【文章內(nèi)容簡介】 目規(guī)劃分析 ⑦ 宜興 融科氿 玖城 人民南路近龍背山商圈、學區(qū)房、投資潛力較大、出租率高、回報穩(wěn)定。 三地市場調(diào)研分析 ⑧ 宜興 新天 地廣場 宜興新天地廣場位于宜興市中心，氿濱大道與太閣西路交界，是面向中高檔消費群體，兼顧高端消費和普通消費。以經(jīng)營國際、國內(nèi)品牌為主，集休閑、娛樂、購物、餐飲為一體的超大型購物中心。在商品上追求品牌化、國際化，在消費行為上實現(xiàn)消費行為的多樣化，打造一家精品購物廣場。 項目總建 20萬㎡，商業(yè)達 7萬㎡，另 13萬方為景觀豪宅及酒店式公寓，新天地廣場無疑成為改變宜興的一個重要項目。這不僅是因為新天地廣場本身的龐大規(guī)模優(yōu)勢，和便利的交通條件，更在于新天地廣場將為宜興市民帶來全新的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)組合，將在一定程度上提升原有零售業(yè)態(tài)的層次和檔次，從而為宜興帶來一種新的生活方式，改變一部分人的生活方式。目前酒店式公寓二手房價格南向房源 10000元 /㎡左右，北向房源 8000元 /㎡，出租率高，回報率高。 項目規(guī)劃分析 核心地段、高端定位、配套齊全、配置較高、升值潛力較大，投資回報高。 三地市場調(diào)研分析 調(diào)研總結： 專業(yè)市場配套商住項目 ，多以 小面積 設置為主， 價格低于 主流住宅市場， 總價較低 ，兼?zhèn)涠唐?商住及投資 功能； 商住綜合體項目 多處于 核心地段 或城市未來 發(fā)展重點 區(qū)域，定位 高端 ， 配置較高 能夠滿足特定居住需求且投資價值明顯； 本案從區(qū)域規(guī)劃上來看為專業(yè)市場服務配套，但從物流園整體定位來看，又是非普通的專業(yè)市場普通，因此，綜合體項目的高端配置值得本案借鑒。 商住投資案例分析研究 三地市場調(diào)研分析 項目價值對比研究 商住兼投資物業(yè)價值點 商住投資案例分析研究 注：本次研究選取蘇州、無錫、宜興三地 8個與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價值的項目作為研究樣本。 項目名稱 地段價值 配套資源 交通狀況 外部價值體現(xiàn) 銷售價格（元 /㎡） 凱馬新世界 長江路核心商圈 商業(yè)廣場、 銀行、醫(yī)院 多路公交、區(qū)域主干道 專業(yè)市場集聚區(qū) 來往人流量大 具備一定的投資升值潛力 公寓 58006000元 /㎡ 紅星美凱龍 （中翔麗晶） 相城大道商貿(mào)核心區(qū) 大潤發(fā)、相城醫(yī)院、銀行 多路公交、輕軌 商務核心區(qū)、交通便利、升值空間大 公寓 8000元 /㎡ 逸居國際生活廣場 本項目位于無錫第二核心商圈，錫滬路的核心地段 小區(qū)內(nèi)部有餐飲休閑配套，附近有廣益中心小學，超市等 K28， 80路， 42路， 75路， 6路， 713路， 715路等 項目處于無錫廣益商圈，周邊商業(yè)項目多，商業(yè)氛圍濃厚 1樓商鋪 25000元 /㎡ 3嘍商鋪 10000元 /㎡ 公寓預計 8000元 /㎡ 廣益汽配城 隸屬崇安區(qū) 學校、銀行 多路交通線路 交通方便 住宅 4800元 /M2 商鋪 9600元 /M2 金太湖國際城 城市副中心 醫(yī)院、銀行、交通、 醫(yī)療 主干道、輕軌出站口 緊挨火車站、汽車站、 美食街，人流量大 住宅 6800元 /M2 商鋪 48000元 /M2 無錫萬達廣場 河埒口核心全方位便利生活、便捷交通。 第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)實驗幼兒園、大潤發(fā)，項目本身商業(yè)生活配套齊全 2 5 5 9k4 20 20 8 41路河埒口站， 20路至梁清路青祁路站 項目地處無錫河埒口核心商業(yè)區(qū)，周邊配套齊全便利，開發(fā)商品牌口碑優(yōu)越 商鋪 30000元 /㎡ 住宅 10000元 /㎡ 酒店式公寓 11000元 /㎡ 融科氿玖城 人民南路龍背山商 圈 學校、行政機關、餐 飲娛樂集中區(qū) 多路公交、市區(qū)主干道 人民南路餐飲娛樂集 中區(qū)、配套齊全 公寓 6500元 /㎡ 新天地廣場 市中心繁華商業(yè)區(qū) 市區(qū)各大百貨、超市、學校、銀行、醫(yī)院、一線湖景 多路公交、三條主干道交叉口 市區(qū)核心地段、配套齊全、升值回報高 酒店式公寓 80001000元 /㎡ 項目外部價值研究： 項目價值對比研究 項目外部價值總結： 項目價值對比研究 商住兼投資性物業(yè)外部價值點主要 體現(xiàn)在地段、配套、交通， 為項目高價突破及市場認可的基礎。 項目名稱 內(nèi)部環(huán)境 會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務 內(nèi)部價值體現(xiàn) 凱馬新世界 —— —— 商業(yè)街 普通物業(yè) 配套商業(yè)街 紅星美凱龍 （中翔麗晶） —— 商務公館 大潤發(fā)、裙房底商 戴德梁行 高端物業(yè)服務 逸居國際生活廣場 采用組團式景觀設計 無 周邊商業(yè)項目較多， 超市，餐飲齊全 /平。月 統(tǒng)一經(jīng)營管理 廣益汽配城 —— 無 商業(yè)配套欠缺 普通物業(yè) —— 金太湖國際城 文化街、中央廣場 商業(yè)會所 自身龐大商業(yè)、無錫 美食街 管家式服務 中央廣場、文化街 社區(qū)氛圍及文化 無錫萬達廣場 小區(qū)采用集中式綠地景觀，輔以水系組團，移步換景，另有 3萬平休閑廣場 商業(yè)會所 23萬平國際購物商場，4萬平五星級酒店， 3萬平休閑廣場，五星級電影院 萬達物業(yè) 中央景觀及廣場 商業(yè)生活配套齊全 開發(fā)商品牌品質(zhì)保證 融科氿玖城 —— 沿街商業(yè) 餐飲休閑娛樂 第一太平 定制化物業(yè)服務 新天地廣場 一線湖景、組團景觀 沿街商業(yè) 一站式購物廣場 —— 高端居住品質(zhì) 高端物業(yè)服務 項目內(nèi)部價值研究： 項目價值對比研究 項目名稱 立面 門窗 電梯 裝修標準 科技環(huán)保 凱馬新世界 涂料 鋁合金門窗 —— —— —— 紅星美凱龍 （中翔麗晶） 玻璃幕墻、石材、涂料 中空隔熱 OTIS 1200元 /㎡ 智能安保 自動引水 逸居國際生活廣場 玻璃幕墻 涂料 —— 迅達 —— —— 廣益汽配城 涂料 鋁合金門窗 —— —— —— 金太湖國際城 玻璃幕墻、石材、 涂料 鋁合金門窗 日立 1000元 /㎡ 保溫外墻 智能安保 自動引水 無錫萬達廣場 玻璃幕墻、石材、 涂料 中空隔熱 三菱 1200元 /㎡ 外墻保溫 新風系統(tǒng) 自動引水 融科氿玖城 石材、涂料 鋁合金門窗 三菱 —— —— 項目產(chǎn)品價值研究： 項目價值對比研究 項目內(nèi)部及產(chǎn)品價值總結： 項目價值對比研究 各項目內(nèi)部及產(chǎn)品價值點主要 體現(xiàn)在景觀、居住品質(zhì)、物業(yè)服務， 高出普通市場配置，滿足特定客群需求，為項目高價突破、商住客戶買單的有力支撐點。 商住投資案例分析研究 三地市場調(diào)研分析 項目價值對比研究 商住兼性投資物業(yè)價值點 商住投資案例分析研究 注：本次研究選取蘇州、無錫、宜興三地 8個與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價值的項目作為研究樣本。 項目名稱 客源構成 客源關注點 金太湖國際城 購買的客戶以本地客為主，投資客比例在 60%以上。 租客基本上都是外國人或者是臺資企業(yè)的高層管理人員，出租率大概有30%左右。 地段、輕軌、升值潛力 回報、開發(fā)商實力 萬達廣場 本地客源居多，投資和自用客戶比例各占 50%。 開發(fā)商品牌、地段、升值潛力、回報率、品質(zhì) 新天地廣場 宜興本地客居多，私營業(yè)主和事業(yè)管理層，投資自住占比平均。 地段、回報、配套、品質(zhì) 中翔麗晶 購買客源是以本地客源為主，包括一些私營業(yè)主和小型公司的老板，做辦公室用。 租用客源多為家政服務、裝修公司、小型貿(mào)易公司等小型公司，或者有一定收入基礎