房地產金融講義3(編輯修改稿)
2025-02-10 18:00 本頁面
【文章內容簡介】 ，借款期限是 30年（即 360個月），年利率是 10%，可以借款多少？ 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 =3000 =（元） 如果每月還款 5000元呢？ 貸款額 =5000 =（元） 如果期限為 25年（ 300個月），月還款 4500元，可借款多少？ 貸款額 =4500 =（元） 三、償還清單 ⑴本金 principal 本金是借款人所欠銀行債務總額 ，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。 ⑵手續(xù)費（ cost of administration） 手續(xù)費就是銀行收取的經營費用，一般在放款時收取，或者加入到貸款總額中去 —— 即實際用于購房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費。 與手續(xù)費不同， 貸款利率 是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分數(shù)（以年計）或千分數(shù)（以月計） 。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時間間隔，一般以年計，但也可以月計。 ⑷分攤系數(shù) 在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內按照一定的期段（通常是一個月）償還一定的本金，即把所有的本金分攤到整個借款期限來進行還款，這個過程稱為 “攤還” amortization，或者“ 分期償還 ”。 每一期攤還的本金額占本金的百分數(shù)稱為 分攤系數(shù) ，記作 K，它是由本金、利率、期限和攤還方式決定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標之一。 這里的計算是根據(jù) 本利和因子表 來進行，主要是計算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金額應等于今后還款額的貼現(xiàn)值 ，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。即： 剩余本金 =月還款額月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為 30年，利率為 10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了 5年，剩余本金是多少？ 剩余本金 =月還款額月累積貼現(xiàn)值= =96574（元） 說明經過 5年的還款， 10萬元的借款的剩余本金還有 96574元，即 5年償還的本金僅僅 3426元。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶償還清單 按照上述辦法，可以計算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來解釋。 四、抵押貸款的幾個指標 對借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財務杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權益收益率保持合理水平的借款利率，當然是希望越低越好。 對貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報（扣除了通漲、風險補償?shù)龋┑睦仕?，當然希望是越高越好。雙方通過不斷的談判，最終就達成抵押貸款合同所確認的利率。 貸款比率是貸款額占總資產（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財務杠桿作用的大小。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù) =年還款額 /總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。 第三節(jié) 抵押貸款的運作過程 一、抵押貸款的參與人 ⑴借款人 抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機構，也是抵押權人。 ⑶房地產開發(fā)商 房地產開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構，是房地產買賣中的市場供給者。 ⑷房地產保險公司 房地產保險公司是為購房者提供人壽和財產保險的機構，其服務也是對貸款人的一種重要保障。 ⑴借款人、放款人、房地產開發(fā)商的關系 借款人、放款人與房地產開發(fā)商的關系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關系是資金、權益和實物的交換關系，房地產開發(fā)商與借款人和貸款人的關系隨著房屋實際使用權、房屋實物、購房資金的相互轉換完成而結束。在這里，放款人是由房地產開發(fā)商拉進來的，其與借款人的關系隨著借款人清償完所有債務而結束。 ⑵借款人、放款人、保險公司的關系 借款人、放款人、保險公司的關系是在整個抵押貸款運行過程中建立，在出現(xiàn)保險標的事故時得到強化，在保險事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務后，他們之間的關系結束。在這里，保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔的風險，也是金融市場風險轉移的重要方式。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長，借款人、放款人和保險公司的關系延續(xù)的時間也比較長。 上述的復雜關系可參見圖 3— 3。 抵押貸款各參與人之間的關系 借款人 債務人 抵押人 放款人 債權人 抵押權人 保險公司 房地產開發(fā)商 保險費 保險事故賠付 超過債務部分的賠費 房屋的居住權和使用權 房屋的抵押權 30%購房款 70%購房款 30%購房款 70%購房款 房屋產權 二、抵押貸款的運行過程 抵押貸款的運行過程實際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務全部清償完畢的全過程，是債權、債務關系變化、產權轉移的過程。 （參見圖 3— 4） 抵押貸款運行過程 借款人 債務人 抵押人
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