【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 責(zé) 任， 繼續(xù)嚴(yán) 格 執(zhí) 行政策， 進(jìn) 一步鞏固 調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促 進(jìn) 房?jī)r(jià)合理 調(diào) 整。10月 21日 溫家寶 目前房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)調(diào) 控和保障性住房建 設(shè)處 于 關(guān) 鍵時(shí) 期 ，各 級(jí) 政府要切 實(shí) 采取措施， 進(jìn) 一步鞏固 調(diào) 控成果。10月 11日 李克 強(qiáng) 當(dāng)前世界 經(jīng)濟(jì) 形 勢(shì)發(fā) 生很多新 變 化， 風(fēng)險(xiǎn) 因素增多 ，國(guó)內(nèi)房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)調(diào) 控正 處 在 關(guān) 鍵時(shí) 期 。11月 2日 財(cái) 政部副部 長(zhǎng) 李勇 由于部分國(guó)家因 為 房地 產(chǎn) 樓價(jià) 過(guò) 高而造成的泡沫影響 經(jīng)濟(jì) ，內(nèi)地政府 為 防范于未燃，已 進(jìn) 行的遏止樓市 過(guò)熱 的 措施仍會(huì)持 續(xù) 。他 認(rèn)為 ，在平衡 經(jīng)濟(jì) 增 長(zhǎng) 的同 時(shí) ，遏制樓市 過(guò)熱 仍是一個(gè)非常 艱 巨的任 務(wù) 。11月 6日 溫家寶 對(duì) 于房地 產(chǎn) 一系列的 調(diào) 控措施，決不可有 絲 毫 動(dòng)搖 ，我 們 的目 標(biāo) 是 要使房?jī)r(jià)回 歸 到合理的價(jià)格 。 近期房地產(chǎn)政策動(dòng)態(tài)一覽數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)監(jiān)控近期中央決策層頻頻表態(tài)調(diào)控不動(dòng)搖，預(yù)計(jì)短期樓市政策難以轉(zhuǎn)向36大市總結(jié)：太原房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度相對(duì)落后，發(fā)展?jié)摿Υ?，目前整體發(fā)展情況良好，受到調(diào)控政策影響，近期內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展不明朗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度相對(duì)落后，發(fā)展?jié)摿Υ?價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求旺盛，但市場(chǎng)總體容量有限2n 與周邊省會(huì)及國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市相比，太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度落后；n 目前市場(chǎng)規(guī)模小，未來(lái)發(fā)展空間大；n 太原市場(chǎng)受近年全國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象影響小，價(jià)格平穩(wěn)上升，供求結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定；n 但總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模和人口流動(dòng)等因素決定了太原市總體的市場(chǎng)供求容量有限；房地產(chǎn)大環(huán)境受調(diào)控政策影響，近期內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展不明朗3n 因房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實(shí)施，太原開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響，估計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策在短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)向，未來(lái)一年內(nèi)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處調(diào)整階段，不確定性大。太原商品住宅市場(chǎng)分為六大板塊城北老城城南小店 大學(xué)城東山城北： 老工業(yè)區(qū)形象（太鋼、礦山集團(tuán)等聚集），配套較成熟，城市形象不佳城西北部： 承接北部老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型的新興工礦區(qū)，工業(yè)形象突出小店 大學(xué)城： 城市向南拓展區(qū)域，小店區(qū)政府、大學(xué)城、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，中端項(xiàng)目為主，后續(xù)供應(yīng)量大東山： 擁有一定景觀，低密度住宅開(kāi)發(fā)為主（別墅區(qū)），城市東進(jìn)門戶城南： 城市新區(qū)，省政府搬遷、城市新的商業(yè)中心、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，城市形象好，發(fā)展?jié)摿Υ螅袌?chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域老城： 傳統(tǒng)城市商業(yè)和政治核心，配套最為完善，可開(kāi)發(fā)空間小，在售和后續(xù)供應(yīng)少項(xiàng)目所在地城西北部城西南部城西南部： 城市南移核心建設(shè)區(qū)之一，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、晉陽(yáng)湖的打造，未來(lái)將成為繼商務(wù)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ笫袌?chǎng)格局總結(jié) 1:太原房地產(chǎn)板塊格局的形成是以老城中心向四周擴(kuò)展 ,主線向南 ,項(xiàng)目所在城南區(qū)域是目前的熱點(diǎn)板塊n 城市北部和西部有山體阻隔以及受到工業(yè)污染，限制了城市發(fā)展空間。n 城市主導(dǎo)向南發(fā)展，規(guī)劃利好帶動(dòng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)向南轉(zhuǎn)移， 城南、城西南的長(zhǎng)風(fēng)街沿線形成新的商務(wù)區(qū) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是 “ 灸手可熱 ” 。n 項(xiàng)目所在區(qū)域是新城新的商務(wù)片區(qū)，毗鄰東山高端居住區(qū)，認(rèn)知度高，發(fā)展?jié)摿Υ蟆３潜崩铣浅悄闲〉?大學(xué)城東山城西北部城西南部老城中心項(xiàng)目所在地市場(chǎng)格局總結(jié) 2：全市整體價(jià)格形成一定梯級(jí)，東山價(jià)格引領(lǐng)市場(chǎng)，城南個(gè)盤價(jià)格拉差大，部分高端項(xiàng)目達(dá)到 20220元 /㎡ 以上n 全市整體價(jià)格形成一定梯級(jí)，老城核心、新城價(jià)格引領(lǐng)全市；n 東山整體價(jià)格最高，達(dá)到 1100012022元 /㎡ 。n 城南價(jià)格拉差最大，主要由于品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐打造的高端項(xiàng)目，如星河灣均價(jià)可達(dá) 27000元 /㎡ 。城北：40007000老城：50008500城南：650027000小店 大學(xué)城：30006000東山：情景洋房、別墅 1100012022項(xiàng)目所在地城西北部55007000城西南部：600010000市場(chǎng)格局總結(jié) 3：高端物業(yè) (豪宅 )主要集中在汾河沿岸、市中心區(qū) +景觀資源優(yōu)勢(shì)處以及東山板塊（低密度物業(yè)）n 汾河西面樓盤整體價(jià)格偏低，僅有 摩天石 均價(jià)超過(guò) 8000元 /平方米，均價(jià)為 14000元 /平方米；n 汾河?xùn)|面的 老城區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)街以及高新區(qū) 集中了較大量的高價(jià)格樓盤；n 東山板塊 以別墅類為主，整體均價(jià)在 11000－12022元 /平方米。項(xiàng)目所在地高端： 8000元 /平方米以上中端： 40006000元 /平方米低端： 4000元 /平方米以下中高端： 60008000元 /平方米太原富力城萬(wàn)達(dá)公館恒大名都萬(wàn)邦國(guó)際摩天石綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城萬(wàn)科金域國(guó)際平陽(yáng)景苑 萬(wàn)科紫臺(tái)星河灣 首開(kāi)恒大華府綠地諾丁山復(fù)地東山國(guó)際盛高山鼎恒大綠洲市場(chǎng)格局總結(jié) 4：洋房產(chǎn)品水平參差不齊，但戶型設(shè)計(jì)水平普遍不高，提升空間較大，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)附加值高的產(chǎn)品受到追捧n 洋房產(chǎn)品水平參差不齊，戶型設(shè)計(jì)水平普遍不高，出現(xiàn)刀把戶型、狹長(zhǎng)戶型、入門正對(duì)洗手間或臥室門、黑衛(wèi)、客廳朝北等現(xiàn)象；n 戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)和附加值少，多為飄窗設(shè)計(jì)，個(gè)別項(xiàng)目推出高附加值的 N+1產(chǎn)品，獲得市場(chǎng)追捧。蘭亭御湖城： 7885㎡ 2+1，贈(zèng)送面積大，受到市場(chǎng)歡迎東景苑： 158㎡ 三房戶型空間過(guò)于狹長(zhǎng)，入口正對(duì)洗手間萬(wàn)科： 93㎡ 兩房黑衛(wèi)蘭亭御湖城： 128148㎡ 3+1贈(zèng)送面積大，受到市場(chǎng)歡迎陽(yáng)臺(tái) 飄窗北北 北 北市場(chǎng)格局總結(jié) 5：老城市中心客群向新區(qū)分流，城南板塊成為承接老城客戶南流的重要區(qū)域n 老城區(qū)人口集中且空間擁擠，且住宅供應(yīng)少，客戶外流現(xiàn)象明顯；n 城西板塊以區(qū)域客戶為主，但規(guī)劃利好的長(zhǎng)風(fēng)西街片區(qū)對(duì)外來(lái)客戶的吸引力較大；n 城南、東山板塊均以外來(lái)客戶為主，城南板塊作為城市新區(qū)吸引的客戶量大面廣。板 塊 客 戶 情況北部 167。區(qū)域客 戶為 主，客 戶 外流明 顯 ：以區(qū)域內(nèi)公 務(wù)員 與企事 業(yè)單 位 職 工、教 師 、醫(yī)生等 為 主，外區(qū)客 戶 比例不大；隨著區(qū)域日 漸擁擠 以及外部區(qū)域建 設(shè) 逐 漸 成熟，客 戶 外流 現(xiàn) 象明 顯 ，成 為 主要的客 戶 流出區(qū)域。老城城西北 167。區(qū)域客 戶為 主，客源面逐 漸擴(kuò) 大 ：客 戶 來(lái)源主要以城西生意人與工礦 企 業(yè)員 工 為 主，隨區(qū)內(nèi)交通條件改善，客源面有 擴(kuò) 大 趨勢(shì) ， 長(zhǎng)風(fēng)西街片區(qū) 對(duì) 于外區(qū)客 戶 的吸引力 較 大。城西南城南 167。外來(lái)客 戶為 主，客源面廣 ：市政南移吸引大量來(lái)自舊城區(qū)客 戶 以及周 邊 區(qū) 縣 客 戶 ，以以公 務(wù)員 及私企老板 為 主；高校區(qū)及高新區(qū)的 發(fā) 展， 帶 來(lái)的不少 “新太原人 ”成 為 另一主要客 戶 ，以相關(guān)企 業(yè) 及高校客 戶為 主。東 山 167。外來(lái)客 戶為 主，高端客 戶 集中 ： 發(fā) 展落后，缺乏區(qū)域客 戶 ，主要依靠外來(lái)客 戶 支撐； 別 墅 產(chǎn) 品 為 主，成 為 高端客 戶 主要流入?yún)^(qū)域，以太原與周 邊 區(qū) 縣 的煤企、工 礦 企 業(yè) 主、私 營(yíng) 企 業(yè) 主 為 主。城北老城城南小店 大學(xué)城東山項(xiàng)目所在地城西北部城西南部43 項(xiàng)目隸屬 城南板塊 ，是全市市場(chǎng)熱點(diǎn)，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈； 長(zhǎng)風(fēng)東街和長(zhǎng)風(fēng)西街 是城市主干道，城市形象佳，便利連接內(nèi)外交通，主要吸納來(lái)自周邊城區(qū)和市縣客戶，市場(chǎng)特征明顯； 項(xiàng)目主要面臨來(lái)自城南競(jìng)爭(zhēng)，其中長(zhǎng)風(fēng)街是重點(diǎn) 。研究對(duì)象n 典型項(xiàng)目選取原則：216。 區(qū)域有代表性的項(xiàng)目216。 銷售情況較好的項(xiàng)目216。 存在較大競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目n 代表項(xiàng)目：216。 東景苑216。 萬(wàn)科 紫臺(tái)216。 智誠(chéng) 平陽(yáng)府第216。 金峰帝景（小產(chǎn)權(quán)房，約 300畝）216。 禮頓山（小產(chǎn)權(quán)房，約 190畝）216。 萬(wàn)科 金域國(guó)際216。 蘭亭 御湖城東景苑項(xiàng)目所在地萬(wàn)科 紫臺(tái)萬(wàn)科 金域國(guó)際蘭亭 御湖城金峰帝景智誠(chéng) 平陽(yáng)府第禮頓山長(zhǎng)風(fēng)街樓 盤名稱 指 標(biāo)1房 2房 3房 4房及以上6090 80100 100120 120220 140160 160180 140以上商品房東 景苑 面 積 (㎡ ) 4581 96 131139 142157 160179 170以上套比 1% 21% 10% 34% 15% 19%萬(wàn)科紫臺(tái)面 積 (㎡ ) 8695 135137 172 242308套比 38% 27% 33% 2%平陽(yáng)府第面 積 (㎡ ) 80—97 120130 145155套比 40% 43% 17%萬(wàn)科金域國(guó)際面 積 (㎡ ) 9095 139 175套比 56% 18% 26%蘭 亭御湖城面 積 (㎡ ) 8384 8590 145147套比 39% 40% 21%小 產(chǎn)權(quán) 房 禮 頓 山面 積 (㎡ ) 67 90100 140160套比 10% 70% 20%合 計(jì) 總 套數(shù) 304 1685 0 430 1240 521 341套比 3% 41% 0% 12% 20% 14% 9%資料來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與積累供應(yīng)特征：戶型供應(yīng)集中在 80100m2兩房和 140160m2三房， 100120㎡緊湊型三房供應(yīng)少n 市場(chǎng)在售戶型面積主流集中在以下區(qū)間：216。 兩房： 80100㎡216。 三房： 140160㎡n 100120㎡ 三房存在市場(chǎng)空白；n 在整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中， 120140㎡ 三房供應(yīng)不大，但在個(gè)盤中供應(yīng)比重大，未來(lái)供應(yīng)有增大的趨勢(shì)供應(yīng)主流成交特征： 80100㎡ 兩房、 120140㎡ 三房熱銷， 170㎡ 以上大戶型總價(jià)高，銷售壓力大；總價(jià)控制、有贈(zèng)送面積的高性價(jià)比產(chǎn)品受到市場(chǎng)歡迎n 熱銷戶型為 80100㎡ 兩房、 130140㎡ 三房； 170㎡ 以上大戶型總價(jià)偏高，銷售速度慢 。n 總價(jià)控制、品牌影響力拉動(dòng)萬(wàn)科項(xiàng)目熱銷；具有贈(zèng)送面積的高性價(jià)比產(chǎn)品銷售情況良好 。項(xiàng) 目名稱 熱銷戶 型 (㎡ ) 熱銷總 價(jià) (萬(wàn)) 滯 銷戶 型 滯 銷總 價(jià) (萬(wàn) ) 銷 售情況描述 滯 銷 、 熱銷 原因分析東 景苑 兩房： 96三房： 131139 70100 三房： 160170四房： 170300 120150 2022年 9月推出 700套，至今 銷 售 120套， 銷 售速度 約 35套 /月 大 戶 型 為 主， 總 價(jià) 過(guò) 高，銷 售速度相 對(duì)較 慢萬(wàn)科紫臺(tái) 兩房： 8695三房： 135137 70110 三房： 172四房： 242308 170以上 2022年 12月首次開(kāi) 盤 ，推 貨約 564套，剩余 100余套 兩房、舒適三房 總 價(jià)控制， 銷 售情況佳；品牌 實(shí) 力強(qiáng) ，吸引忠 實(shí) 客群平陽(yáng)府第 兩房： 8097三房： 120130 65110 四房： 145155 1201502022年 12月開(kāi) 盤 ，推出 250套房源，剩余 150余套兩房、三房 總 價(jià)控制， 銷售速度良好金峰帝景 兩房： 8090三房： 120140 3570 四房： 175 8090 2011年 1月首次開(kāi) 盤 ，推出 4棟 高 層，由晉商 銀 行 員 工、山西煤炭集 團(tuán)員 工、企事 業(yè)單 位人 員 、政府官 員等 團(tuán)購(gòu) ； 現(xiàn) 在售期房 2棟 ， 300余套團(tuán)購(gòu)銷 售促 進(jìn)銷 售；但無(wú)證 件， 現(xiàn) 收首付， 貸 款 辦理有一定 難 度， 銷 售 總 價(jià)過(guò) 高， 銷 售速度慢；禮 頓 山 一房： 6070兩房： 90100 4070 三房： 140170頂躍 ： 20027095180 2022年 11月推出 1188套，至今 銷 售720套，剩余 460余套無(wú) 證 件， 僅 收首付，等待政策放開(kāi)才能 發(fā) 放 貸 款，有一定 風(fēng)險(xiǎn) ，消化速度不佳；高 總 價(jià) 產(chǎn) 品消化速度慢萬(wàn)科金域國(guó) 際兩房： 8995三房： 139 6080 三房： 175 1802402022年 12月 4日首次開(kāi) 盤 ，推 貨約351套，剩余 100余套175㎡三房 總 價(jià) 過(guò) 高， 銷 售速度相 對(duì)較 慢蘭 亭御湖城 2+1： 7590 4055 3+1： 145147 8090 盤 ，推出房源 874套，至今 銷 售剩余 400套，有 贈(zèng) 送面 積 ，性價(jià)比高，整體 銷 售情況良好， 140㎡以上 產(chǎn) 品去 貨 速度慢資料來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與積累 熱銷 滯銷產(chǎn)品特征：現(xiàn)代風(fēng)格為主， 2梯 4戶最為普遍，產(chǎn)品附加值少，帶裝修項(xiàng)目多為品牌開(kāi)發(fā)商n 產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)和附加值少，個(gè)別項(xiàng)目有贈(zèng)送面積，產(chǎn)品市場(chǎng)接受度高；n 高層以 2梯 4戶最為普遍，大戶型多為 1梯 1戶、 2梯 2戶；少量多層 1梯 2戶；n 大部分樓盤以毛坯出售，僅少量品牌開(kāi)發(fā)商推出裝修產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度一般。 太原帶裝修的項(xiàng)目比較少，客戶一般傾向于毛坯產(chǎn)品，總價(jià)不會(huì)太高，自己裝修由比較放心 …… 個(gè)別品牌開(kāi)發(fā)商推出裝修產(chǎn)品，靠的就是品牌影響力和成本控制能力 ，比如萬(wàn)科紫臺(tái) …… 星河灣也有裝修，但二期施工質(zhì)量和裝修品質(zhì)保障不了，客戶反映大 ……