北京大學(xué)房地產(chǎn)金融講義第四講信托與房地產(chǎn)信托(已修改)
2025-01-07 02:17 本頁面
【正文】 第四講 信托與房地產(chǎn)信托 經(jīng)濟(jì)學(xué)院 金融系 馮科 副教授 2023年 10月 14日 本講內(nèi)容 一、信托制度的起源與發(fā)展 二、信托的定義及其分類 三、房地產(chǎn)信托的定義及其分類 四、中國信托業(yè)的發(fā)展歷程 五、中國（房地產(chǎn)）信托的現(xiàn)狀 一、信托制度的起源與發(fā)展 ? 雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托” 還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度尚有爭議。 ? 但都認(rèn)為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國封建時代的 USE用益權(quán)制度開始的。 現(xiàn)代信托制度的確立 ? 早期在英國出現(xiàn)的“信托”，稱為“用益設(shè)計(jì)”，當(dāng)時的目的是為了規(guī)避封建法律制度對財(cái)產(chǎn)（尤其是土地）轉(zhuǎn)移所加的限制和稅負(fù)。 ? 當(dāng)時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團(tuán)體的習(xí)慣 . ? 但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機(jī)會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規(guī)定。 ? 于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達(dá)到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。 ? 另外，在由國王、領(lǐng)主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當(dāng)土地的“占有”或“所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉(zhuǎn)移土地“占有”而保留土地“用益權(quán)”的方式，使得這種負(fù)擔(dān)得以規(guī)避。 ? 由于英國的普通法并不承認(rèn)這種用益設(shè)計(jì)制度，因而受讓人（實(shí)際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財(cái)產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。 ? 在 15世紀(jì)形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應(yīng)該忽視道德為理由，承認(rèn)并賦予了用益設(shè)計(jì)制度的合法性。 ? 用益設(shè)計(jì)制度的合法化招致了封建諸侯的不滿， 1535年亨利八世頒布了 《 用益法 》 ，將受益人的受益權(quán)確認(rèn)為法律上的所有權(quán)，目的是為使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負(fù)。 ? 1925年英國以 《 財(cái)產(chǎn)法 》 廢除了 《 用益法 》 ，現(xiàn)代信托制度得以確立。 消極信托向積極信托的轉(zhuǎn)化 ? 由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財(cái)產(chǎn)的“名義”所有權(quán)，對信托財(cái)產(chǎn)不負(fù)任何積極管理的義務(wù)，信托財(cái)產(chǎn)的實(shí)際管理權(quán)和受益權(quán)由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設(shè)計(jì)。 ? 通過利用受托人的“人頭”設(shè)計(jì)，可以達(dá)到成功規(guī)避對財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負(fù)，因而這種信托被認(rèn)為是消極信托。 ? 隨著封建制度崩潰，政治上民主化，經(jīng)濟(jì)上市場化，凌駕于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負(fù)也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財(cái)產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧櫈槟繕?biāo)。 ? 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設(shè)計(jì)需求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌驖M足受益人對提供積極、專業(yè)的財(cái)產(chǎn)管理方面的需求。信托和投資的結(jié)合日益緊密，營業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達(dá)，積極信托主導(dǎo)了現(xiàn)代信托的發(fā)展。 現(xiàn)代信托制度的發(fā)展與創(chuàng)新 ? 英國雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。 ? 19世紀(jì) 60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國際投資經(jīng)驗(yàn)，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗(yàn)豐富的受托人代為運(yùn)作，雙方約定受托人只收取一定的報(bào)酬，并將投資收益返還給投資者。 ? 以后，受托人發(fā)
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