中信_惠州淡水新橋項目發(fā)展運營整體報告_73ppt_xxxx-資料下載頁
2025-01-22 07:36本頁面
【正文】 深高速鐵路惠州站離項目地塊約 1公里。p 規(guī)劃的軌道 6號線在項目周邊經(jīng)過（其中 1號線穿過項目地塊），并在廈深高速鐵路惠州站交匯，與火車站形成無縫對接。p 橫穿項目地塊的金星大道正在修建，計劃于 2023年春節(jié)前通車；內(nèi)環(huán)路、站前路將在近期內(nèi)啟動建設(shè)，廈深高度鐵路通車（ 2023年底）前建成。p 項目到大亞灣的距離在 15分鐘車程之內(nèi)，到惠州、深圳均在1小時車程之內(nèi)。亞公頂國家森林公園項目位置廈深高鐵惠州站軌道一號線軌道六號線軌道三號線金星大道內(nèi)環(huán)路站前路59項目地塊特點：項目地塊分散，目前整個項目分屬土地總共為 70余塊。且被道路，農(nóng)田、村莊等分隔。地塊不規(guī)整，所有地塊均為不規(guī)則造型，規(guī)劃難度大。整體面積大，總占地 200余萬平方米，建筑面積超過400萬平方米。淡水新橋項目地塊中的大部分土地（約 180萬平方米）位于紅線框內(nèi)，圖中的綠色部分即為我公司淡水新橋項目已辦土地證的地塊； 白色部分為村民用地、其他公司用地； 整個紅線框內(nèi)土地面積約 266萬平方米60土地整合建議 —— 利用廈深鐵路建設(shè)契機(jī)，與政府協(xié)商處理土地整合事宜 廈深鐵路是國家 “ 四縱四橫 ” 高鐵建設(shè)項目之一，預(yù)計 2023年通車，目前惠陽段正處于施工建設(shè)中，得到政府的高度重視。 借政府征收鐵路建設(shè)用地的契機(jī)，由于本項目地塊歸屬較復(fù)雜，可考慮與政府協(xié)商，以鐵路建設(shè)的機(jī)會對項目 70余地塊進(jìn)行統(tǒng)一整合，明晰項目土地權(quán)屬，減少后期開發(fā)難度61項目初步分期建議 —— 中部開發(fā)，兩翼延伸p一期，擁有一定的資源，對于項目在前期樹立較好的市場形象；p三期，后期依托便利的交通資源，更易打造項目城市感；p二期，借勢一期樹立的形象，規(guī)避區(qū)域內(nèi)部的交通劣勢；62規(guī)劃前提下： 別墅雙拼、連排多層高層R=，市場價格 8000元 /m2 R=1，市場價格 5000元 /m2 R=，市場價格 4200元 /m2 洋房R=，市場價格 4000元 /m2 ===本項目總占地 ，總建面 464萬，總體容積率 ，分多期開發(fā)。我們在考慮 一期風(fēng)險性 以及項目 整體開發(fā)收益 的基礎(chǔ)上探討物業(yè)類型的組合方式在容積率確定的前提下，采用容積率分解模式能提高利潤率，產(chǎn)品級差越大利潤率越高，但同時銷售風(fēng)險也將變大，因此本項目的產(chǎn)品線考慮采用多產(chǎn)品線逐步過渡的模式63項目初步物業(yè)類型配比建筑面積比 戶型 戶型面積雙拼別墅 % 240260m2疊拼別墅 % 210230m2花園洋房 30% 422+1 170180m2322+1 140160m218F板式高層 30% 42 150160m232 130140m232 110120m223F點式高層 35% 42 160180m232 130140m232 120130m2項目產(chǎn)品定位64容積率規(guī)劃分解：低密度 中密度 高密度以一期的低密度抗風(fēng)險性產(chǎn)品入市，迅速被市場消化的同時樹立項目形象；后期密度隨項目、片區(qū)逐漸成熟后，密度逐漸增加，最終以城市當(dāng)中的怡人住區(qū)為主要市場定位；同時結(jié)合高端產(chǎn)品，在后期將項目推向市場認(rèn)可的新高度。低密度高密度高密度65一、惠州市場情況二、項目信息概況三、項目定位思路四、項目規(guī)劃建議五、項目營銷計劃66本項目一期產(chǎn)品組合 — 保證安全下，兼有市場明星的價值組合1423高層現(xiàn)金牛14萬疊墅明星6萬別墅標(biāo)桿產(chǎn)品4萬多層現(xiàn)金牛10萬240—260 平米別墅，為目前市場上暢銷別墅區(qū)間90平米小三房110平米舒適三房210—230 平米退臺式類別墅產(chǎn)品通過案例研究，借助波士頓矩陣分析方法，我們發(fā)現(xiàn)別墅 +洋房 +多層 +小高層的產(chǎn)品組合搭配同時包含了標(biāo)桿、明星以及現(xiàn)金牛產(chǎn)品，實現(xiàn)價值均分，同時有效分散風(fēng)險6575平米兩房90平米三房34萬的風(fēng)險分散組合一期開發(fā)建議：占地 50萬，容積率 ，建筑面積 34萬平米67推售策略原則 ：規(guī)避競爭 /產(chǎn)品價值合理組合一期一批： 09年 3月入市規(guī)模： 14萬平米（別墅 +洋房 +多層）市場：高層推售旺季，項目差異明星、標(biāo)桿產(chǎn)品面市，直接避免競爭 形成項目一定的高端形象，并借別墅 、洋房等低風(fēng)險產(chǎn)品保證一期安全性，同時多樣化產(chǎn)品混搭，對各種產(chǎn)品進(jìn)行市場接受度檢驗，以方便調(diào)整后期產(chǎn)品搭配；規(guī)劃：沿內(nèi)部水系從南向北依次布置：別墅 — 洋房 — 多層；合理利用南北日照間距的同時保證別墅享有最好的景觀資源競爭產(chǎn)品差異化 推售策略親地社區(qū)起勢68一期二批： 09年 12月入市規(guī)模： 10萬平米（洋房 +小高層）市場：大規(guī)模推售別墅，項目推出差異化現(xiàn)金牛產(chǎn)品，規(guī)避競爭 規(guī)劃：明星產(chǎn)品（洋房）搭配現(xiàn)金牛產(chǎn)品（小高層），將洋房布置在臨水側(cè)，保證一定的景觀性、居住舒適度；將小高層布置在臨路一側(cè)，阻隔道路交通噪音對內(nèi)部住戶的影響。親地社區(qū)形象延續(xù)+別墅競爭規(guī)避 +現(xiàn)金流產(chǎn)品添加69一期三批： 10年 4月入市規(guī)模： 10萬平米（別墅 +小高層）市場：高層競爭激烈，項目減少高層推售量，縮短競爭面 后期推出別墅標(biāo)桿產(chǎn)品搭配小高層產(chǎn)品，增加后續(xù)產(chǎn)品價值的同時保證產(chǎn)品的消化速度規(guī)劃：別墅布置在內(nèi)部水系附近，保證享有最好的景觀資源；將高層布置在北側(cè)，享有較好的景觀資源，保證了高層在后期能夠獲得較大的價值提升空間標(biāo)桿 +現(xiàn)金流70一期分批推售原則圖解：2萬別墅 +6萬洋房 +6萬疊墅總價控制原則下：低密度高端產(chǎn)品搭配中密度現(xiàn)金牛產(chǎn)品市場競爭樓盤 大量推售小高層、高層產(chǎn)品，本項目推出低密度產(chǎn)品避免直接競爭市場競爭樓盤進(jìn)入 推售別墅產(chǎn)品時期 ，本項目推出中、高密度舒適居家產(chǎn)品，錯位競爭4萬洋房 +6萬高層總價控制原則下：低密度明星產(chǎn)品搭配高密度現(xiàn)金牛產(chǎn)品2萬別墅 +8萬高層低密度高端標(biāo)桿產(chǎn)品搭配高密度明星現(xiàn)金牛產(chǎn)品市場競爭樓盤進(jìn)入 全面競爭局面，本項目控制產(chǎn)品線，縮短直接競爭面71該產(chǎn)品組合 /推售策略下的一期銷售目標(biāo)預(yù)期：一期一批推售： 2萬別墅 +6萬洋房 +6萬疊墅別墅： 7500元 /m2 疊墅： 5000元 /m2 洋房： 3800元 /m2 一期二批推售： 4萬洋房 +6萬高層洋房： 5500元 /m2 小高層： 4200元 /m2 6 9 12 3 6 9 12 63 9 12 3 6 9 12一期三批推售： 2萬別墅 +8萬高層別墅： 9000元 /m2 小高層： 5000元 /m2 以形象產(chǎn)品搭配現(xiàn)金走量產(chǎn)品推售，保證低風(fēng)險的同時塑造項目中高端樓盤形象。72謝謝 Thank you73
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