房地產(chǎn)金融講義3-wenkub
2023-02-11 18:00:07 本頁面
【正文】 還 ? 抵押貸款的運行過程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會計工具，是基于 現(xiàn)金流 會計準則的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營中具有非常重要的作用。 三者的關(guān)系是 ： V=M+E M/V為 負債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為 權(quán)益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數(shù)（首付比率） 。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產(chǎn)收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子 。 不同貸款比率股東權(quán)益收益率差 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2023 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 60 300 144 156 800 1200 15 3 90 300 216 84 200 1800 42 15 3 10 ⑵財務(wù)風(fēng)險 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 200萬元，則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時還會具有較大的風(fēng)險。 D越大則作用越強，提高貸款比率越有利。這時， 貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負債經(jīng)營的風(fēng)險就越突出。 在具體的還貸安排中，一般有 2種標(biāo)準的約定，即“ 本息均還 ”和“ 先息后本 ”。 每月應(yīng)還 本金 =M/n=100000/60=（元） 每月應(yīng)還 利息 =（ n+1） *M*i/2n =（ 60+1） 100000 ‰ 247。 二、月本利和因子表 在實際業(yè)務(wù)活動過程中，銀行經(jīng)常還編制 不同 利率水平 對應(yīng)不同貸款期限的表格 ，被稱為“ 月本利和因子 ” 表 ，以幫助借款人快捷地計算。 月本利和因子表的基本關(guān)系中最重要、最有用的是 ： 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 貸款年利率為 9%的本利和因子表 月數(shù) 復(fù)利值 累積復(fù)利值 累積復(fù)利值倒數(shù) 貼現(xiàn)因子 累積現(xiàn)值 月償還因子 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 1 5 5 7 8 9 5 5 8 0 1 1 5 7 2 6 7 9 4 6 9 7 1 0 5 7 2 6 7 9 4 6 9 7 ⑴還款額的計算 借款 50萬，分 25年還清（即 300個月），貸款的年利率為 10%，每月的還款額是多少？ 月還款額 =借款額 /1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/=（元） 或者：月還款額 =借款額月償還因子 =500000 =（元） ⑵借款額的計算 計劃每月還款 3000元，借款期限是 30年（即 360個月），年利率是 10%，可以借款多少？ 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 =3000 =（元） 如果每月還款 5000元呢？ 貸款額 =5000 =（元） 如果期限為 25年（ 300個月），月還款 4500元，可借款多少？ 貸款額 =4500 =（元） 三、償還清單 ⑴本金 principal 本金是借款人所欠銀行債務(wù)總額 ，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時間間隔，一般以年計，但也可以月計。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值 ，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。 四、抵押貸款的幾個指標(biāo) 對借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當(dāng)然是希望越低越好。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù) =年還款額 /總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。 ⑷房地產(chǎn)保險公司 房地產(chǎn)保險公司是為購房者提供人壽和財產(chǎn)保險的機構(gòu)，其服務(wù)也
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