【正文】 計(jì)、建筑、機(jī)械工程、市務(wù)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)所需的一切人才。相關(guān)業(yè)務(wù)包括酒店 (投資及管理 )、保險(xiǎn)、金融業(yè)務(wù)。投資香港的運(yùn)輸、基建及物流項(xiàng)目。透過屬下科技旗艦新意網(wǎng)集團(tuán)，參與信息科技業(yè)務(wù)。但大部份建筑工程分包承建，集團(tuán)則作為總承建商。目前，該公司管理超過 140個(gè)由本集團(tuán)發(fā)展之物業(yè) /項(xiàng)目，共四萬五千多個(gè)單位，規(guī)模計(jì)由單棟式住宅物業(yè)到大型購(gòu)物商場(chǎng)，全部均位于香港市區(qū)及市郊。陸續(xù)在新界及九龍區(qū)開設(shè)六間名為「千色店」之百貨公司。物業(yè)投資 恒基數(shù)碼科技有限公司集中經(jīng)營(yíng)資訊科技業(yè)務(wù)，其主要業(yè)務(wù)為提供資訊娛樂及商業(yè)對(duì)客戶電子商貿(mào)網(wǎng)站之「名氣佳」，提供數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)之「恒基數(shù)據(jù)庫(kù)」，為商廈及住宅物業(yè)設(shè)計(jì)高科技網(wǎng)絡(luò)基建之「智慧居」及物色合適之高科技投資。Sunday, May 16, 2023在 2023年，天潤(rùn)置地集團(tuán)未來可定位于集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)綜合服務(wù)和房地產(chǎn)投資管理為一身的房地產(chǎn)綜合投資集團(tuán)天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)板塊 綜合經(jīng)營(yíng)板塊 房地產(chǎn)投資管理板塊?中高檔住宅開發(fā)為主，跨區(qū)域連鎖復(fù)制?同時(shí)兼顧多業(yè)態(tài)以平衡風(fēng)險(xiǎn)并培育能力，以商業(yè)地產(chǎn)、物流 /地產(chǎn)為主?商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓等持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)?物業(yè)管理?集上述業(yè)務(wù)為 一體的房地產(chǎn)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)?資產(chǎn)管理投資?集團(tuán)融資平臺(tái)?集團(tuán)投資平臺(tái)?房地產(chǎn)基金?不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái)Sunday, May 16, 2023第二，在產(chǎn)品系列的選擇上，必須有一個(gè)清晰的理念，不能什么都做，什么都做不好100%202320232023 2023 2023對(duì)于核心競(jìng)爭(zhēng)力沒有幫助，只能簡(jiǎn)單取得現(xiàn)金流回報(bào)的項(xiàng)目盡量少做或者不做按照明確的發(fā)展戰(zhàn)略和提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)能力的目標(biāo)，去尋找、儲(chǔ)備和開發(fā)的土地面積選擇符合戰(zhàn)略定位的土地資源進(jìn)行儲(chǔ)備和開發(fā)，以便積極主動(dòng)通過項(xiàng)目集中管理、集中精力、積累經(jīng)驗(yàn)，從而形成核心競(jìng)爭(zhēng)力和復(fù)制能力，盡量避免非戰(zhàn)略性、對(duì)形成核心競(jìng)爭(zhēng)能力沒有幫助的項(xiàng)目。Sunday, May 16, 2023結(jié)合行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，房產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)側(cè)重于中高檔住宅、商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品組合分析1企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)戰(zhàn)略輔助業(yè)務(wù)戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)擇機(jī)退出或有選擇發(fā)展4 7 1014710中高檔住宅寫字樓重點(diǎn)扶持：?集中集團(tuán)最好的資產(chǎn)設(shè)備?保證業(yè)務(wù)的銷售?優(yōu)化人員配置獲取回報(bào)：?避免過多的追加投資?獲得短期現(xiàn)金回報(bào)以支持重點(diǎn)開發(fā)和重點(diǎn)扶持的業(yè)務(wù)考慮退出或有選擇發(fā)展：?以破產(chǎn)、兼并等方式逐步退出?有選擇地發(fā)展幾項(xiàng)業(yè)務(wù)重點(diǎn)開發(fā)：?擁有集團(tuán)最好的研究開發(fā)力量?迅速開發(fā)業(yè)務(wù)?優(yōu)化人員配置商業(yè)地產(chǎn)高檔住宅低檔住宅物流地產(chǎn)旅游地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)高爾夫地產(chǎn)裝飾Sunday, May 16, 2023結(jié)合行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有重點(diǎn)側(cè)重商業(yè)物業(yè)和寫字樓房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品組合分析1企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)戰(zhàn)略輔助業(yè)務(wù)戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)擇機(jī)退出或有選擇發(fā)展4 7 1014710寫字樓重點(diǎn)扶持：?集中集團(tuán)最好的資產(chǎn)設(shè)備?保證業(yè)務(wù)的銷售?優(yōu)化人員配置獲取回報(bào)：?避免過多的追加投資?獲得短期現(xiàn)金回報(bào)以支持重點(diǎn)開發(fā)和重點(diǎn)扶持的業(yè)務(wù)考慮退出或有選擇發(fā)展：?以破產(chǎn)、兼并等方式逐步退出?有選擇地發(fā)展幾項(xiàng)業(yè)務(wù)重點(diǎn)開發(fā)：?擁有集團(tuán)最好的研究開發(fā)力量?迅速開發(fā)業(yè)務(wù)?優(yōu)化人員配置商業(yè)物業(yè)酒店酒店公寓Sunday, May 16, 2023產(chǎn)品定位分析總結(jié)天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)房產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有 物業(yè)管理戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù) 支持業(yè)務(wù)重點(diǎn)發(fā)展中高檔住宅，積極培育商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)。從而平衡現(xiàn)金流，分散開發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)開發(fā)支持業(yè)務(wù)1. 其他旅游地產(chǎn)、高爾夫地產(chǎn)、酒店公寓、低檔住宅等，不作為戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)。Sunday, May 16, 2023第三，天潤(rùn)置地集團(tuán)在跨區(qū)域發(fā)展方面可能會(huì)面臨以下障礙進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)必須做好長(zhǎng)期發(fā)展的計(jì)劃，由于先期投入高昂，一兩個(gè)中等規(guī)模項(xiàng)目的運(yùn)作難以獲得理想回報(bào)234缺乏有效的跨區(qū)域的組織管控體系缺乏足夠的人才難以把握各區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣的差異缺乏區(qū)域公關(guān)關(guān)系資源缺乏有效的跨區(qū)域的組織管控體系可能導(dǎo)致兩個(gè)后果，要么是管得過死，脫離了區(qū)域的實(shí)際情況，要么對(duì)跨區(qū)域業(yè)務(wù)失去控制由于受總部的支持度受到限制，跨區(qū)域發(fā)展需要有通曉業(yè)務(wù)并具有開拓能力的人才，人才方面的缺乏會(huì)影響跨區(qū)域業(yè)務(wù)的發(fā)展不同的區(qū)域市場(chǎng)顧客的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣不同，由于缺乏對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的了解，可能造成產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)的不當(dāng)由于缺乏區(qū)域公共關(guān)系資源，從而難以獲取優(yōu)質(zhì)土地或拿地成本高昂1Sunday, May 16, 2023綜合考慮天潤(rùn)的自身能力，建議 2023年底之前仍以北京為核心區(qū)域，把手頭幾個(gè)項(xiàng)目做好做精，鍛煉隊(duì)伍， 2023年之后考慮到市場(chǎng)容量的問題應(yīng)進(jìn)行適度擴(kuò)張二三線市場(chǎng)進(jìn)入條件和策略 天潤(rùn)置地集團(tuán)區(qū)域定位策略?2023年底之前，以北京為核心區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展能夠提升自身核心能力的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)，提升自身實(shí)力，做好管理平臺(tái)的搭建以及人才隊(duì)伍的培養(yǎng)?除非有合適的時(shí)機(jī)和具備當(dāng)?shù)爻渥愕馁Y源整合條件，可以謹(jǐn)慎考慮進(jìn)入1－ 2個(gè)二三線城市發(fā)展?2023年之后，可以適度區(qū)域布局，擴(kuò)張復(fù)制發(fā)展?當(dāng)然，前期可以在資源、開發(fā)、市場(chǎng)和人員方面做一些相關(guān)準(zhǔn)備?進(jìn)入二三線城市應(yīng)具備的要素：p 當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)資源的整合能力p 跨區(qū)域的管理和控制能力p 核心模式的復(fù)制能力p 管理輸出和人才輸出能力p 合適的項(xiàng)目和資源的突破點(diǎn)p 初介入產(chǎn)品的難度和市場(chǎng)把握?策略建議p 著眼考慮，慎重布局p 建議先從住宅類項(xiàng)目開始Sunday, May 16, 20232023年之后，天潤(rùn)置地積累了一定的經(jīng)驗(yàn)之后，可以考慮適度擴(kuò)張2023年 2023年 2023年 2023年 2023年東湖灣項(xiàng)目馬坊二級(jí)項(xiàng)目高碑店二級(jí)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目 B1住宅項(xiàng)目 C1－ 4商業(yè)項(xiàng) 目 C1－ 2住宅項(xiàng)目 D1－ 4財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目住宅項(xiàng)目 B1商業(yè)項(xiàng)目 D1－ 2住宅項(xiàng)目 E1－ 5商業(yè)項(xiàng)目 E1開發(fā)經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)支付土地費(fèi)用開工建設(shè) 項(xiàng)目竣工開始運(yùn)營(yíng)支付土地費(fèi)用 開始銷售開工建設(shè) 項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開工建設(shè)支付土地費(fèi)用 開始銷售開工建設(shè)開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開工建設(shè)支付土地費(fèi)用 開始銷售支付土地費(fèi)用開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開工建設(shè)項(xiàng)目竣工開始運(yùn)營(yíng)開始銷售項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用 開始銷售開工建設(shè) 項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用 開始銷售開工建設(shè) 項(xiàng)目竣工Sunday, May 16, 20232023年之后，跨區(qū)域發(fā)展應(yīng)考慮到進(jìn)入方式和地點(diǎn)選擇?跟隨方式 —— 跟隨戰(zhàn)略合作伙伴，比如城建等進(jìn)入（建議）?并購(gòu)方式進(jìn)入 —— 并購(gòu)小的房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立控股公司 (建議)?項(xiàng)目機(jī)會(huì)方式 —— 當(dāng)?shù)毓局鲃?dòng)尋求項(xiàng)目合作（建議）?政府合作策略 —— 與政府建立聯(lián)系，居高臨下進(jìn)入（具有難度）?主動(dòng)拓展策略 —— 主動(dòng)到目標(biāo)區(qū)域?qū)で箜?xiàng)目合作（具有難度）跨區(qū)域發(fā)展的幾種方式對(duì)選定的目標(biāo)區(qū)域，堅(jiān)決有計(jì)劃有步驟地進(jìn)入；對(duì)沒有持續(xù)增長(zhǎng)潛力的非目標(biāo)區(qū)域，即使有項(xiàng)目機(jī)會(huì)也堅(jiān)決不進(jìn)入東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)區(qū)域定位示意北京天津南京上海沈陽煙臺(tái)重慶武漢西安呼市正略鈞策認(rèn)為：基本的區(qū)域戰(zhàn)略布局應(yīng)以三圈及中西部核心二線城市為備選。建議可以參考城市：武漢、成都、天津、昆明、大連、青島。Sunday, May 16, 2023在天潤(rùn)置地集團(tuán)當(dāng)前的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)下，應(yīng)將公司的資源集中投入在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上，促進(jìn)其快速發(fā)展，與其它業(yè)務(wù)資源配比之間應(yīng)符合 “二八 ”原則天潤(rùn)置地集團(tuán)內(nèi)部資源分配原則巴列特定律： “總結(jié)果的 80%是由總消耗時(shí)間中的 20%所形成的。3年之內(nèi)，天潤(rùn)置地集團(tuán)當(dāng)前應(yīng)將主要的資源來保證房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，至少應(yīng)將資源的 80%－ 90％投入其中，而對(duì)其它產(chǎn)業(yè)如物業(yè)管理、城市綜合運(yùn)營(yíng)、新產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)來說，投入資源約為 10－ 20%。Sunday, May 16, 2023目錄一、 核心觀點(diǎn)匯總二、集團(tuán)愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃1. 住宅業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃2. 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃3. 物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃4. 多元化業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估Sunday, May 16, 2023住宅業(yè)務(wù)定位：定位： 保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，成為集團(tuán)最大利潤(rùn)貢獻(xiàn)來源，為集團(tuán)上市提供穩(wěn)定的增長(zhǎng)支撐，介入一級(jí)土地開發(fā)市場(chǎng)，形成一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，定位中高端客戶群體，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新，塑造自身項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和天潤(rùn)置地住宅開發(fā)品牌。目標(biāo)：到 2023年，形成年開發(fā) 120萬平米以上的能力。區(qū)域擴(kuò)張：鞏固北京核心區(qū)域能力，做好手頭幾個(gè)項(xiàng)目，培育能力和管理團(tuán)隊(duì)，為 08年之后跨區(qū)域發(fā)展奠定接觸。明確為最高收入人群之下的 50％左右中高檔收入 群體提供產(chǎn)品 ，提供有品質(zhì)的住宅或者二次置業(yè)居所，從而保證市場(chǎng)規(guī)模和贏利性；220。把現(xiàn)有的東胡灣、高碑店以及未來的住宅項(xiàng)目作為基礎(chǔ)，鍛煉和培養(yǎng)隊(duì)伍；220。最低收入組低收入組中等偏下收入組中等收入組中等偏上收入組高收入組最高收入組該組家庭人口占總調(diào)查人口比例%%%%%%%低檔房 中檔商品 房 高檔房Sunday, May 16, 2023標(biāo)竿分析：萬科形成了以城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域，以新興白領(lǐng)為主力消費(fèi)群，大規(guī)模開發(fā)，全國(guó)復(fù)制連鎖的獨(dú)特模式在各地萬科分支機(jī)構(gòu)中，我們擁有共同的企業(yè)核心價(jià)值觀、 “以客戶為導(dǎo)向”的服務(wù)理念 、規(guī)范化的管理模式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬科所提倡的生活方式。在各地項(xiàng)目中，遵循 以大規(guī)模開發(fā)為主的原則 ，提供完善的配套和無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，營(yíng)造富有活力和魅力的社區(qū)文化。 不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風(fēng)格。業(yè)態(tài)類型萬科面對(duì)的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到 以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位 ，始終把握主流市場(chǎng)。目標(biāo)客戶萬科目前在 “建筑無限生活 ”理念的導(dǎo)引下，運(yùn)用萬科這一品牌，通過對(duì)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制、營(yíng)銷企劃、產(chǎn)品采購(gòu)、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)重要流程的統(tǒng)一和節(jié)點(diǎn)的控制， 以城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域，以新興的白領(lǐng)為主力消費(fèi)群， 在全國(guó)的１５個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市成功地投資開發(fā)了萬科城市花園、萬科新城和花園新城三大系列的樓盤，成為中國(guó)樓市名副其實(shí)的市場(chǎng)領(lǐng)跑者。?第一要加強(qiáng) 對(duì)外部環(huán)境變化趨勢(shì)的研究和把握 ，做到及時(shí)應(yīng)變?第二是 秉持 “現(xiàn)金為王 ”原則 ，完善現(xiàn)金流管理體系?第三是強(qiáng)化職員職務(wù)行為準(zhǔn)則宣導(dǎo)， 完善內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制Sunday, May 16, 2023天潤(rùn)置地的住宅業(yè)務(wù)應(yīng)做到如下幾點(diǎn)216。 堅(jiān)持自身的定位，為中高端的客戶提供服務(wù)， 形成天潤(rùn)置地自身獨(dú)特的文化和產(chǎn)品風(fēng)格216。 2023年之后為了規(guī)模擴(kuò)大和分散風(fēng)險(xiǎn)的需要， 考慮二三線城市擴(kuò)張216。 在住宅業(yè)務(wù)循環(huán)開發(fā)的過程中， 注意風(fēng)險(xiǎn)體系建立和現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)和控制Sunday, May 16, 2023天潤(rùn)置地集團(tuán)應(yīng)著重加強(qiáng)如下能力的提升各環(huán)節(jié)所必須的核心業(yè)務(wù)能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力融資能力土地獲取能力政策把控能力項(xiàng)目策劃能力營(yíng)銷策劃能力設(shè)計(jì)優(yōu)化能力成本控制能力內(nèi)外部協(xié)調(diào)能力項(xiàng)目管理能力銷售管理能力品牌傳播能力各環(huán)節(jié)所需的關(guān)鍵資源資金市場(chǎng)信息政策信息行業(yè)信息公共關(guān)系技術(shù)信息市場(chǎng)信息資金工程信息技術(shù)信息品牌銷售網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)信息公司內(nèi)共享的能力和資源人力資源及人力資源管理財(cái)務(wù)管理能力組織協(xié)調(diào)能力信息管理能力?決策拿地階段?市場(chǎng)?研究?投資?決策?土地?獲取?規(guī)劃設(shè)計(jì)階段?市場(chǎng)?定位?產(chǎn)品?策劃?規(guī)劃?設(shè)計(jì)?項(xiàng)目施工階段?招標(biāo)?投標(biāo)?施工?組織?進(jìn)度?質(zhì)量?銷售服務(wù)階段?品牌?傳播?銷售?組織?物業(yè)?管理決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量銷售服務(wù)階段品牌傳播銷售組織物業(yè)管理決策