【文章內(nèi)容簡介】 動(dòng)控制：通過 “ 車友會(huì) ” 等形式對(duì)車輛檔次進(jìn)行控制，從而控制自駕游客戶的檔次，保證活動(dòng)形式的有效性。凡我們贊助的自駕游車隊(duì)，給與自駕游客戶 6－ 7折優(yōu)惠。 活動(dòng)費(fèi)用：報(bào)紙廣告費(fèi)用，第一次作為報(bào)紙廣告贈(zèng)送費(fèi)用，以后每次 5000元。本次活動(dòng)總預(yù)算 20230元。 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密 活動(dòng)推廣 ——其它推廣活動(dòng) ?按照推廣節(jié)奏，在深圳、廣州、香港三地 5星級(jí)酒店、高爾夫、高級(jí)俱樂部放置項(xiàng)目宣傳單張，在活動(dòng)期間，凡憑項(xiàng)目選場單張去項(xiàng)目度假的客戶，給客戶與 6－ 7折優(yōu)惠。 ?重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目主網(wǎng)頁，增加趣味性、娛樂型、文化性、提升項(xiàng)目價(jià)值內(nèi)涵。使項(xiàng)目主網(wǎng)頁成為項(xiàng)目對(duì)外宣傳的重要窗口。 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密 媒體推廣：項(xiàng)目銷售推廣方式策劃 —選擇最合理的媒體，使我們的推廣高效、低成本。 項(xiàng)目信息精準(zhǔn)傳遞： 主打媒體： ——實(shí)效營銷 精準(zhǔn)細(xì)分媒體： 短信， 直郵， 報(bào)紙廣告， 網(wǎng)絡(luò)， 河源戶外廣告牌， 項(xiàng)目形象： 輔打媒體： ——擴(kuò)大影響面，形象推廣； 深圳特區(qū)報(bào)。 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 媒體推廣 ——短信實(shí)施：細(xì)水長流，短信對(duì)面； 短信： 時(shí)間： 07年 7月 25－ 07年 11月 4日 發(fā)送頻率：一周 1次，每次發(fā)送 4萬－ 8萬條，根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)脈沖式發(fā)送。 發(fā)送對(duì)象：眾廈客戶資源、深圳、香港高檔居住區(qū)所有住戶，如華僑城片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、觀欖高爾夫片區(qū)、平湖片區(qū) …… 香港山頂別墅區(qū)等。 組織形式：客戶來深圳營銷中心咨詢或電話咨詢。評(píng)短信去項(xiàng)目泡溫泉的給與客戶 7折優(yōu)惠。 活動(dòng)費(fèi)用：每周預(yù)算 3500元，銷售期總短信營銷預(yù)算 5萬。 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 媒體推廣 ——直郵實(shí)施：重點(diǎn)突出，直郵對(duì)點(diǎn) 直郵： 時(shí)間： 07年 7月 25－ 07年 11月 4日 發(fā)送頻率：根據(jù)項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)不定時(shí)派發(fā)。 發(fā)送對(duì)象：眾廈客戶資源、深圳、香港高檔居住區(qū)所有住戶，如華僑城片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、觀瀾高爾夫片區(qū)、平湖片區(qū) …… 香港山頂別墅區(qū)等片區(qū)內(nèi)最具有代表性樓盤，如香蜜湖片區(qū)的香蜜湖一號(hào)項(xiàng)目。 組織形式：客戶來電咨詢或來深圳營銷中心咨詢。以海報(bào)為證明，利用看樓車組織形式組織客戶。并憑海報(bào)給泡溫泉客戶 6折優(yōu)惠。 活動(dòng)費(fèi)用：每次發(fā)送 500010000份，費(fèi)用 12萬元，作為營銷重點(diǎn)，銷售期總直郵預(yù)算 6萬。 31 本報(bào)告嚴(yán)格保密 媒體推廣 ——網(wǎng)絡(luò)營銷：組織劍客團(tuán) 劍客團(tuán)： 時(shí)間： 9月初 組織形式：以房信網(wǎng)名義，召集 4－ 5名網(wǎng)絡(luò)劍客搭乘看樓車，進(jìn)行 “御臨門溫泉一日游 ”活動(dòng)，參觀考察河源溫泉?jiǎng)e墅項(xiàng)目項(xiàng)目，并發(fā)布軟文炒作 聯(lián)系人：房信網(wǎng)、搜房網(wǎng)、 sina地產(chǎn)網(wǎng) 劍客參考名單： 數(shù)碼走天涯；鳳凰樹；圖騰鏡；一弘 赤腳大仙；藍(lán)海； ZYX設(shè)計(jì)師；二郎三星 摩娜；妹妹；邃谷風(fēng)；牛刀；張公子 費(fèi)用： 500元 /篇， 800元 /2篇，總預(yù)算費(fèi)用 2500元 眾廈網(wǎng)站旗幟廣告 主題： “御臨門溫泉度假山莊 —“華南第一泉 ”體驗(yàn)之旅 ” 見聞錄 設(shè)計(jì)：眾廈品牌部 時(shí)間： 9月 7日完稿， 9月 8日上傳 費(fèi)用：免費(fèi) 32 本報(bào)告嚴(yán)格保密 媒體推廣 ——網(wǎng)絡(luò)實(shí)施無所不在，立體網(wǎng)絡(luò) ?實(shí)施目的：通過網(wǎng)絡(luò)的信息傳遞特點(diǎn)，大范圍傳播項(xiàng)目信息，獲取游離客戶關(guān)注。 ?時(shí)間： 2023年 7月 20日 —2023年 11月 4日 ?實(shí)施方式：在深圳搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)上刊登項(xiàng)目詳細(xì)信息，但不發(fā)廣告，通過和深圳項(xiàng)目的對(duì)比，凸顯項(xiàng)目優(yōu)勢資源，利用深圳房地產(chǎn)高價(jià)格、促使購買力外溢的現(xiàn)狀，形成客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注和購買。 ?組織形式：客戶來深圳營銷中心咨詢或電話咨詢。 ?活動(dòng)費(fèi)用： 20230元整 33 本報(bào)告嚴(yán)格保密 媒體推廣 ——報(bào)紙媒體：集中造勢 特報(bào)報(bào)眼 時(shí)間： 8月 2日出街 費(fèi)用：約 6萬 主題： “御臨門溫泉產(chǎn)權(quán)別墅 8月 4日盛大揭幕發(fā)售 ” 特報(bào)軟文 時(shí)間： 7月 30日出街 費(fèi)用：向特報(bào)爭取免費(fèi) 主題：稀缺資源項(xiàng)目投資價(jià)值判定 溫泉產(chǎn)權(quán)別墅稀缺資源中的稀缺資源。 34 本報(bào)告嚴(yán)格保密 營銷費(fèi)用預(yù)算 類型 內(nèi)容 預(yù)算 比例 銷售物料 樓書、折頁 …… 10％ 現(xiàn)場包裝 深圳租金、裝飾…… 23萬 ％ 媒體推廣 短信、直郵、報(bào)紙、 …… 17萬 ％ 活動(dòng)營銷 …… 20萬 ％ 其它 4萬 ％ 異地總體推廣費(fèi)用占銷售額 %： 47423300 %= 總銷售額估計(jì)為： 住宅約 4889 9700元 / 平米＝ 47423300 以上費(fèi)用不包括樣板房 \售樓處等硬件設(shè)計(jì)、裝修 及包裝費(fèi)用 35 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目營銷總控圖 營銷節(jié)點(diǎn) 工程進(jìn)度 營銷活動(dòng) 推廣費(fèi)用 7 8 9 10 11 1 2023年 2023年 深圳分展場 “后發(fā)河源－潛力無限 ”論壇 “素肌 ”溫泉體驗(yàn)月 小計(jì) 入伙 內(nèi)部 /立面 媒體推廣 網(wǎng)絡(luò) 20萬 15萬 報(bào)紙 15萬 眾廈看樓車 樣板房開放，溫泉攝影展開辦，項(xiàng)目現(xiàn)場體驗(yàn)營銷 10萬 熱銷期 銷售進(jìn)度 13套 15套 6套 2套 巴厘風(fēng)情體驗(yàn)兩日游 開盤期 河源戶外路牌 /短信 /直郵 /網(wǎng)絡(luò) 溫泉展 尾盤期 “成功 —健康 ”論壇 巴厘島風(fēng)情節(jié) 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密 營銷總流程 獲得信息 深圳展場 決定購買 老帶新 賣場氣氛及促銷工具 ? ? ? 客戶組織 ? 現(xiàn)場體驗(yàn) 體現(xiàn)項(xiàng)目形象 保證展場訪問量 溫泉 /現(xiàn)場 /樣板房體驗(yàn) 老帶新獎(jiǎng)勵(lì) 客戶順利到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場 ? 37 本報(bào)告嚴(yán)格保密 目 錄 ※ 項(xiàng)目營銷總策略； ※ 項(xiàng)目營銷思路； 目標(biāo)客戶群體判定 推廣策略及營銷思路 營銷核心問題研 判 ※ 核心價(jià)值提煉； ※ 目標(biāo)客戶定位； 營銷其他 ※ 收益點(diǎn)分析； ※ 售價(jià)技術(shù)分析； ※ 操作模式； ※ 入市時(shí)間點(diǎn)研判； ※ 項(xiàng)目包裝； ※ 活動(dòng)推廣； ※ 媒體推廣； ※ 費(fèi)用預(yù)算； ※ 總控圖； ※ 營銷總流程； 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目返租收益 ——項(xiàng)目現(xiàn)在經(jīng)營條件 房型 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 平均折扣價(jià)格 入住率 溫泉標(biāo)準(zhǔn)房 780元 － 8折 50％ 園景標(biāo)準(zhǔn)房 880元 泉景高級(jí)房 980元 標(biāo)準(zhǔn)溫泉 別 墅 2500元 35％ 高級(jí)溫泉 別 墅 3500元 加 床 150元 戶型 面積 套數(shù) A戶型（標(biāo)準(zhǔn)別墅） 16套 B戶型（高級(jí)別墅） 163 19套