房地產(chǎn)金融講義3(已修改)
2025-01-31 18:00 本頁面
【正文】 第三章 抵押貸款的運(yùn)作 ? 杠桿原理 ? 抵押貸款的償還 ? 抵押貸款的運(yùn)行過程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對(duì)還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會(huì)計(jì)工具，是基于 現(xiàn)金流 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營中具有非常重要的作用。 一、杠桿原理的特性 資產(chǎn)總額 V： 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中是特指某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的 市場價(jià)格，即買入價(jià) 。 負(fù)債 M： 特指購買該項(xiàng)房地產(chǎn)而 借入的資金 。 股東權(quán)益 E： 特指在該項(xiàng)房地產(chǎn)投資中投資者所投入的 自有資金 。 三者的關(guān)系是 ： V=M+E M/V為 負(fù)債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為 權(quán)益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數(shù)（首付比率） 。 收益 CF： 指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的 凈現(xiàn)金流 ，即每年經(jīng)營收入減去經(jīng)營費(fèi)用的差值。在房地產(chǎn)經(jīng)營中， 凈營業(yè)收益的分配為兩部分： a付給銀行貸款利息， b股東收益 。 即 :CF=M*i+股東收益 資產(chǎn)收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股東收益收益率： Y=股東收益 /股東權(quán)益 =（ CFM*i） /E 由 資產(chǎn)收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產(chǎn)收益率等于負(fù)債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和 。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產(chǎn)收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子 。則Y=i+D*L 上述分析是基于 現(xiàn)金流 和 普通會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 的財(cái)務(wù)分析，其結(jié)果就像普通物理學(xué)的“ 杠桿原理 ”一樣，所以，我們把 通過適當(dāng)?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權(quán)益收益率的方法稱為“ 財(cái)務(wù)杠桿 ”法 ，怎樣的杠桿因子才適當(dāng)呢？ 我們通過幾個(gè)簡單的實(shí)例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計(jì)算。 ⑴杠桿效應(yīng) 有一幢公寓價(jià)值 2023萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為 300萬元。則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。 不同貸款比率股東權(quán)益收益率差 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負(fù)債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負(fù)債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2023 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 60 300 144 156 800 1200 15 3 90 300 216 84 200 1800 42 15 3 10 ⑵財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 有一幢公寓價(jià)值 2023萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 200萬元，則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時(shí)還會(huì)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負(fù)債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負(fù)債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 200 0 200 2023 0 10 10 2 1 30 200 72 128 1400 600 9 10 2 60 200 144 56 800 1200 7 10 2 90 200 216 16 200 1800 8 10 2 10 ⑶貸款不同利率水平對(duì)權(quán)益收益率的影響 有一幢公寓價(jià)值 2023萬元，投資者因?yàn)樽杂匈Y金不足，向銀行貸款（比例為70%），公寓出租的年凈收益為 300萬元，請(qǐng)比較貸款的年利率分別為 8%， 10%，12%， 14%， 20%， 25%時(shí)的權(quán)益收益率。 不同貸款利率水平的權(quán)益收益率 經(jīng)營收益 /萬元 貸款利率 /% 貸款數(shù)量 /萬元 貸款成本 /萬元 自有資金投入 /萬元 權(quán)益收益 /萬元 資產(chǎn)收益率 /% 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 300 8 1400 112 600 188 15 7 300 10 1400 140 600 160 15 5 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 300 14 1400 196 600 104 15 1 300 20 1400 280 600 20 15
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