中信_(tái)惠州淡水新橋項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)整體報(bào)告_73ppt_xxxx(參考版)
2025-01-24 07:36本頁(yè)面
【正文】 72謝謝 Thank you73。低密度高密度高密度65一、惠州市場(chǎng)情況二、項(xiàng)目信息概況三、項(xiàng)目定位思路四、項(xiàng)目規(guī)劃建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃66本項(xiàng)目一期產(chǎn)品組合 — 保證安全下，兼有市場(chǎng)明星的價(jià)值組合1423高層現(xiàn)金牛14萬(wàn)疊墅明星6萬(wàn)別墅標(biāo)桿產(chǎn)品4萬(wàn)多層現(xiàn)金牛10萬(wàn)240—260 平米別墅，為目前市場(chǎng)上暢銷別墅區(qū)間90平米小三房110平米舒適三房210—230 平米退臺(tái)式類別墅產(chǎn)品通過(guò)案例研究，借助波士頓矩陣分析方法，我們發(fā)現(xiàn)別墅 +洋房 +多層 +小高層的產(chǎn)品組合搭配同時(shí)包含了標(biāo)桿、明星以及現(xiàn)金牛產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)價(jià)值均分，同時(shí)有效分散風(fēng)險(xiǎn)6575平米兩房90平米三房34萬(wàn)的風(fēng)險(xiǎn)分散組合一期開(kāi)發(fā)建議：占地 50萬(wàn)，容積率 ，建筑面積 34萬(wàn)平米67推售策略原則 ：規(guī)避競(jìng)爭(zhēng) /產(chǎn)品價(jià)值合理組合一期一批： 09年 3月入市規(guī)模： 14萬(wàn)平米（別墅 +洋房 +多層）市場(chǎng)：高層推售旺季，項(xiàng)目差異明星、標(biāo)桿產(chǎn)品面市，直接避免競(jìng)爭(zhēng) 形成項(xiàng)目一定的高端形象，并借別墅 、洋房等低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品保證一期安全性，同時(shí)多樣化產(chǎn)品混搭，對(duì)各種產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)接受度檢驗(yàn)，以方便調(diào)整后期產(chǎn)品搭配；規(guī)劃：沿內(nèi)部水系從南向北依次布置：別墅 — 洋房 — 多層；合理利用南北日照間距的同時(shí)保證別墅享有最好的景觀資源競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品差異化 推售策略親地社區(qū)起勢(shì)68一期二批： 09年 12月入市規(guī)模： 10萬(wàn)平米（洋房 +小高層）市場(chǎng)：大規(guī)模推售別墅，項(xiàng)目推出差異化現(xiàn)金牛產(chǎn)品，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)劃：明星產(chǎn)品（洋房）搭配現(xiàn)金牛產(chǎn)品（小高層），將洋房布置在臨水側(cè)，保證一定的景觀性、居住舒適度；將小高層布置在臨路一側(cè)，阻隔道路交通噪音對(duì)內(nèi)部住戶的影響。本項(xiàng)目總占地 ，總建面 464萬(wàn)，總體容積率 ，分多期開(kāi)發(fā)。=淡水新橋項(xiàng)目地塊中的大部分土地（約 180萬(wàn)平方米）位于紅線框內(nèi)，圖中的綠色部分即為我公司淡水新橋項(xiàng)目已辦土地證的地塊； 白色部分為村民用地、其他公司用地； 整個(gè)紅線框內(nèi)土地面積約 266萬(wàn)平方米60土地整合建議 —— 利用廈深鐵路建設(shè)契機(jī)，與政府協(xié)商處理土地整合事宜 廈深鐵路是國(guó)家 “ 四縱四橫 ” 高鐵建設(shè)項(xiàng)目之一，預(yù)計(jì) 2023年通車，目前惠陽(yáng)段正處于施工建設(shè)中，得到政府的高度重視。地塊不規(guī)整，所有地塊均為不規(guī)則造型，規(guī)劃難度大。亞公頂國(guó)家森林公園項(xiàng)目位置廈深高鐵惠州站軌道一號(hào)線軌道六號(hào)線軌道三號(hào)線金星大道內(nèi)環(huán)路站前路59項(xiàng)目地塊特點(diǎn)：項(xiàng)目地塊分散，目前整個(gè)項(xiàng)目分屬土地總共為 70余塊。p 橫穿項(xiàng)目地塊的金星大道正在修建，計(jì)劃于 2023年春節(jié)前通車；內(nèi)環(huán)路、站前路將在近期內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)，廈深高度鐵路通車（ 2023年底）前建成。p 廈深高速鐵路惠州站離項(xiàng)目地塊約 1公里。項(xiàng)目的發(fā)展方向 ——56“ 新奢華主義 ”—— 品質(zhì) 、格調(diào)、尊貴、時(shí)尚的代名詞以 “新奢華主義 ”為主題，賦予項(xiàng)目整體形象基調(diào)，在產(chǎn)品、配套、營(yíng)銷中植入 “新奢華主義 ”主題標(biāo)簽概念?！?他們是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的財(cái)富新貴，他們 關(guān)注自我滿足 甚于 被崇拜 ，相對(duì)消費(fèi)奢侈品的 標(biāo)簽化 ，更重于實(shí)現(xiàn)自我的 精神體驗(yàn) ；客戶觀：自我關(guān)注 身份標(biāo)簽產(chǎn)品觀：品質(zhì)感 空乏豪華生活觀：格調(diào)生活 寧?kù)o山水找到本項(xiàng)目生活主張 —— 新奢華主義53合生 ●濱海城（ ）龍光 ●摩納溪谷（ ）皇庭 ●灣天下(）卓越 ●東部蔚藍(lán)海岸（）生活主張 啟動(dòng)產(chǎn)品 啟動(dòng)配套“富人終極海生活理想 ”聯(lián)排 265270平米；獨(dú)棟 780平米；洋房130180平米王朝超五星級(jí)酒店，環(huán)湖濱海帶，會(huì)所“新古典主義歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情生活 ”聯(lián)排、高層 40250平米會(huì)所，沿湖景觀帶“波希塔諾地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)生活 ”170210平米小聯(lián)排、少量小獨(dú)棟會(huì)所，商業(yè)街、沿主入口景觀帶“蔚藍(lán)海岸的東部居家生活延續(xù) ”聯(lián)排 160270 ㎡，高層 80140平生活型配套，商業(yè)街、會(huì)所、超市等項(xiàng)目的發(fā)展方向：項(xiàng)目發(fā)展方向：與合生、龍光、皇庭、卓越共同營(yíng)造生活板塊，旗幟鮮明地走 ““ 第一居所第一居所 ”” ?。?54項(xiàng)目利用中信品牌形象，建立與其他項(xiàng)目生活主張差異合生 ●濱海城（ ）龍光 ●摩納溪谷（ ）皇庭 ●灣天下 (）卓越 ●東部蔚藍(lán)海岸（ ）“富人終極海生活理想 ”“新古典主義歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情 ”“波希塔諾地中海風(fēng)情小鎮(zhèn) ”“蔚藍(lán)海岸的東部延續(xù) ”本項(xiàng)目（ 2023.注重富貴感216。喜歡顯富216。良好教育背景傳統(tǒng)富人216。國(guó)際視野216。生活講究品位216。眼光獨(dú)到216。注重享受216。注重家人新經(jīng)濟(jì)型新貴216。實(shí)現(xiàn)自我216。買了兩套東海岸的海景別墅客戶語(yǔ)錄： “ 想買個(gè)離海近的房子，都離海這么近了，平時(shí)可以去海邊玩，在家呆著的時(shí)候也會(huì)覺(jué)得特別安心，這種生活的感受很不一樣 ” ；通過(guò)客戶訪談 ,發(fā)現(xiàn)郊區(qū)高端資源型項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn) —— 能與之內(nèi)心情感價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)生共鳴的生活特征客戶定位51觀念保守 觀念開(kāi)放財(cái)富累積快財(cái)富累積慢傳統(tǒng)新貴216。而且住在這里生活都不一樣了，可以自己種種菜，爬爬山，釣釣魚(yú)，這種生活在深圳是有錢也買不到的。購(gòu)買了清林徑的 272平米的聯(lián)排別墅。住黃埔雅苑，暫無(wú)兒女。萬(wàn)科清林徑客戶 喬小姐： 30歲左右，在華為任中層管理崗位。而且以后松山湖這邊都不會(huì)有別墅了，現(xiàn)在價(jià)格也便宜，買著不會(huì)錯(cuò)的。借鑒：萬(wàn)科清林徑、萬(wàn)科東海岸、萬(wàn)科棠樾、虹溪諾雅客戶群體客戶定位50萬(wàn)科松山湖一號(hào)客戶 黃先生：年齡 40歲左右，在東莞有廠，在華僑城和香蜜湖都有房子，購(gòu)買了松山湖聯(lián)排別墅。年收入 200萬(wàn)以上的家庭占 33%的比例，為主力購(gòu)買人群；其次為年收入 100200萬(wàn)的家庭占 29%的比例；成交客戶普遍具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 。 大亞灣居住環(huán)境比淡水好，而且我在行政中心工作，每天上班從淡水過(guò)來(lái)太塞車，在這里就方便多了。 ” 6000元 /㎡2023年龍崗和大亞灣價(jià)格差 置業(yè)的次級(jí)驅(qū)動(dòng)因素46本地客戶三大置業(yè)動(dòng)因置業(yè)大亞灣區(qū)域發(fā)展前景居住環(huán)境工作距離近最主要驅(qū)動(dòng)因素對(duì)居住環(huán)境的追求和工作距離是本地客戶置業(yè)大亞灣的最主要驅(qū)動(dòng)因素；隨著未來(lái)區(qū)域不斷成熟，本地客戶置業(yè)大亞灣也可能成為主流趨勢(shì)。 ”“ 交通線路很多，過(guò)了收
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