎng)絡(luò)的信息傳遞特點，大范圍傳播項目信息，獲取游離客戶關(guān)注。 ?時間： 2023年 7月 20日 —2023年 11月 4日 ?實施方式：在深圳搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)上刊登項目詳細信息，但不發(fā)廣告，通過和深圳項目的對比，凸顯項目優(yōu)勢資源，利用深圳房地產(chǎn)高價格、促使購買力外溢的現(xiàn)狀，形成客戶對項目的關(guān)注和購買。 ?組織形式：客戶來深圳營銷中心咨詢或電話咨詢。 ?活動費用： 20230元整 33 本報告嚴格保密 媒體推廣 ——報紙媒體：集中造勢 特報報眼 時間： 8月 2日出街 費用：約 6萬 主題： “御臨門溫泉產(chǎn)權(quán)別墅 8月 4日盛大揭幕發(fā)售 ” 特報軟文 時間： 7月 30日出街 費用：向特報爭取免費 主題：稀缺資源項目投資價值判定 溫泉產(chǎn)權(quán)別墅稀缺資源中的稀缺資源。 34 本報告嚴格保密 營銷費用預算 類型 內(nèi)容 預算 比例 銷售物料 樓書、折頁 …… 10％ 現(xiàn)場包裝 深圳租金、裝飾…… 23萬 ％ 媒體推廣 短信、直郵、報紙、 …… 17萬 ％ 活動營銷 …… 20萬 ％ 其它 4萬 ％ 異地總體推廣費用占銷售額 %： 47423300 %= 總銷售額估計為： 住宅約 4889 9700元 / 平米＝ 47423300 以上費用不包括樣板房 \售樓處等硬件設(shè)計、裝修 及包裝費用 35 本報告嚴格保密 項目營銷總控圖 營銷節(jié)點 工程進度 營銷活動 推廣費用 7 8 9 10 11 1 2023年 2023年 深圳分展場 “后發(fā)河源－潛力無限 ”論壇 “素肌 ”溫泉體驗月 小計 入伙 內(nèi)部 /立面 媒體推廣 網(wǎng)絡(luò) 20萬 15萬 報紙 15萬 眾廈看樓車 樣板房開放，溫泉攝影展開辦，項目現(xiàn)場體驗營銷 10萬 熱銷期 銷售進度 13套 15套 6套 2套 巴厘風情體驗兩日游 開盤期 河源戶外路牌 /短信 /直郵 /網(wǎng)絡(luò) 溫泉展 尾盤期 “成功 —健康 ”論壇 巴厘島風情節(jié) 36 本報告嚴格保密 營銷總流程 獲得信息 深圳展場 決定購買 老帶新 賣場氣氛及促銷工具 ? ? ? 客戶組織 ? 現(xiàn)場體驗 體現(xiàn)項目形象 保證展場訪問量 溫泉 /現(xiàn)場 /樣板房體驗 老帶新獎勵 客戶順利到達項目現(xiàn)場 ? 37 本報告嚴格保密 目 錄 ※ 項目營銷總策略； ※ 項目營銷思路； 目標客戶群體判定 推廣策略及營銷思路 營銷核心問題研 判 ※ 核心價值提煉； ※ 目標客戶定位； 營銷其他 ※ 收益點分析； ※ 售價技術(shù)分析； ※ 操作模式； ※ 入市時間點研判； ※ 項目包裝； ※ 活動推廣； ※ 媒體推廣； ※ 費用預算； ※ 總控圖； ※ 營銷總流程； 38 本報告嚴格保密 項目返租收益 ——項目現(xiàn)在經(jīng)營條件 房型 標準價格 平均折扣價格 入住率 溫泉標準房 780元 － 8折 50％ 園景標準房 880元 泉景高級房 980元 標準溫泉 別 墅 2500元 35％ 高級溫泉 別 墅 3500元 加 床 150元 戶型 面積 套數(shù) A戶型（標準別墅） 16套 B戶型（高級別墅） 163 19套