【文章內(nèi)容簡介】 爭議焦點 第三章 評審思路 AAA企業(yè) ? 華夏并?；鶚I(yè)股仹有限公司 第三章 評審思路 AA+企業(yè) ? 項目回顧 第三章 評審思路 AA+企業(yè) 日期 具體任務(wù) 2023年 10月 14～17日 現(xiàn)場訪談（參觀固安工業(yè)園、廊坊孔雀城） 2023年 11月 19日 第一次見董亊長王文學(xué) 2023年 11月 28日 上會評審 ? 華夏并福發(fā)展歷史 第一階段： 1998～ 2023年，王文學(xué)先后從事火鍋店，搞裝修，房地產(chǎn)開發(fā)， 2023年經(jīng) 王志綱 工作室指點開發(fā)固安產(chǎn)業(yè)園。 第二階段： 2023～ 2023年，從 2023年開始在固安大規(guī)模投入，打造固安樣本。 （ 02年固安財政收入 9000萬，是廊坊市十個縣的倒數(shù)第二， 2023年財政收入 30億元，園區(qū)貢獻(xiàn) 50%以上） 第三階段： 2023～ 2023年，借殼上市后通過在 環(huán)北京區(qū)域 復(fù)制固安園區(qū)模式實現(xiàn)高速發(fā)展 。 ?“當(dāng)時廊坊有兩個廊坊，一個叫北三縣，香河、三河、大廠，發(fā)展已經(jīng)非常好了，跟北京一體化程度很高。還有一個就是非常窮的南面的固安，當(dāng)時政府對固安能否發(fā)展好沒有底，其他開發(fā)商又看不懂。 當(dāng)時王總（王文學(xué)）問我們怎么辦，工作室根據(jù)北京發(fā)展戰(zhàn)略，力主讓華夏做固安。 去做固安就是一個產(chǎn)業(yè)運營商了，是一個開天辟地的事情，以前沒人做過。 具體的運營模式就是長短相濟(jì)，長就是做工業(yè)園區(qū)，幫助政府招商，短就是做房地產(chǎn)，然后以短養(yǎng)長 。十年后終于成就了一個華夏模式?！?王志綱 第三章 評審思路 AA+企業(yè) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類 開發(fā)模式 模式特征 典型企業(yè) 典型實例 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 大型企業(yè)自主開發(fā) ， 通過其行業(yè)影響力 ， 帶勱上下游企業(yè)加入園區(qū) ， 主要為自己的產(chǎn)業(yè)鏈升級和完善做整體配套 海爾集團(tuán) 海爾工業(yè)園 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式 由具有較強資金實力和開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗的企業(yè)開發(fā) ， 產(chǎn)品主要是標(biāo)準(zhǔn)化廠房 、 研發(fā)樓等 ， 盈利主要來源于出售和租賃 聯(lián)東集團(tuán) 聯(lián)東 U谷 產(chǎn)業(yè)新城模式 將地產(chǎn) 、 產(chǎn)業(yè)和城市三方面發(fā)展有機結(jié)合 、 相互促進(jìn) ， 投資規(guī)模大 ， 利潤獲取點多 ， 可復(fù)制能力存在一定局限性 華夏并?；鶚I(yè) 固安產(chǎn)業(yè)新城 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)公開資料整理 研發(fā)辦公樓 聯(lián)東 固安工業(yè)園 華夏幸福 第三章 評審思路 AA+企業(yè) 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式 業(yè)務(wù)類型 委托內(nèi)容 結(jié)算方式 支付方式 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 在委托區(qū)域組織道路建設(shè)及供水 、供電 、 供暖 、 供氣 、 通信基礎(chǔ) 、 排水等 “ 九通一平 ” 、 場站等項目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ( 含稅 ， 以審計結(jié)果為準(zhǔn) )加成 10% 一次性支付或者分期支付 ， 但分期丌超過 3年 土地整理 主要參不土地征轉(zhuǎn)計劃及征轉(zhuǎn)補償方案的擬定 、 組織 、 督導(dǎo) 、 跟進(jìn)以政府部門為主體進(jìn)行集體土地征轉(zhuǎn)補償以及形成建設(shè)用地的相關(guān)工作 ，幵承擔(dān)土地征轉(zhuǎn)過程中的土地整理成本 上一年度土地整理費 (含稅 ，以審計結(jié)果為準(zhǔn) )加成 10% 一次性支付或者分期支付 ， 但分期丌超過 3年 產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù) 對委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行宣傳 、推廣 、 進(jìn)行招商引資項目的洽談 ，以及對入園企業(yè)提供 “ 全程無憂式管家服務(wù) ” ， 協(xié)劣企業(yè)快速實現(xiàn)生產(chǎn)運營 上一年度 新增落地投資額45% 一次性支付或者分期支付 ， 但分期丌超過 5年 園區(qū)綜合服務(wù) 負(fù)責(zé)在委托區(qū)域組織有資質(zhì)的服務(wù)單位 ， 承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù) ， 道路清潔 、 綠化等公共項目維護(hù) 上一年度園區(qū)綜合服務(wù)費（ 含稅 ， 以審計報告為準(zhǔn) ）加成 10% 一次性支付或者分期支付 ， 但分期丌超過 3年 ? 產(chǎn)業(yè)新城模式契合國家政策和政府訴求（ PPP模式） 實質(zhì)是政府職能外包，深受財政實力不強的縣級 政府 歡迎 2023年 9月 25日，財政部下發(fā) 《 關(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知 》 ，實質(zhì)上就是固安模式。 ? 公司通過參與一二級連動開發(fā)等多個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了利潤來源的多樣性 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù) 45%落地投資額結(jié)算倒逼企業(yè)注重自我招商能力提升，招商能力目前是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心 第三章 評審思路 AA+企業(yè) 2023～ 2023年地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要運營數(shù)據(jù) （ 單位：萬平方米 、 億元 ） 項目 2023年 2023年 2023年 2023年 地產(chǎn)分類 園區(qū) 地產(chǎn) 城市 地產(chǎn) 園區(qū) 地產(chǎn) 城市 地產(chǎn) 園區(qū) 地產(chǎn) 城市 地產(chǎn) 園區(qū) 地產(chǎn) 城市 地產(chǎn) 簽約銷售面積 430.00 0 簽約銷售金額 355.02 平均價格 9,921 9,064 6,511 6,860 7,408 7,733 期末儲備建筑面積 779 468 ? 產(chǎn)業(yè)新城模式在目前土地招拍掛市場白熱化的形勢下凸顯出強大的優(yōu)越性 ? 公司 存銷比 （土地儲備面積 /年度銷售面積）遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，不需儲備大量土地 ? 園區(qū)內(nèi)的土地招拍掛最終都是面向華夏幸福的 定向招拍掛 ? 強企業(yè)弱政府 在土地招拍掛環(huán)節(jié)形成的優(yōu)勢是實現(xiàn)高速發(fā)展的關(guān)鍵 風(fēng)險： ? 園區(qū)可復(fù)制性存在一定局限性：目前僅限于 超大城市（北京、上海）周邊縣區(qū) ；從目前簽訂的園區(qū)來看，這種盈利模式主要針對財政實力不夠強的 縣一級 政府，比如河北縣城（固安、涿州、香河、大廠回族自治縣等）。這主要是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)必須依靠園區(qū)地產(chǎn)快速去化贏得現(xiàn)金流，但是園區(qū)地產(chǎn)的快速去化從目前來看又必須依附特大型城市的外溢效應(yīng)。 ? 政治因素 ：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會和當(dāng)?shù)卣?、國土部門密切溝通，尺度的拿捏對企業(yè)來講是雙刃劍。 第三章 評審思路 AA+企業(yè) 2023年 12月 4日 報告出具 董亊長協(xié)助調(diào)查傳聞出現(xiàn) 2023年 12月 11日 郵件回復(fù) 董亊長 出席相關(guān)會議 2023年 12月 14日（周日） 第事次約見董亊長王文學(xué) 房地產(chǎn)特殊性風(fēng)險 —反腐風(fēng)險 涉案人員 職務(wù) 牽涉案件 亊件經(jīng)過 吳旭 協(xié)信集團(tuán) 董事長 華潤宋林案 2023年協(xié)信與華潤合作在重慶成立地產(chǎn)公司，宋林當(dāng)時任協(xié)信遠(yuǎn)潤的董事。當(dāng)時協(xié)信的資金較為緊張，而華潤導(dǎo)入的資金則緩解了協(xié)信的資金壓力，但協(xié)信也向華潤支付的利息高達(dá) 17%。董事長被調(diào)查期間，現(xiàn)金流緊張，出售上海 5棟寫字樓緩解資金壓力。 陳卐林 雅居樂集團(tuán) 董事長 云南官場 腐敗案 2023年 10月 10日，雅居樂宣布陳卓林在 9月 30日晚間被昆明檢察院執(zhí)行了“指定居所居住的措施”。 2023年 12月 14日公告，此前被昆明檢察院執(zhí)行“指定居所居住”措施的陳卓林將于 12月 15日恢復(fù)公司執(zhí)行董事、董事會主席及公司總裁的職務(wù)，失聯(lián)的雅居樂執(zhí)行董事、副總裁黃奉潮也將恢復(fù)公司職務(wù)。 郭英成 佳兆業(yè)集團(tuán) 董事長 深圳蔣尊玉案 佳兆業(yè) 12月 11日公告，該公司遭深圳國土局鎖定的地產(chǎn)項目達(dá)到13個，基本已經(jīng)囊括佳兆業(yè)于深圳大本營的全部可售房源。董事長辭職觸發(fā)公司一項 4億港元