【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目規(guī)劃分析 ⑦ 宜興 融科氿 玖城 人民南路近龍背山商圈、學(xué)區(qū)房、投資潛力較大、出租率高、回報(bào)穩(wěn)定。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析 ⑧ 宜興 新天 地廣場(chǎng) 宜興新天地廣場(chǎng)位于宜興市中心，氿濱大道與太閣西路交界，是面向中高檔消費(fèi)群體，兼顧高端消費(fèi)和普通消費(fèi)。以經(jīng)營(yíng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌為主，集休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲為一體的超大型購(gòu)物中心。在商品上追求品牌化、國(guó)際化，在消費(fèi)行為上實(shí)現(xiàn)消費(fèi)行為的多樣化，打造一家精品購(gòu)物廣場(chǎng)。 項(xiàng)目總建 20萬(wàn)㎡，商業(yè)達(dá) 7萬(wàn)㎡，另 13萬(wàn)方為景觀豪宅及酒店式公寓，新天地廣場(chǎng)無(wú)疑成為改變宜興的一個(gè)重要項(xiàng)目。這不僅是因?yàn)樾绿斓貜V場(chǎng)本身的龐大規(guī)模優(yōu)勢(shì)，和便利的交通條件，更在于新天地廣場(chǎng)將為宜興市民帶來(lái)全新的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)組合，將在一定程度上提升原有零售業(yè)態(tài)的層次和檔次，從而為宜興帶來(lái)一種新的生活方式，改變一部分人的生活方式。目前酒店式公寓二手房?jī)r(jià)格南向房源 10000元 /㎡左右，北向房源 8000元 /㎡，出租率高，回報(bào)率高。 項(xiàng)目規(guī)劃分析 核心地段、高端定位、配套齊全、配置較高、升值潛力較大，投資回報(bào)高。 三地市場(chǎng)調(diào)研分析 調(diào)研總結(jié)： 專業(yè)市場(chǎng)配套商住項(xiàng)目 ，多以 小面積 設(shè)置為主， 價(jià)格低于 主流住宅市場(chǎng)， 總價(jià)較低 ，兼?zhèn)涠唐?商住及投資 功能； 商住綜合體項(xiàng)目 多處于 核心地段 或城市未來(lái) 發(fā)展重點(diǎn) 區(qū)域，定位 高端 ， 配置較高 能夠滿足特定居住需求且投資價(jià)值明顯； 本案從區(qū)域規(guī)劃上來(lái)看為專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)配套，但從物流園整體定位來(lái)看，又是非普通的專業(yè)市場(chǎng)普通，因此，綜合體項(xiàng)目的高端配置值得本案借鑒。 商住投資案例分析研究 三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 商住兼投資物業(yè)價(jià)值點(diǎn) 商住投資案例分析研究 注：本次研究選取蘇州、無(wú)錫、宜興三地 8個(gè)與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價(jià)值的項(xiàng)目作為研究樣本。 項(xiàng)目名稱 地段價(jià)值 配套資源 交通狀況 外部?jī)r(jià)值體現(xiàn) 銷售價(jià)格（元 /㎡） 凱馬新世界 長(zhǎng)江路核心商圈 商業(yè)廣場(chǎng)、 銀行、醫(yī)院 多路公交、區(qū)域主干道 專業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū) 來(lái)往人流量大 具備一定的投資升值潛力 公寓 58006000元 /㎡ 紅星美凱龍 （中翔麗晶） 相城大道商貿(mào)核心區(qū) 大潤(rùn)發(fā)、相城醫(yī)院、銀行 多路公交、輕軌 商務(wù)核心區(qū)、交通便利、升值空間大 公寓 8000元 /㎡ 逸居國(guó)際生活廣場(chǎng) 本項(xiàng)目位于無(wú)錫第二核心商圈，錫滬路的核心地段 小區(qū)內(nèi)部有餐飲休閑配套，附近有廣益中心小學(xué)，超市等 K28， 80路， 42路， 75路， 6路， 713路， 715路等 項(xiàng)目處于無(wú)錫廣益商圈，周邊商業(yè)項(xiàng)目多，商業(yè)氛圍濃厚 1樓商鋪 25000元 /㎡ 3嘍商鋪 10000元 /㎡ 公寓預(yù)計(jì) 8000元 /㎡ 廣益汽配城 隸屬崇安區(qū) 學(xué)校、銀行 多路交通線路 交通方便 住宅 4800元 /M2 商鋪 9600元 /M2 金太湖國(guó)際城 城市副中心 醫(yī)院、銀行、交通、 醫(yī)療 主干道、輕軌出站口 緊挨火車站、汽車站、 美食街，人流量大 住宅 6800元 /M2 商鋪 48000元 /M2 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 河埒口核心全方位便利生活、便捷交通。 第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、大潤(rùn)發(fā)，項(xiàng)目本身商業(yè)生活配套齊全 2 5 5 9k4 20 20 8 41路河埒口站， 20路至梁清路青祁路站 項(xiàng)目地處無(wú)錫河埒口核心商業(yè)區(qū)，周邊配套齊全便利，開發(fā)商品牌口碑優(yōu)越 商鋪 30000元 /㎡ 住宅 10000元 /㎡ 酒店式公寓 11000元 /㎡ 融科氿玖城 人民南路龍背山商 圈 學(xué)校、行政機(jī)關(guān)、餐 飲娛樂集中區(qū) 多路公交、市區(qū)主干道 人民南路餐飲娛樂集 中區(qū)、配套齊全 公寓 6500元 /㎡ 新天地廣場(chǎng) 市中心繁華商業(yè)區(qū) 市區(qū)各大百貨、超市、學(xué)校、銀行、醫(yī)院、一線湖景 多路公交、三條主干道交叉口 市區(qū)核心地段、配套齊全、升值回報(bào)高 酒店式公寓 80001000元 /㎡ 項(xiàng)目外部?jī)r(jià)值研究： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 項(xiàng)目外部?jī)r(jià)值總結(jié)： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 商住兼投資性物業(yè)外部?jī)r(jià)值點(diǎn)主要 體現(xiàn)在地段、配套、交通， 為項(xiàng)目高價(jià)突破及市場(chǎng)認(rèn)可的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目名稱 內(nèi)部環(huán)境 會(huì)所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 內(nèi)部?jī)r(jià)值體現(xiàn) 凱馬新世界 —— —— 商業(yè)街 普通物業(yè) 配套商業(yè)街 紅星美凱龍 （中翔麗晶） —— 商務(wù)公館 大潤(rùn)發(fā)、裙房底商 戴德梁行 高端物業(yè)服務(wù) 逸居國(guó)際生活廣場(chǎng) 采用組團(tuán)式景觀設(shè)計(jì) 無(wú) 周邊商業(yè)項(xiàng)目較多， 超市，餐飲齊全 /平。月 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 廣益汽配城 —— 無(wú) 商業(yè)配套欠缺 普通物業(yè) —— 金太湖國(guó)際城 文化街、中央廣場(chǎng) 商業(yè)會(huì)所 自身龐大商業(yè)、無(wú)錫 美食街 管家式服務(wù) 中央廣場(chǎng)、文化街 社區(qū)氛圍及文化 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 小區(qū)采用集中式綠地景觀，輔以水系組團(tuán)，移步換景，另有 3萬(wàn)平休閑廣場(chǎng) 商業(yè)會(huì)所 23萬(wàn)平國(guó)際購(gòu)物商場(chǎng)，4萬(wàn)平五星級(jí)酒店， 3萬(wàn)平休閑廣場(chǎng)，五星級(jí)電影院 萬(wàn)達(dá)物業(yè) 中央景觀及廣場(chǎng) 商業(yè)生活配套齊全 開發(fā)商品牌品質(zhì)保證 融科氿玖城 —— 沿街商業(yè) 餐飲休閑娛樂 第一太平 定制化物業(yè)服務(wù) 新天地廣場(chǎng) 一線湖景、組團(tuán)景觀 沿街商業(yè) 一站式購(gòu)物廣場(chǎng) —— 高端居住品質(zhì) 高端物業(yè)服務(wù) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值研究： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 項(xiàng)目名稱 立面 門窗 電梯 裝修標(biāo)準(zhǔn) 科技環(huán)保 凱馬新世界 涂料 鋁合金門窗 —— —— —— 紅星美凱龍 （中翔麗晶） 玻璃幕墻、石材、涂料 中空隔熱 OTIS 1200元 /㎡ 智能安保 自動(dòng)引水 逸居國(guó)際生活廣場(chǎng) 玻璃幕墻 涂料 —— 迅達(dá) —— —— 廣益汽配城 涂料 鋁合金門窗 —— —— —— 金太湖國(guó)際城 玻璃幕墻、石材、 涂料 鋁合金門窗 日立 1000元 /㎡ 保溫外墻 智能安保 自動(dòng)引水 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 玻璃幕墻、石材、 涂料 中空隔熱 三菱 1200元 /㎡ 外墻保溫 新風(fēng)系統(tǒng) 自動(dòng)引水 融科氿玖城 石材、涂料 鋁合金門窗 三菱 —— —— 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值研究： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 項(xiàng)目?jī)?nèi)部及產(chǎn)品價(jià)值總結(jié)： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 各項(xiàng)目?jī)?nèi)部及產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)主要 體現(xiàn)在景觀、居住品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)， 高出普通市場(chǎng)配置，滿足特定客群需求，為項(xiàng)目高價(jià)突破、商住客戶買單的有力支撐點(diǎn)。 商住投資案例分析研究 三地市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比研究 商住兼性投資物業(yè)價(jià)值點(diǎn) 商住投資案例分析研究 注：本次研究選取蘇州、無(wú)錫、宜興三地 8個(gè)與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價(jià)值的項(xiàng)目作為研究樣本。 項(xiàng)目名稱 客源構(gòu)成 客源關(guān)注點(diǎn) 金太湖國(guó)際城 購(gòu)買的客戶以本地客為主，投資客比例在 60%以上。 租客基本上都是外國(guó)人或者是臺(tái)資企業(yè)的高層管理人員，出租率大概有30%左右。 地段、輕軌、升值潛力 回報(bào)、開發(fā)商實(shí)力 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 本地客源居多，投資和自用客戶比例各占 50%。 開發(fā)商品牌、地段、升值潛力、回報(bào)率、品質(zhì) 新天地廣場(chǎng) 宜興本地客居多，私營(yíng)業(yè)主和事業(yè)管理層，投資自住占比平均。 地段、回報(bào)、配套、品質(zhì) 中翔麗晶 購(gòu)買客源是以本地客源為主，包括一些私營(yíng)業(yè)主和小型公司的老板，做辦公室用。 租用客源多為家政服務(wù)、裝修公司、小型貿(mào)易公司等小型公司，或者有一定收入基礎(chǔ)