【文章內容簡介】 整，對項目的銷售會造成較大的影響；p周邊的大亞灣等區(qū)域交通規(guī)劃成熟，配套較好，是惠城區(qū)外主要的銷售區(qū)域，將直接競爭本項目客戶。n 合理分配容積率，合理規(guī)劃，考慮多種產品，把項目打造成區(qū)域內最為高端、最具生活品質的項目；n 在資源有限的情況下，重點利用項目的體量和占地優(yōu)勢，進行景觀和配套的發(fā)掘營造，制造惠州和外地客戶認可的購買因素；n多產品線多板塊產品的規(guī)劃布局，完成各種客戶層面的獲取。n 針對目前房地產市場較好的形勢，建議項目在用地情況完善的前提下，認真排布開發(fā)周期，一旦開發(fā)，便緊湊銜接，分類突進。n 抓住區(qū)域市場供應的空白點，把握造城、造鎮(zhèn)概念，通過較好的物業(yè)組合搶占市場；淡水新橋項目 SWTO分析優(yōu)勢（ S）：p良好的昭示性和通達性；p地塊規(guī)模大，交通便利；p處于未來區(qū)域發(fā)展的主流方向；p地塊平整無遮擋，位于未來高速鐵路站旁36 項目工作思路 由于面積大、地塊繁多、零散，占地面積 193萬平方米，土地證 63本，操作起來也存在一定的難度。當前急需進行的工作是整合地塊、理清關系，明確產權。在整合土地的過程中，加快速度對惠陽、大亞灣、深圳的房地產市場調查工作?；蓐枴⒋髞啚车氖袌鲆恢北容^脆弱，受深圳制約影響太大，雖然 2023年銷售狀態(tài)尚可，但對未來深圳客對當地購房的預期不容過于樂觀。在充分細致的市調之后，就當地市場現狀、當地市場目前熱銷產品分析后，可以采用小步快跑的做法，提前啟動部分相對完整的地塊，打響品牌知名度，后期開發(fā)速度視當地市場狀況，迅速緊抓市場機遇，在適當的時機再大規(guī)模推出產品，奠定該項目在深圳客心目中不可搖撼的地位，實現長遠發(fā)展的目標。3738項目定位基礎競爭環(huán)境分析? 高端居住區(qū)板塊已形成：惠州房地產市場在惠陽淡水和大亞灣已形成惠州及粵東地區(qū)的二個熱點置業(yè)板塊；惠陽淡水片區(qū)自 2023年以來部分低密度樓盤相繼入市，已形成一定的中高端住宅市場熱點；? 客戶構成及需求進一步完整：總價承受能力上升，大戶型和別墅類產品增加；惠州以外廣深地區(qū)的投資客依然占主力，但客戶的購買意圖更為多元化，需求產品檔次提升明顯；? 結論：惠陽淡水片區(qū)未來定位為惠州居住的重點片區(qū)，也是住宅競爭最激烈的區(qū)域；區(qū)域已形成低中高端不同的住宅產品構成，居住價值開始突顯，本項目必須利用區(qū)域發(fā)展的契機，把握市場方向，結合自身實際精準定位。3839競爭環(huán)境分析216。 項目主要競爭區(qū)域? 惠城區(qū)： 惠城區(qū)作為惠州城市核心區(qū)域，配套完善，人口密度大，生活環(huán)境舒適，且房地產市場產品豐富，供應量大，對惠州本地及周邊客戶有較大的吸引力。? 大亞灣： 惠州臨近深圳的沿海區(qū)域重心，區(qū)域內匯聚大量大型生產企業(yè)及產業(yè)集團，交通配套完善，客戶看好區(qū)域規(guī)劃前景，尤其是深圳客戶較為認同其區(qū)域價值。未來大量項目尤其是部分中高端項目面市，對惠陽淡水會形成較強競爭。項目定位基礎39惠陽振業(yè)城p惠陽振業(yè)城占地面積為 ，分五期開發(fā)，產品類型將以別墅為主，主要包含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、高層及其他公建配套。其中規(guī)劃的首期用地 ，總建筑的面積為 ,積率為 ，綠化率 35%，僅 1期居住總戶數達 8205戶。目前即將面世的 A組團占地面積 80000平米，總建面 ，共有 60套親水及水景純獨棟高端別墅，戶戶設計創(chuàng)新，每棟面積區(qū)間 — 平米，共 13種戶型。戶戶贈送超大花園、超大地下室、露臺、雙車位，最多的贈送超過 1000平方米以上。p項目特色 :南中國第一個原鄉(xiāng)風格的別墅小鎮(zhèn) ,淡澳區(qū)域內同時擁有山林、公園資源（ ㎡） 和自然水系資源（ ）㎡ 最多的項目 。p深圳東郊（深圳東向 38公里，半小時車程）；距離淡水城區(qū) 6分鐘車程，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)生活；p首批產品全部為純獨棟別墅 。單戶別墅產品花園達到 1200平方米 。贈送面積多，包括贈送超大花園、地下室、露臺和車庫每戶別墅均設有私家泳池 。p采用了大圍合組團套小組團的建筑規(guī)劃設計，充分考慮了鄰里關系的重要性和客家文化的精髓 。開 發(fā) 商 惠州市惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)興發(fā)展有限公司物業(yè)類別 別墅、洋房建筑類別 別墅、 高層物業(yè)地址 惠陽振業(yè)城位于惠陽區(qū)經濟開發(fā)區(qū)西南角 開盤時間 20237（一期產品） 容 積 率 綠 化 率 35%所屬區(qū)域 淡水40惠陽振業(yè)城項目圖片41惠陽碧桂園p惠陽碧桂園是惠陽淡水地區(qū)的超大型住宅項目，通過造城概念，承載碧桂園地產一貫的 “給您一個五星級的家 ”的企業(yè)文化，將項目定位為惠州華南超大規(guī)模高品質居住社區(qū)。p項目總占地 1710畝，由碧桂園集團開發(fā)建設，首期占地 180畝，總建筑面積 130多萬平方米，容積率 ，綠化率 %。p項目周邊山清水秀，自然環(huán)境優(yōu)越，惠澳大道近在咫尺，交通便利，社區(qū)配備五星級酒店、省一級學校、一站式商業(yè)中心等設施，住宅產品涵括花園美墅、陽光親鄰美墅和山景洋房。開 發(fā) 商 碧桂園集團有限公司物業(yè)類別 別墅建筑類別 別墅、 多層物業(yè)地址 惠陽碧桂園位于惠陽區(qū)經濟開發(fā)區(qū)三和大道惠陽碧桂園開盤時間 2023926 （ 一期產品） 容 積 率 綠 化 率 37%所屬區(qū)域 淡水42惠陽碧桂園項目圖片43?模式一：低價開發(fā)模式?結合市場競爭與項目特點判斷項目開發(fā)模式?模式二：產品開發(fā)模式?模式三：配套開發(fā)模式在資源優(yōu)勢不明顯的前提下，此類項目可考慮的有三種發(fā)展模式本項目較適合采用配套開發(fā)模式項目開發(fā)模式44坑梓惠陽大亞灣市場客戶主要來源于深圳、惠陽大亞灣本地深圳客戶是惠陽大亞灣市場客戶主力，在目前市場情況下，深圳客戶主要為深圳投資客。p深圳客戶主要由深圳投資客戶與深圳自住客戶構成；兩者所占惠陽大亞灣市場 80%p本地客戶主要來源于大亞灣區(qū)域和惠陽，約占 15%。惠陽大亞灣客戶分類深圳投資客戶惠陽客戶大亞灣產業(yè)移民深圳客戶本地客戶深圳自住客戶深圳深圳自住客惠陽大亞灣產業(yè)移民深圳投資客項目客戶解讀45深圳客戶置業(yè)大亞灣的主要驅動因素有以下三個 :置業(yè)大亞灣區(qū)域發(fā)展前景價格剪刀差公共交通最主要驅動因素三大因素長期存在，深圳客戶置業(yè)大亞灣趨勢將會延續(xù)。p客戶語錄： “價格比深圳便宜多了，在深圳這些錢頂多能買一房，在這邊買套房住很舒服。 ”“ 交通線路很多，過了收費站就到了，公交車只要 20分鐘就能過來，很方便。 ” “ 價格便宜，也覺得未來大亞灣發(fā)展前景應該不錯。 ” 6000元 /㎡2023年龍崗和大亞灣價格差 置業(yè)的次級驅動因素46本地客戶三大置業(yè)動因置業(yè)大亞灣區(qū)域發(fā)展前景居住環(huán)境工作距離近最主要驅動因素對居住環(huán)境的追求和工作距離是本地客戶置業(yè)大亞灣的最主要驅動因素；隨著未來區(qū)域不斷成熟，本地客戶置業(yè)大亞灣也可能成為主流趨勢。p客戶語錄 : 我們廠已經搬到大亞灣了，在這里買房離我們廠區(qū)距離很近，上班方便。