【正文】 購房客群特點 年輕一族：收入不高，事業(yè)上升期，面臨結婚生子，急需解決住房問題 中年人士：周邊拆遷客戶、西郊企事業(yè)單位為改善居住品質 【 泛高新片區(qū) 】 高新核心片區(qū) 二次創(chuàng)業(yè)南片區(qū) 泛高新片區(qū) 二次遷移 【 客戶小結 】 ? 本案周邊項目客戶主要是高新區(qū)的外溢客戶和西郊企事業(yè)單位員工 ， 由于南面項目開發(fā)已出南三環(huán) ， 而本區(qū)域較近的交通距離和未來的地鐵建設 ， 吸引剛需客群前來臵業(yè) 。 高新核心片區(qū) 二次創(chuàng)業(yè)南片區(qū) 泛高新片區(qū) 二次遷移 【 高新核心區(qū)客戶 】 區(qū)域綜合剛需和改善型客戶，年輕一族住房剛性需求強烈，中年群體改善居住條件需求明顯 購房客群年齡 購房年齡集中在 2540歲， 購房客群職業(yè) 以高新產業(yè)園區(qū)白領為主體，行業(yè)涉及軟件，醫(yī)藥，化工，電子，汽車等 購房客群年收入 主力客群年收入（以家庭為單位） 基本在 815萬，年輕白領收入逐年增長趨勢明顯 購房客群特點 年輕一族：收入穩(wěn)定，事業(yè)上升期，面臨結婚生子，急需解決住房問題 中年人士：收入殷實，二次置業(yè)，置業(yè)目的以改善居住環(huán)境為主 【 二次創(chuàng)業(yè)南片區(qū) 】 高新核心片區(qū) 二次創(chuàng)業(yè)南片區(qū) 泛高新片區(qū) 二次遷移 區(qū)域以剛性購房需求為主，年收入較低，承接高新核心區(qū)外溢客戶和西郊進城客戶。 新理城 二次置業(yè)，錦業(yè)路工作的白領 居住舒適度 戶型 中鐵 .繽紛南郡 周邊單位，部分陜北客戶 大型社區(qū)氛圍、戶型、價格 尚品美地城 周邊客戶，年輕人婚房 總價、交通 金泰假日花城 高新區(qū)板塊的改善客戶 品牌、戶型舒適度 裕昌太陽城 周邊高新區(qū)的設計院，研究所，華為、中興等產業(yè) 客戶 地段、價格 晶城秀府 高新區(qū)中高端客戶，現有銀行客戶在團購樓王 地段、社區(qū)品質、 江林新城 投資占 40%，高新區(qū)白領自住 價格、交通 金地西灃公元 城南科技園客戶、高新區(qū)， 品牌、大社區(qū)品質、未來預期 【 區(qū)域客戶 】 購房客群年齡 購房年齡集中在 2550歲， 以 30— 40歲為主力購房群體 購房客群職業(yè) 以高新產業(yè)園區(qū)白領為主體，公寓項目城南區(qū)客戶占較大比例，部分項目以高新區(qū)企業(yè)高管、私企業(yè)主、政府官員等為主 購房客群年收入 商務公寓類項目投資兼自住客戶比例較大，以城南區(qū)投資型和高新區(qū)年輕白領為主；純居大盤主力客群年收入（以家庭為單位）基本在 1520萬，年輕白領收入逐年增長趨勢明顯。 天 總戶數 5000余戶 車位 1:1 小區(qū)配套 6000平米綜合會所、 2023平米國際雙語幼兒園及 4000平米重點小學 《 2023房地產營銷策劃大全 》 免費更新！ 咨詢聯(lián)系 ： 1053527879 房地產商域網： 天朗藍湖樹 (社區(qū)底商 ) 位置 科技路西口（科技路與丈八 路十字西南角） 商業(yè)體量 30000㎡ 臨街商業(yè) 商鋪面積 30160㎡ 銷售狀態(tài) 商鋪已售 銷售均價 一層： 30000元 /㎡ 一拖三： 18000元 /㎡ 租金水平 200元 /平米 月） 經營業(yè)態(tài) 復地優(yōu)尚國際社區(qū) 一層： 23000 80— 120 餐飲、超市、服飾等 生活便民設施 天朗藍湖樹 單層： 30000 一拖三均價： 18000 200以上 餐飲、超市、服飾等 生活便民設施 恒大城 一層： 2500030000 二層： 1700018000 150170 超市、商店、理發(fā)店、煙酒、便利店等便民服務設施 中鐵繽紛南郡 一拖二： 2202324000 80120 服飾、美容美發(fā)、休 閑娛樂等便民服務 金泰假日花園 一層： 2500030000 一拖二： 1700018000 120150 超市、水果店、煙酒 店等便民服務 裕昌太陽城 一層： 25000— 30000 一拖二 2023025000 120— 150 餐飲、超市、服飾等 生活便民設施 鴻基新城 一層： 2100022023 50— 60 便利店 【 區(qū)域商業(yè)市場價格 】 一層商鋪均價水平在 23000元 /平米 30000元平米，多數以 1托 2的形式銷售，經營業(yè)態(tài)以餐飲、超市、服飾、美容美發(fā)等便民服務配套為主 《 2023房地產營銷策劃大全 》 免費更新！ 咨詢聯(lián)系 ： 1053527879 房地產商域網： 項目名稱 是否可分割 分割面積 （平米 ) 層數 層高（米 ) 進深 （米 ) 面寬（米 ) 復地優(yōu)尚國際社區(qū) 是 小鋪： 56160 大鋪： 830 2層 10— 15 6— 8 天朗藍湖樹 是 30160 3層 10— 16 5— 8 恒大城 否 3570 1層或 2層 8— 9 5— 6 中鐵繽紛南郡 否 100175 2層 8— 10 6— 8 金泰假日花園 是 小鋪： 38—180 大鋪：583— 612 1層或 2層 — 10— 16 6— 8 裕昌太陽城 是 150300 1層或 2層 — 10— 15 5— 6 鴻基新城 是 60120 1層 4— 8 12— 15 【 高新區(qū)商業(yè)價格 】 銷售商業(yè)物業(yè)多可自由分割，分割面積以 30160平米中小套型商鋪，多數層數為兩層，個別社區(qū)金角商業(yè)可設立為 34層 《 2023房地產營銷策劃大全 》 免費更新！ 咨詢聯(lián)系 ： 1053527879 房地產商域網： 復地優(yōu)尚國際社區(qū) (社區(qū)底商 ) 位置 高新科技路西段（經十三路 魚化公園東側） 商鋪面積 56~800㎡ 銷售狀態(tài) 目前銷售的是商鋪 銷售均價 一層： 23000元 /㎡ 租金水平 80— 120元 /㎡ 150 200 綠地國際花都 天朗藍湖樹 萊安逸琿 金輝悅府 九形道 CROSS萬象匯 高新水晶城 金泰新理城 中鐵 .繽紛南郡 尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太陽城 晶城秀府 江林新城 金地西灃公元 腹地區(qū)域內項目 外圍區(qū)域項目 一居 二居 三居 四居 300 【 戶型面積 】 市場產品出現大量贈送，大部分項目均帶飄窗、陽臺贈送，部分項目通過特殊處理室內層高低于 ，使戶型的舒適度得到提升 萊安逸琿 110㎡送 24㎡三居 萊安逸琿 90㎡送 24㎡三居 全贈送 【 產品力分析 】 金地西灃公元 75㎡送 12㎡兩居 金地西灃公元 108㎡送 21㎡三居 全贈送 半贈送 大面積贈送的項目在產品定價上具備更多空間，可實現較高的溢價和銷售速度 【 產品力分析 】 腹地高層價格平臺在 63007300元 / ㎡ ，高端項目可實現較好溢價，高出周邊項目 2023元 / ㎡以上 64 5500 6000 6500 7000 7500 8000 8500 9000 東方米蘭國際城 9500 高層 小高層 公寓 10000 11000 12023 ?高層 腹地： 63007300元 /㎡ ； 外圍： 63007500元 /㎡ ； 高端： 800010000 /㎡ ； ?小高層 85009300元 /㎡ ?公寓 830012700元 /㎡ 13000 14000 綠地國際花都 天朗藍湖樹 萊安逸琿 金輝悅府 九形道 CROSS萬象匯 高新水晶城 金泰新理城 中鐵 .繽紛南郡 尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太陽城 晶城秀府 江林新城 金地西灃公元 腹地競爭項目 外圍競爭項目 【 銷售價格 】 高層住宅銷售速度高于其他產品，普遍可達 5060套 /月，各項目的銷售速度與其銷售策略和定價有較強的關聯(lián)性 65 0 10 20 30 40 50 60 70 東方米蘭國際城 80 高層 小高層 公寓 90 100 150 ?高層 銷售速度 4070套 /月，銷售較快的可達 100套 /月； ?小高層 1020套 /月 ?公寓 CROSS萬象匯和高新水晶城定位均較高端， 1020套/月 200 300 綠地國際花都 天朗藍湖樹 萊安逸琿 九形道 CROSS萬象匯 高新水晶城 金泰新理城 中鐵 .繽紛南郡 尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太陽城 晶城秀府 腹地競爭項目 外圍競爭項目 【 銷售速度 】 隨著價格的上升，項目的銷售速度呈下降趨勢，其中萊安逸琿因大量贈送，性價比較高，在高單價的情況下也實現了較好的銷售速度 【 銷售比對 】 【 區(qū)域市場小結 】 ? 項目所處板塊為城市高端板塊邊緣 ， 現狀較差 ， 但伴隨高新區(qū)等區(qū)域內成規(guī)模開發(fā)的完結；軌道交通價值的彰顯；板塊內諸多大型項目輪番開發(fā) ， 可預見的未來將會有快速成熟和提升的過程； ? 總體呈現供略大于求的狀態(tài) ， 區(qū)域供應量充沛 ， 市場的激烈競爭環(huán)境將長期存在；整體市場價格將呈現震蕩小幅上行的狀態(tài)； ? 區(qū)內項目開發(fā)水平參差不齊 ， 但部分有鮮明市場賣點和特點的項目 ， 不論在價格還是銷量上 ， 均有非常好的反饋；區(qū)內近期為經濟型產品熱銷 ， 中長期判斷 ，舒適和改善型產品有一定的空間 。 ?三居 腹地：主力 100120㎡； 外圍：主力 120150㎡。 【 項目品質 】 區(qū)域供應量最大的是兩居，其中 80㎡左右兩居最暢銷，部分130㎡以上三居銷售受阻， 90110㎡左右的經濟型三居具有較大的市場機會 30 40 50 60 70 80 90 100 東方米蘭國際城 110 120 130 140 ?一居 在住宅項目中一居供應量較少，主要供應在公寓項目中，主力戶型區(qū)間 4050㎡。 新理城 2T 2T 1T2 二居 88㎡ 104㎡ 三居 112㎡ 130㎡ 四居 163㎡ 164㎡ 小高層： 8500 高層： 7000 中鐵 .繽紛南郡 2T2， 2T4 兩梯二戶： 154+154 兩梯四戶： 126+90+90+126， 88+86+86+88 7500 尚品美地城 2T4， 2T6， 3T10 兩梯四戶： 80兩居、 128三居；兩梯 6戶： 80,87,101； 3梯 10戶： 47,60,70 兩梯四戶 6500，兩梯六戶6300 金泰假日花城 2T2 二居 90㎡ 105㎡ 三居 109㎡ 152㎡ 四居 196㎡ 均價 9300 裕昌太陽城 1T2， 2T4 二居 87㎡ 103㎡ 三居 110㎡ 164㎡ . 73007600 晶城秀府 1T2 64211㎡，下躍 208418㎡ ，全面積 1400016000元 /㎡，上躍 95238㎡， 27000元 /㎡（送兩層） 期房 8600，現房 10000 江林新城 2T5， 2T6 兩梯六戶 7 97㎡兩居， 153㎡三居 6500 金地西灃公元 2T4 75㎡兩居， 8 108㎡三居， 12 146㎡四居 75009000 高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)板塊，居住氛圍發(fā)展成熟，大規(guī)模項目較多，供應量大，產品類型相對多樣化，部分項目的產品向舒適型設計發(fā)展 【 外圍競爭板塊 】 外圍區(qū)域，高新區(qū)核心板塊已趨于飽和，后續(xù)供應集中于二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域及南三環(huán)區(qū)域，承接區(qū)域內及城南外溢剛需及改善客戶 【 外圍競爭板塊 】 項目名稱 開盤時間 銷售情況 月均銷售速度 市場余量 (萬平米） 客戶 高新水晶城 2023年底 已售 95% 20 高新區(qū)及陜北客戶 金泰 【 腹地競爭板塊 】 項目名稱 開盤時間 銷售情況 月均銷售 速度 市場余量（萬平米） 客戶 東方米蘭（待售）