【文章內容簡介】 60。216。核心業(yè)務為發(fā)展物業(yè)供銷售及收租投資。216。擁有由購入土地、圖則設計、建筑、機械工程、市務銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)所需的一切人才。216。相關業(yè)務包括酒店 (投資及管理 )、保險、金融業(yè)務。216。投資香港的運輸、基建及物流項目。216。透過屬下科技旗艦新意網集團，參與信息科技業(yè)務。業(yè)務性質Sunday, May 16, 2023177億港元 從財務報表上可以看出，新鴻基集團的物業(yè)銷售和物業(yè)經營租金收入兩塊占據(jù)了主要比例Sunday, May 16, 2023案例研究二：恒基兆業(yè)的主要業(yè)務也包括了物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店、百貨、建筑和電訊等發(fā)展項目由自雇建筑、工程及建造專才負責設計、興建及管理。但大部份建筑工程分包承建，集團則作為總承建商。建筑業(yè)務 「恒益」負責管理所有集團發(fā)展之物業(yè)，一般為期最少兩年，期滿后，則擁有該等項目之機構可自由決定繼續(xù)沿用本集團之管理服務或選擇其他服務公司。目前，該公司管理超過 140個由本集團發(fā)展之物業(yè) /項目，共四萬五千多個單位，規(guī)模計由單棟式住宅物業(yè)到大型購物商場，全部均位于香港市區(qū)及市郊。物業(yè)管理 開設了兩間三星級酒店，此為設有 362個房間之香港麗東酒店及 176個房間之九龍麗東酒店。陸續(xù)在新界及九龍區(qū)開設六間名為「千色店」之百貨公司。酒店投資，百貨零售零售購物商場及寫字樓共占集團投資物業(yè)總樓面面積近八成，其余為工業(yè)大廈，豪宅及車位，全部均由本集團之物業(yè)管理隊伍負責管理。物業(yè)投資 恒基數(shù)碼科技有限公司集中經營資訊科技業(yè)務，其主要業(yè)務為提供資訊娛樂及商業(yè)對客戶電子商貿網站之「名氣佳」，提供數(shù)據(jù)庫服務之「恒基數(shù)據(jù)庫」，為商廈及住宅物業(yè)設計高科技網絡基建之「智慧居」及物色合適之高科技投資。電訊及資訊科技業(yè)務Sunday, May 16, 2023從報表可以看出，恒基兆業(yè)的物業(yè)銷售、租金兩塊收入也占據(jù)了65% 以上的比例 Sunday, May 16, 2023天潤置地集團應把房產開發(fā)和物業(yè)經營應作為發(fā)展重點，地產開發(fā)和物業(yè)管理作為支持業(yè)務天潤置地集團房地產業(yè)務房產開發(fā) 物業(yè)經營 物業(yè)管理戰(zhàn)略核心業(yè)務 戰(zhàn)略培育業(yè)務 支持業(yè)務集中優(yōu)勢資源，培養(yǎng)核心競爭能力，迅速做大規(guī)模，打造資本平臺未來重點考慮持有經營性物業(yè)，平衡現(xiàn)金流，分散開發(fā)業(yè)務波動風險通過提供持續(xù)改善的物業(yè)管理服務，提升房地產業(yè)務的品質，密切與客戶的聯(lián)系，提升品牌形象地產開發(fā)支持業(yè)務通過一二級市場聯(lián)動的方式獲取土地資源，為后期二級市場開發(fā)奠定基礎1. 天潤置地應優(yōu)先發(fā)展房產開發(fā)業(yè)務和持有經營性物業(yè)；2. 一級土地開發(fā)業(yè)務主要為房產開發(fā)目的而進行；3. 雖然物業(yè)管理業(yè)務的市場吸引力及與天潤置地資源及能力的匹配度都較低，但考慮到物業(yè)管理對房地產開發(fā)和物業(yè)持有業(yè)務的支持作用，可以適當發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務，主要為自身的房產開發(fā)和物業(yè)持有業(yè)務服務。Sunday, May 16, 2023在 2023年，天潤置地集團未來可定位于集房地產開發(fā)、房地產綜合服務和房地產投資管理為一身的房地產綜合投資集團天潤置地集團房地產開發(fā)板塊 綜合經營板塊 房地產投資管理板塊?中高檔住宅開發(fā)為主，跨區(qū)域連鎖復制?同時兼顧多業(yè)態(tài)以平衡風險并培育能力，以商業(yè)地產、物流 /地產為主?商業(yè)地產和寫字樓等持有物業(yè)經營?物業(yè)管理?集上述業(yè)務為 一體的房地產綜合經營服務?資產管理投資?集團融資平臺?集團投資平臺?房地產基金?不動產金融服務平臺Sunday, May 16, 2023第二，在產品系列的選擇上，必須有一個清晰的理念，不能什么都做，什么都做不好100%202320232023 2023 2023對于核心競爭力沒有幫助，只能簡單取得現(xiàn)金流回報的項目盡量少做或者不做按照明確的發(fā)展戰(zhàn)略和提升自身核心競爭能力的目標，去尋找、儲備和開發(fā)的土地面積選擇符合戰(zhàn)略定位的土地資源進行儲備和開發(fā)，以便積極主動通過項目集中管理、集中精力、積累經驗，從而形成核心競爭力和復制能力，盡量避免非戰(zhàn)略性、對形成核心競爭能力沒有幫助的項目。戰(zhàn)略不是放棄那些到手的機會，而是把握應該努力的方向和關注重點可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務和產品。Sunday, May 16, 2023結合行業(yè)細分市場吸引力和企業(yè)競爭能力，房產開發(fā)重點側重于中高檔住宅、商業(yè)地產和物流地產房產開發(fā)產品組合分析1企業(yè)競爭能力行業(yè)細分市場吸引力戰(zhàn)略培育業(yè)務戰(zhàn)略輔助業(yè)務戰(zhàn)略核心業(yè)務擇機退出或有選擇發(fā)展4 7 1014710中高檔住宅寫字樓重點扶持：?集中集團最好的資產設備?保證業(yè)務的銷售?優(yōu)化人員配置獲取回報：?避免過多的追加投資?獲得短期現(xiàn)金回報以支持重點開發(fā)和重點扶持的業(yè)務考慮退出或有選擇發(fā)展：?以破產、兼并等方式逐步退出?有選擇地發(fā)展幾項業(yè)務重點開發(fā)：?擁有集團最好的研究開發(fā)力量?迅速開發(fā)業(yè)務?優(yōu)化人員配置商業(yè)地產高檔住宅低檔住宅物流地產旅游地產工業(yè)地產高爾夫地產裝飾Sunday, May 16, 2023結合行業(yè)細分市場吸引力和企業(yè)競爭能力，物業(yè)經營持有重點側重商業(yè)物業(yè)和寫字樓房產經營產品組合分析1企業(yè)競爭能力行業(yè)細分市場吸引力戰(zhàn)略培育業(yè)務戰(zhàn)略輔助業(yè)務戰(zhàn)略核心業(yè)務擇機退出或有選擇發(fā)展4 7 1014710寫字樓重點扶持：?集中集團最好的資產設備?保證業(yè)務的銷售?優(yōu)化人員配置獲取回報：?避免過多的追加投資?獲得短期現(xiàn)金回報以支持重點開發(fā)和重點扶持的業(yè)務考慮退出或有選擇發(fā)展：?以破產、兼并等方式逐步退出?有選擇地發(fā)展幾項業(yè)務重點開發(fā)：?擁有集團最好的研究開發(fā)力量?迅速開發(fā)業(yè)務?優(yōu)化人員配置商業(yè)物業(yè)酒店酒店公寓Sunday, May 16, 2023產品定位分析總結天潤置地集團房地產業(yè)務房產開發(fā) 物業(yè)經營持有 物業(yè)管理戰(zhàn)略核心業(yè)務 戰(zhàn)略培育業(yè)務 支持業(yè)務重點發(fā)展中高檔住宅，積極培育商業(yè)地產和物流地產。集中優(yōu)勢資源，培養(yǎng)核心競爭能力，迅速做大規(guī)模，打造資本平臺重點考慮持有商業(yè)地產和寫字樓，物流地產嘗試持有。從而平衡現(xiàn)金流，分散開發(fā)業(yè)務波動風險地產開發(fā)支持業(yè)務1. 其他旅游地產、高爾夫地產、酒店公寓、低檔住宅等，不作為戰(zhàn)略發(fā)展重點。2. 裝飾業(yè)務，可以考慮擇機退出或者有選擇的發(fā)展。Sunday, May 16, 2023第三，天潤置地集團在跨區(qū)域發(fā)展方面可能會面臨以下障礙進入一個市場必須做好長期發(fā)展的計劃，由于先期投入高昂，一兩個中等規(guī)模項目的運作難以獲得理想回報234缺乏有效的跨區(qū)域的組織管控體系缺乏足夠的人才難以把握各區(qū)域市場消費習慣的差異缺乏區(qū)域公關關系資源缺乏有效的跨區(qū)域的組織管控體系可能導致兩個后果，要么是管得過死，脫離了區(qū)域的實際情況，要么對跨區(qū)域業(yè)務失去控制由于受總部的支持度受到限制，跨區(qū)域發(fā)展需要有通曉業(yè)務并具有開拓能力的人才，人才方面的缺乏會影響跨區(qū)域業(yè)務的發(fā)展不同的區(qū)域市場顧客的消費能力和消費習慣不同，由于缺乏對當?shù)厥袌龅牧私?，可能造成產品定位及設計的不當由于缺乏區(qū)域公共關系資源，從而難以獲取優(yōu)質土地或拿地成本高昂1Sunday, May 16, 2023綜合考慮天潤的自身能力，建議 2023年底之前仍以北京為核心區(qū)域，把手頭幾個項目做好做精，鍛煉隊伍， 2023年之后考慮到市場容量的問題應進行適度擴張二三線市場進入條件和策略 天潤置地集團區(qū)域定位策略?2023年底之前，以北京為核心區(qū)域，重點發(fā)展能夠提升自身核心能力的產品和業(yè)態(tài)，提升自身實力，做好管理平臺的搭建以及人才隊伍的培養(yǎng)?除非有合適的時機和具備當?shù)爻渥愕馁Y源整合條件，可以謹慎考慮進入1－ 2個二三線城市發(fā)展?2023年之后，可以適度區(qū)域布局，擴張復制發(fā)展?當然，前期可以在資源、開發(fā)、市場和人員方面做一些相關準備?進入二三線城市應具備的要素：p 當?shù)叵嚓P資源的整合能力p 跨區(qū)域的管理和控制能力p 核心模式的復制能力p 管理輸出和人才輸出能力p 合適的項目和資源的突破點p 初介入產品的難度和市場把握?策略建議p 著眼考慮，慎重布局p 建議先從住宅類項目開始Sunday, May 16, 20232023年之后，天潤置地積累了一定的經驗之后，可以考慮適度擴張2023年 2023年 2023年 2023年 2023年東湖灣項目馬坊二級項目高碑店二級項目商業(yè)項目 B1住宅項目 C1－ 4商業(yè)項 目 C1－ 2住宅項目 D1－ 4財源國際項目住宅項目 B1商業(yè)項目 D1－ 2住宅項目 E1－ 5商業(yè)項目 E1開發(fā)經營節(jié)點支付土地費用開工建設 項目竣工開始運營支付土地費用 開始銷售開工建設 項目竣工支付土地費用開工建設支付土地費用 開始銷售開工建設開工建設支付土地費用開工建設支付土地費用 開始銷售支付土地費用開工建設支付土地費用開工建設項目竣工開始運營開始銷售項目竣工支付土地費用 開始銷售開工建設 項目竣工支付土地費用 開始銷售開工建設 項目竣工Sunday, May 16, 20232023年之后，跨區(qū)域發(fā)展應考慮到進入方式和地點選擇?跟隨方式 —— 跟隨戰(zhàn)略合作伙伴，比如城建等進入（建議）?并購方式進入 —— 并購小的房地產開發(fā)公司，成立控股公司 (建議)?項目機會方式 —— 當?shù)毓局鲃訉で箜椖亢献鳎ńㄗh）?政府合作策略 —— 與政府建立聯(lián)系，居高臨下進入（具有難度）?主動拓展策略 —— 主動到目標區(qū)域尋求項目合作（具有難度）跨區(qū)域發(fā)展的幾種方式對選定的目標區(qū)域，堅決有計劃有步驟地進入；對沒有持續(xù)增長潛力的非目標區(qū)域，即使有項目機會也堅決不進入東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)區(qū)域定位示意北京天津南京上海沈陽煙臺重慶武漢西安呼市正略鈞策認為：基本的區(qū)域戰(zhàn)略布局應以三圈及中西部核心二線城市為備選。對于天潤置地來說，環(huán)渤海華北和中西部城市可以考慮，華東和華南因為有諸多公司競爭，資源和能力都不具優(yōu)勢，建議慎重進入。建議可以參考城市：武漢、成都、天津、昆明、大連、青島。Sunday, May 16, 2023目錄一、 核心觀點匯總二、集團愿景和戰(zhàn)略目標三、業(yè)務戰(zhàn)略定位四、業(yè)務戰(zhàn)略規(guī)劃五、關鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風險評估Sunday, May 16, 2023天潤置地集團總體戰(zhàn)略定位以住宅、商業(yè)地產開發(fā)為核心，持有收益性物業(yè)為支撐，一級土地開發(fā)和物業(yè)管理為支持，形成業(yè)務的良性互動，圍繞中高端客戶和城市運營構建物業(yè)和綜合投資服務，成為中國領先的房地產專業(yè)和運營服務商。Sunday, May 16, 2023在天潤置地集團當前的業(yè)務結構下，應將公司的資源集中投入在房地產開發(fā)和物業(yè)經營業(yè)務上，促進其快速發(fā)展，與其它業(yè)務資源配比之間應符合 “二八 ”原則天潤置地集團內部資源分配原則巴列特定律： “總結果的 80%是由總消耗時間中的 20%所形成的。 ” 按事情的“重要程度 ”編排事務優(yōu)先次序的準則是建立在重要的少數(shù)與瑣碎的多數(shù) ”的原理的基礎上。3年之內，天潤置地集團當前應將主要的資源來保證房地產開發(fā)和物業(yè)經營業(yè)務的發(fā)展，至少應將資源的 80%－ 90％投入其中，而對其它產業(yè)如物業(yè)管理、城市綜合運營、新產業(yè)等產業(yè)來說，投入資源約為 10－ 20%。企業(yè)資源包括：資金、人才、高管的時間投入、組織的關注和配比度等。Sunday, May 16, 2023目錄一、 核心觀點匯總二、集團愿景和戰(zhàn)略目標三、業(yè)務戰(zhàn)略定位四、業(yè)務戰(zhàn)略規(guī)劃1. 住宅業(yè)務發(fā)展規(guī)劃2. 商業(yè)地產業(yè)務發(fā)展規(guī)劃3. 物流地產業(yè)務發(fā)展規(guī)劃4. 多元化業(yè)務發(fā)展規(guī)劃五、關鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風險評估Sunday, May 16, 2023住宅業(yè)務定位：定位： 保持快速穩(wěn)定增長，成為集團最大利潤貢獻來源，為集團上市提供穩(wěn)定的增長支撐，介入一級土地開發(fā)市場，形成一二級聯(lián)動，定位中高端客戶群體，進行經營模式和產品研發(fā)創(chuàng)新，塑造自身項目團隊和天潤置地住宅開發(fā)品牌。利潤增長：始終保持 15％以上凈利潤率，保持 50%以上收入增長速度。目標：到 2023年，形成年開發(fā) 120萬平米以上的能力。產品：以中高端住宅為主，塑造天潤置地的 1－ 2個住宅品牌系列。區(qū)域擴張：鞏固北京核心區(qū)域能力，做好手頭幾個項目，培育能力和管理團隊，為 08年之后跨區(qū)域發(fā)