【文章內(nèi)容簡介】 開始收縮，瘦身，剝離，專注五大重點城市的城市中檔民居開發(fā)為主， 初創(chuàng)期 多元化 收縮 剝離 專業(yè)化 相關多元化 進入商業(yè)地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)化 19952023年 第一次專業(yè)化：廣義房地產(chǎn)業(yè)務，涵蓋商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店、工業(yè)廠房 第二次專業(yè)化： 1998年專注于住宅開發(fā)，主要集中在長三角、珠三角和京津這些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū) 第三次專業(yè)化： 2023年，在住宅專業(yè)化的基礎上實現(xiàn)精細化、產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化 “ 今后不再單純專注于住宅開發(fā)，持有型物業(yè)將達到20%的戰(zhàn)略轉型目標 萬科成長路線 版權所有 169。19932023 金蝶軟件 (中國 )有限公司 P19 小地塊 大地塊 小地塊 大地塊 單個地塊的面積 目標 市場 的寬度 地塊的位置 業(yè)務開發(fā)的區(qū)域 金蝶住宅 地產(chǎn) 業(yè)務模型 單區(qū)域 多區(qū)域 城市 核心 郊區(qū) 特 色 人 群 大 眾 人 群 萬科的產(chǎn)品主要是針對多區(qū)域、大地塊，針對城市、城郊結合部、郊區(qū)等宗地所處性質(zhì)開發(fā)的住宅產(chǎn)品，再輔以稀缺地塊的優(yōu)秀物業(yè) 金色系列 四季系列 高檔系列 城花系列 城郊 結合 城市 核心 郊區(qū) 城郊 結合 多區(qū)域，復合產(chǎn)品系列、 綜合開發(fā)的地產(chǎn)集團 萬科的主要產(chǎn)品介紹 版權所有 169。19932023 金蝶軟件 (中國 )有限公司 P20 產(chǎn)品組合上，形成了住宅的四大核心產(chǎn)品線，根據(jù)不同地塊性質(zhì)開發(fā)面向不同客戶需求的產(chǎn)品，采用多品牌戰(zhàn)略占領不同市場，滿足不同客戶需求，并樹立了國內(nèi)住宅市場龍頭地位 萬科 金色系列 城花系列 四季系列 高檔系列 萬科產(chǎn)品組合 版權所有 169。19932023 金蝶軟件 (中國 )有限公司 P21 萬科經(jīng)營模式的關鍵成功要素 投資 策劃 工程 建造 市場 營銷 物業(yè) 管理 成本 管理 設計 規(guī)劃 資金 管理 品牌 員工 素質(zhì) 地產(chǎn) 集團 土地 獲取 資源整合能力 餅圖示例解釋： 市場最佳 市場領先 市場平均水平 ?住宅地產(chǎn)集團型的企業(yè)擴張模式的主要風險是： 該模式要求公司在業(yè)務運營的各個環(huán)節(jié)均要達到市場最佳或領先水平，對公司內(nèi)部能力和資源要求過高，很難滿足 ?住宅地產(chǎn)集團模式： 在多個區(qū)域大面積開發(fā)，每個區(qū)域根據(jù)不同的區(qū)域競爭環(huán)境、生活習慣、市場成熟度、資源掌握情況進行個性化的經(jīng)營 管理標準化 版權所有 169。19932023 金蝶軟件 (中國 )有限公司 P22 高檔系列經(jīng)營模式的關鍵成功要素 投資 策劃 工程 建造 市場 營銷 物業(yè) 管理 成本 管理 設計 規(guī)劃 資金 管理 品牌 員工 素質(zhì) 高檔系列 精品物業(yè) 土地 獲取 資源整合能力 餅圖示例解釋： 市場最佳 市場領先 市場平均水平 ?高檔系列精品物業(yè)的運營模式的關鍵成功要素是： ?投資策劃能力應是市場最佳 ?規(guī)劃設計能力應是市場最佳 ?市場營銷和品牌知名度應是市場最佳 ?管理標準化能力應是市場最佳 ?土地獲取能力應處在市場領先水平 ?工程建造能力應處在市場領先水平 ?物業(yè)管理能力應處在市場領先水平 ?公司資金管理能力應處在市場領先水平 ?對外部資源的整合能力應處在市場領先水平 主要風險是： ?項目儲備不足、資金管理不到位會嚴重威脅公司的發(fā)展 ?對當?shù)厥袌鲂枨竽芊駵蚀_把握 ?產(chǎn)品創(chuàng)新的延續(xù)性 高檔系列精品物業(yè)模式： 專注于某一細分市場和專一產(chǎn)品路線，形成較為成熟的項目開發(fā)模式和連鎖品牌，跨區(qū)域復制，多區(qū)域發(fā)展 管理標準化 版權所有 169。19932023 金蝶軟件 (中國 )有限公司 P23 萬科的持續(xù)成功體現(xiàn)在三個方面 兩個輪子帶動一個輪子 均好： 1）穩(wěn)健的財務體系 2）系統(tǒng)的運營管理體系 3）相關主體的和諧共贏 萬科的持續(xù)成功 穩(wěn)健的財務指標 (利潤、資產(chǎn)收益率、增長率、負債比率、資產(chǎn)變現(xiàn)能力 ) 系統(tǒng)的精細化的運營管理體系 ( 程序指引 ) 相關主體和諧共贏 (追求社會股東客戶員工相關方的滿意 ) 結果 過程與未來 內(nèi)部與外部 版權所有 169。19932023 金蝶軟件 (中國 )有限公司 P24 萬科總結自己的成功因素 ?強有力的執(zhí)行能力 ?持續(xù)、穩(wěn)健的增長 ?堅持理想和信念 ?經(jīng)營發(fā)展的均好性 萬科總結自己的成功因素 版權所有 169。19932023 金蝶軟件 (中國 )有限公司 P25 萬科獨特的風格 在各地萬科分支機構中，我們擁有共同的企業(yè)核心價值觀、 “ 以客戶為導向 ” 的服務理念、規(guī)范化的管理模式、嚴謹?shù)臉I(yè)務流程以及萬科所提倡的生活方式。 倡導文化 在各地項目中，我們遵循以大規(guī)模開發(fā)為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業(yè)管理服務，營造富有活力和魅力的社區(qū)文化。 開發(fā)原則 在各種類型的產(chǎn)品中，我們已經(jīng)形成了相對穩(wěn)定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風格。 產(chǎn)品風格 以多層住宅為主的大規(guī)模項目占萬科總開發(fā)規(guī)模的 80%左右。 業(yè)態(tài)類型 萬科面對的更多的是城市的白領，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場。 目標客戶 萬科目前在 “ 建筑無限生活 ” 理念的導引下，運用萬科這一品牌，通過對市場定位、產(chǎn)品設計、成本控制、營銷企劃、產(chǎn)品采購、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)重要流程的統(tǒng)一和節(jié)點的控制，以城市城郊結合部為重點區(qū)域，以新興的白領為主力消費群，在全國的１５個經(jīng)濟發(fā)達的大城市成功地投資開發(fā)了萬科城市花園、萬科新城和花園新城三大系列的樓盤，成為中國樓市名副其實的市場領跑者。 萬科以城市城郊結合部為重點區(qū)域，以新興的白領為主力消費群，形成了自身獨特的風格 版權所有 169。19932023 金蝶軟件 (中國 )有限公司 P26 通過跨地域開發(fā)優(yōu)勢 整合后的萬科企業(yè)品牌將以優(yōu)勢產(chǎn)品力為支撐，與各地產(chǎn)項目品牌、物業(yè)品牌互動。各系列子品牌的利益點將各有側重，從不同角度詮釋萬科企業(yè)品牌的利益點 —— “ 展現(xiàn)自我的理想生活 ” 。 萬科 1988年進入房地產(chǎn)開發(fā)領域，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，集中資源創(chuàng)立了一系列地產(chǎn)開發(fā)項目品牌以及物業(yè)管理品牌，形成了較為突出的優(yōu)勢：文化品味、物業(yè)管理、企業(yè)形象、售前（售后）服務、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境景觀。 消費者對萬科品牌的認知主要來自以 “ 萬科 ” 命名的系列樓盤，由于各地項目在檔次、形象上的不同，消費者的理解也出現(xiàn)差異。在個別城市，還出現(xiàn)以項目品牌代替企業(yè)品牌的現(xiàn)象。 通過品牌戰(zhàn)略，萬科在地域性很強的房地產(chǎn)行業(yè)中，發(fā)揮規(guī)模效應，使跨地域開發(fā)成為優(yōu)勢 版權所有 169。19932023 金蝶軟件 (中國 )有限公司 P27 客戶發(fā)展戰(zhàn)略分析 外部分析 內(nèi)部分析 現(xiàn)有戰(zhàn)略回顧 問題診斷 /解決思路 集團目標 集團愿景 集團使命 集團戰(zhàn)略 管控及組織結構優(yōu)化 組織管控設計 組織方案評估 組織方案優(yōu)化 組織職責澄清 運營體系 計算預算體系 內(nèi)控體系 風險管理體系 管理流程 戰(zhàn)略 分析 戰(zhàn)略 制定 戰(zhàn)略 執(zhí)行 營銷 戰(zhàn)略 職能戰(zhàn)略 財務 戰(zhàn)略 人力 戰(zhàn)略 績效管理體系 關鍵成功要素 績效考核指標 績效考核制度 關鍵人員激勵 IT規(guī)劃 版權所有 169。19932023 金蝶軟件 (中國 )有限公司 P28 首先需要理解 **地產(chǎn)的戰(zhàn)略 市場預測 行業(yè)認知 把握市場 外部資源 競爭對手 遠景目標 競爭優(yōu)勢 決策衡量 戰(zhàn)略規(guī)劃 業(yè)務策略 預算與策劃 績效體系 決策制度 業(yè)務目標 戰(zhàn)略匹配 （組織結構） 項目管理 變革接受 戰(zhàn)