房地產(chǎn)金融講義3-文庫吧
2025-12-30 18:00 本頁面
【正文】 5 300 25 1400 350 600 50 15 10 二、杠桿作用的形式 通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括 正作用、中性作用、負作用 。其具體影響如下： ⑴杠桿正作用 當 資產(chǎn)收益率大于貸款利率時（即 D0） ，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。 D越大則作用越強，提高貸款比率越有利。 L越大越好！ ⑵杠桿中性作用 當 資產(chǎn)收益率等于貸款利率時（即 D=0） ，形成中性杠桿作用， 權(quán)益收益率不受影響 。貸款對于擴大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產(chǎn)生了一定的潛在風險。 ⑶杠桿負作用 當 資產(chǎn)收益率小于貸款利率時（即 D0） ，形成杠桿的負作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時， 貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負債經(jīng)營的風險就越突出。 L越大越不好！ 第二節(jié) 抵押貸款的償還 房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長，為了保障借貸雙方的利益， 標準的 還貸安排 是 按一定的時間間隔等額地償還 。最經(jīng)常采用的時間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量償還其所欠款項（包括本金和利息）。 一、月還款額 還款安排 是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負相應的責任。 在具體的還貸安排中，一般有 2種標準的約定，即“ 本息均還 ”和“ 先息后本 ”。 本息均還法 是將貸款的本金和利息平均分攤到每個月來還款的辦法，即 在每個月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息 。 其計算公式如下 ： 每月攤還本金 =貸款額 /貸款期限（月數(shù)） =M/n 每月攤還利息 =（ n+1） *M*i/2n 每月還款額 =每月攤還本金 +每月攤還利息 = M/n+（ n+1） *M*i/2n 這里， M為貸款額， n為貸款月數(shù)， i為貸款的月利率 。 例如 ： 某人向銀行抵押貸款 10萬元，約定按本息均還法分 60個月（ 5年）等額還貸，月利率為 ‰ ，請計算每月的還款額。 每月應還 本金 =M/n=100000/60=（元） 每月應還 利息 =（ n+1） *M*i/2n =（ 60+1） 100000 ‰ 247。 (2 60)=（元） 月還款額 =+=（元） 先息后本法 是嚴格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 計算公式為： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] 如上例，其計算如下： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] =100000 247。 (－ 1) =（元） 通過公式比較和實際計算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括 ： ⑴二者的月還款額不同； ⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶兩種還款方式中利息總額不同； ⑷在發(fā)生提前還清債務時，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。 二、月本利和因子表 在實際業(yè)務活動過程中，銀行經(jīng)常還編制 不同 利率水平 對應不同貸款期限的表格 ，被稱為“ 月本利和因子 ” 表 ，以幫助借款人快捷地計算。 月本利和因子表 包括 7列，其中 第 1列為借款期限（一般為年） ； 第 2列為復利值（即 1元借款的最終值） ； 第 3列為累積復利值 ； 第 4列是第 3列的倒數(shù) ； 第 5列為貼現(xiàn)因子 ； 第 6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子 ； 第 7列為月償還因子 ，實際上是第 6列的倒數(shù)。 貸款利率為 10%的月本利和因子見 P55。我們也可以構(gòu)造一個貸款年利率為 9%（即月利率為 %）的月本利和因子表。 月本利和因子表的基本關(guān)系中最重要、最有用的是 ： 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 貸款年利率為 9%的本利和因子表 月數(shù) 復利值 累積復利值 累積復利值倒數(shù) 貼現(xiàn)因子 累積現(xiàn)值 月償還因子 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 1 5 5 7 8 9 5 5 8 0 1 1 5 7 2 6 7 9 4 6 9 7 1 0 5 7 2 6 7 9 4 6 9 7 ⑴還款額的計算 借款 50萬，分 25年還清（即 300個月），貸款的年利率為 10%，每月的還款額是多少？ 月還款額 =借款額 /1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/=（元） 或者：月還款額 =借款額月償還因子 =500000 =（元） ⑵借款額的計算 計劃每月還款 3000元
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