沿海綠色集團(tuán)項(xiàng)目目標(biāo)決策報(bào)告項(xiàng)目策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-12 14:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 O T ?08奧運(yùn)會帶動區(qū)域成熟； ?“ 金廊 ” 全面啟動 ?商圈漸成規(guī)模 ； ?區(qū)域內(nèi)未來競品樓盤過多 ?區(qū)域間板塊價(jià)值的此消彼長 ?政府換屆后渾南面臨的政策風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目 SWOT分析 抓住地緣優(yōu)勢 ,分時(shí)分期提升項(xiàng)目價(jià)值 利用優(yōu)勢 克服不足 挖掘機(jī)會 規(guī)避威脅 ?宣傳地塊潛力與規(guī)劃中的公交總站 ?通過開發(fā)策略與競爭策略 ,規(guī)避政策影響 因勢利導(dǎo) , 抓住核心契機(jī) ,提升項(xiàng)目人氣與價(jià)值 擬訂合理價(jià)格與其他競爭策略 ,速戰(zhàn)速決 ,在風(fēng)險(xiǎn)期內(nèi)完成項(xiàng)目 五、目標(biāo)顧客定位 項(xiàng)目目標(biāo)顧客定位思考 快速啟動項(xiàng)目，打開市場 尋找去化率最高的產(chǎn)品組合 成熟型類比項(xiàng)目分析 綜合競爭等因素確定目標(biāo)顧客 項(xiàng)目首期定位思路 國六條限制 以去化能力最高的產(chǎn)品打開市場，中長期尋找最有價(jià)值客戶。 沈陽市沈河區(qū)青年大街 165號 物業(yè)類別 住宅、公寓 產(chǎn)品形式 小高層、高層 樓座數(shù)量 10棟 總用地 10萬平方米 總建筑面積 38萬平方米 容積率 綠化率 46％ 總戶數(shù) 約 1900戶 車位比例 1： 2 車位形式 地下 車位經(jīng)營方式 只售 車位租價(jià) 15萬元 /個(gè) 盛華苑案例研究 —— 項(xiàng)目基本情況 類比案例分析（盛華苑） 盛華苑 成熟型項(xiàng)目 跟蹤參數(shù) 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (萬元 ) 銷售均價(jià) (元 /平米 ) 5000(含 )5500元 436 54500 28613 5250 5000(含 )5500元 623 64137 34634 5400 5000(含 )5500元 557 52915 29103 5500 成交主要集中價(jià)位在 5400— 5500元 /平米的單價(jià)范圍內(nèi)（該項(xiàng)目區(qū)域與本項(xiàng)目區(qū)域存在大約 1000元 /平米 的平均價(jià)差） 盛華苑案例研究 —— 價(jià)格成交區(qū)間 類比案例分析（盛華苑） 周邊配套 學(xué)校 東北大學(xué) 、沈陽二中 商場 三好街、工業(yè)展覽館、家樂福超市 銀行 中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行 醫(yī)院 陸軍總院 、東電醫(yī)院 餐飲 遼展飯店、新洪記餃子館、重慶陳火鍋 娛樂 南湖劇場、樂樂迪 園區(qū)內(nèi)配套 商業(yè) 功能介紹 家樂福 +底商 面積 價(jià)格 10000～ 18000元 /平方米 會所 功能介紹 專業(yè)化會所 面積 2023平米 物業(yè) 公司名稱 萬達(dá)物業(yè)管理公司 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) /月 .平米 住宅 /月 .平米 公寓 盛華苑案例研究 —— 內(nèi)外配套設(shè)施 類比案例分析（盛華苑） 跟蹤參數(shù) 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額（ 萬元） 銷售均價(jià) （元） 60平方米以下 360 20880 11607 5509 60(含 )80平方米 110 8230 4534 5473 80(含 )100平方米 312 29751 16384 5423 100(含 )120平方米 310 34720 18881 5396 120(含 )140平方米 304 39912 21592 5352 140(含 )160平方米 125 19158 10318 5337 160(含 )200平方米 95 18901 10114 5231 ?8090平方米 ?方正格局，客廳與餐廳各成天地。 ?干濕分區(qū)、動靜分區(qū)明晰， ?居住空間合理，浪費(fèi)小。 ?108平方米 ?兩房一廳南向采光成為該戶型的最大特色； ?格局方正 房間寬敞 ?廚房實(shí)用設(shè)計(jì) 類比案例分析（盛華苑） 盛華苑案例研究 —— 戶型結(jié)構(gòu) 一室一廳小戶型 二室二廳中小戶型 三室兩廳中大戶型 四室以上大戶型 4060小戶型，次主力產(chǎn)品，總價(jià)低，銷售速度快 80100中小戶型，主力產(chǎn)品，銷售較為順暢 120140，少量，去化低于小戶型 極少量大戶型，去化力一般 銷售比例（套數(shù)） 銷售率 盛華苑案例研究 —— 產(chǎn)品去化情況 70%30%78%22%87%13%95%5%類比案例分析（盛華苑） 項(xiàng)目名稱 目標(biāo)客群來源 目標(biāo)客群職業(yè)劃分 河畔新城 以沈河、和平區(qū)域、及工作和居住在渾南附近的人為主 政府公務(wù)員、私營企業(yè)主、外企或私企高管、金領(lǐng)、外地來沈高管、醫(yī)護(hù)人員 浦江苑 以周邊工作和居住的人為主 私營企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、政府公務(wù)員 億豐廣場 以周邊工作和居住客戶為主，及外地來沈置業(yè)人員 私營企業(yè)主、外地來沈白領(lǐng) 萬科新榆公館 以周邊工作和居住的人為主，輻射渾河北岸 政府公務(wù)員、企業(yè)高管、外企或私企金領(lǐng) 左岸慧晶 以南航和政府公務(wù)員為主 政府公務(wù)員、國企白領(lǐng) 融城時(shí)代 以和平區(qū)居住和工作的人群為主 韓國來沈的生意人 金水花城 一期 :北方航空公司團(tuán)購 800余套 政府公務(wù)員、新華社編輯、企業(yè)白領(lǐng) 本案地理位置和外部舒適性將會吸引大批在產(chǎn)業(yè)區(qū)工作的企事業(yè)工作人員以及在青年大街、五里河商務(wù)區(qū)工作的銀領(lǐng)、白領(lǐng)置業(yè)，未來隨著地鐵的開通，客戶區(qū)域范圍將會呈擴(kuò)大趨勢。 其他類比項(xiàng)目簡要分析 、戶型設(shè)計(jì)的方正、是否浪費(fèi)面積、公攤面積多少的考慮比較多 ，容易帶來銷售抗性，客戶通常要求 采光面比較大，客廳尺度大，因?yàn)闁|北人好講排場。 —— SR新城 ，主要是來自 和平區(qū)、沈河區(qū)及部分東陵區(qū)的客戶 ，客戶年齡段多以 3550歲的成功人士為主，素質(zhì)較高，其中包含政府官員，私營業(yè)主，都市白領(lǐng)管理層等， 客戶一方面看中萬科的品牌，另一方面看中項(xiàng)目內(nèi)在環(huán)境，本項(xiàng)目始終保持低調(diào)，給客戶就是一種安靜、舒適的感覺，因?yàn)樵谑袇^(qū)上了一天，鬧鬧得一天下來，總是希望能安靜下來。 —— 萬科新榆公館 ，所以比較傾向于小戶型 ，本項(xiàng)目主要以小戶型住宅和公寓組成，面積區(qū)間 5091平米，在渾南這個(gè)富人區(qū)里，供應(yīng)量很少，類似我們項(xiàng)目當(dāng)前的價(jià)格和戶型是可以讓客戶接受的。整體來講，沈陽客戶在購買房產(chǎn)的時(shí)候是很理智和精明的， 最關(guān)注的是戶型面積和價(jià)格，其次才是附加值 。 —— 億豐廣場 其他類比項(xiàng)目簡要分析（銷售主管訪談） 類比案例分析綜合結(jié)論 1. 小戶型產(chǎn)品去化力強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較小 2. 沈河、和平兩區(qū)為主要客群來源，其中三好街與青年大街客群尤為顯著 2530歲，以中高級職員與普通公務(wù)員居多，看中性價(jià)比 4. 顧客主要價(jià)值點(diǎn)為新區(qū)發(fā)展及投資潛力及相對疏朗的居住環(huán)境。 目標(biāo)顧客定位 風(fēng)尚品位 旭日東升 風(fēng)尚品位 ? 受教育程度較高，喜歡嘗鮮 ? 追求品位優(yōu)雅的生活 ? 買房最關(guān)注人文環(huán)境 核心客源 旭日東升 ? 年輕群體，收入不高 ? 渴望自由獨(dú)立的生活 ? 大部分選擇中小戶型 主力客群 次主力客群 占總比例 70% 占總比例 30% 主力客群 1：旭日東升（占總比例 50%） ?年齡 35歲以下，家庭人員 12人，首次置業(yè)，家庭年收入在 510萬之間，主要職業(yè)為沈河、和平區(qū)青年大街沿線及三好街的企事業(yè)單位的一般職員。 ?生活哲學(xué)：獨(dú)立、自由、有歸屬感，積極向上 ?房產(chǎn)觀念：
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