房地產(chǎn)金融講義3(編輯修改稿)
2025-02-10 18:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，借款期限是 30年（即 360個(gè)月），年利率是 10%，可以借款多少？ 貸款額 =月還款額 1元錢(qián)累積貼現(xiàn)值 =3000 =（元） 如果每月還款 5000元呢？ 貸款額 =5000 =（元） 如果期限為 25年（ 300個(gè)月），月還款 4500元，可借款多少？ 貸款額 =4500 =（元） 三、償還清單 ⑴本金 principal 本金是借款人所欠銀行債務(wù)總額 ，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。 ⑵手續(xù)費(fèi)（ cost of administration） 手續(xù)費(fèi)就是銀行收取的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，一般在放款時(shí)收取，或者加入到貸款總額中去 —— 即實(shí)際用于購(gòu)房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費(fèi)。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費(fèi)。 與手續(xù)費(fèi)不同， 貸款利率 是對(duì)貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分?jǐn)?shù)（以年計(jì)）或千分?jǐn)?shù)（以月計(jì)） 。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時(shí)間間隔，一般以年計(jì)，但也可以月計(jì)。 ⑷分?jǐn)傁禂?shù) 在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個(gè)月）償還一定的本金，即把所有的本金分?jǐn)偟秸麄€(gè)借款期限來(lái)進(jìn)行還款，這個(gè)過(guò)程稱(chēng)為 “攤還” amortization，或者“ 分期償還 ”。 每一期攤還的本金額占本金的百分?jǐn)?shù)稱(chēng)為 分?jǐn)傁禂?shù) ，記作 K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對(duì)借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。 這里的計(jì)算是根據(jù) 本利和因子表 來(lái)進(jìn)行，主要是計(jì)算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值 ，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。即： 剩余本金 =月還款額月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為 30年，利率為 10%，貸款額為10萬(wàn)元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了 5年，剩余本金是多少？ 剩余本金 =月還款額月累積貼現(xiàn)值= =96574（元） 說(shuō)明經(jīng)過(guò) 5年的還款， 10萬(wàn)元的借款的剩余本金還有 96574元，即 5年償還的本金僅僅 3426元。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶償還清單 按照上述辦法，可以計(jì)算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個(gè)月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來(lái)解釋。 四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo) 對(duì)借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當(dāng)然是希望越低越好。 對(duì)貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報(bào)（扣除了通漲、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋┑睦仕?，?dāng)然希望是越高越好。雙方通過(guò)不斷的談判，最終就達(dá)成抵押貸款合同所確認(rèn)的利率。 貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）的比率，也稱(chēng)為貸價(jià)比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財(cái)務(wù)杠桿作用的大小。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù) =年還款額 /總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長(zhǎng)，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。 第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 一、抵押貸款的參與人 ⑴借款人 抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購(gòu)房人，也是抵押人。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，也是抵押權(quán)人。 ⑶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是向購(gòu)房者銷(xiāo)售房屋的機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的市場(chǎng)供給者。 ⑷房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司是為購(gòu)房者提供人壽和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，其服務(wù)也是對(duì)貸款人的一種重要保障。 ⑴借款人、放款人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系 借款人、放款人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系是在購(gòu)房過(guò)程中建立起來(lái)的，相互之間的關(guān)系是資金、權(quán)益和實(shí)物的交換關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與借款人和貸款人的關(guān)系隨著房屋實(shí)際使用權(quán)、房屋實(shí)物、購(gòu)房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拉進(jìn)來(lái)的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。 ⑵借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系 借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系是在整個(gè)抵押貸款運(yùn)行過(guò)程中建立，在出現(xiàn)保險(xiǎn)標(biāo)的事故時(shí)得到強(qiáng)化，在保險(xiǎn)事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務(wù)后，他們之間的關(guān)系結(jié)束。在這里，保險(xiǎn)公司是放款人拉進(jìn)來(lái)的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)提供保障，以避免或降低貸款人所單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也是金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的重要方式。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長(zhǎng)，借款人、放款人和保險(xiǎn)公司的關(guān)系延續(xù)的時(shí)間也比較長(zhǎng)。 上述的復(fù)雜關(guān)系可參見(jiàn)圖 3— 3。 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)事故賠付 超過(guò)債務(wù)部分的賠費(fèi) 房屋的居住權(quán)和使用權(quán) 房屋的抵押權(quán) 30%購(gòu)房款 70%購(gòu)房款 30%購(gòu)房款 70%購(gòu)房款 房屋產(chǎn)權(quán) 二、抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程 抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程實(shí)際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過(guò)程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程。 （參見(jiàn)圖 3— 4） 抵押貸款運(yùn)行過(guò)程 借款人 債務(wù)人 抵押人
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