【文章內(nèi)容簡介】 175 24000（精裝） 28 420 8%、 464/37 /聯(lián)盛天連天 soho 40 3754 16000（裝修） 5986 87%、 784/679 /新城名苑 soho 5060 15000(平層） 7590 44%、 662/290 /23000（復(fù)式） 115138錢湖天地 soho 3050 17000（精裝） 5185 78%、 601/471 /康城 boss領(lǐng)館 soho 5060 13000(平層） 6578 9%、 196/17 /17000（復(fù)式） 85102城南華府 高層 預(yù)計 67月 120130 / / / 住宅 3四季云頂 高層 預(yù)計 6月 15 170185 / / / 住宅 3雅戈爾璽園 別墅、高層 預(yù)計 89月 11 300 / / / 住宅 10榮安府 高層 預(yù)計 10月 21 150以上 / / / 住宅 20 國驊柏園 洋房 預(yù)計 10月 140以上 / / / 住宅 3風(fēng)格璟苑 別墅、高層 年底 8 130以上 / / / 住宅 8永佳苑二期 高層 年底 13 120130 / / / 住宅 13香榭麗州 別墅、高層 2023年 17 130以上 / / / 住宅 16【 在售及待推項目 】市場分析市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略區(qū)域競爭分析 【 在售及待推項目 】216。目前區(qū)域內(nèi)在售項目中，除去單身公寓項目外，住宅在售項目不多；216。區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品類型以 小高層、高層 為主；216。核心區(qū)域在售價格集中在 20230元 /平方米左右（毛坯）；216。主力面積比較分散，各個面積段都有，但從未來待推項目來看， 戶型面積逐漸變大 ，將以 130平方米以上大戶型為主；216。從近期開盤項目的銷售情況來看， 受政策影響較大，去化情況相對較差；216。未來待推項目相對較多，體量較大在 100萬平方米左右，面臨一定市場競爭；市場分析市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略區(qū)域競爭分析 【 待推項目 】名稱 產(chǎn)品類型 戶型面積（㎡） 剩余體量（㎡） 推出時間中河名庭 高層 5090 14000 預(yù)計年內(nèi)結(jié)案榮安琴灣 小高層 8090 13000 預(yù)計年底結(jié)案130140 6000180190 12023金色水岸 高層 118 30000 預(yù)計年內(nèi)結(jié)案175 30000城南華府 高層 120140 25000 預(yù)計 67月推出170180 5000四季云頂 高層 170185 30000 預(yù)計 6月份推出雍城世家 高層 8090 50000 預(yù)計 2023年左右結(jié)案130140 100000170180 30000雅戈爾玉璽園 高層 300 60000 預(yù)計 89月份推出類獨棟 500600 40000榮安府 高層 90130 202300 預(yù)計 10月份推出160280 國驊柏園 洋房 140200 30000 預(yù)計年底推出風(fēng)格璟苑 聯(lián)排 260300 30000 年底推出高層 170230 50000永佳苑二期 高層 120180 130000 年底推出香榭麗州 別墅、高層 130以上 160000 2023年上半年市場分析市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略區(qū)域競爭分析216。中河名庭、榮安琴灣、金色水岸、城南華府、四季云頂預(yù)計在年內(nèi)結(jié)案，未來對本案產(chǎn)生的競爭不大；216。雍城世家、雅戈爾玉璽園、榮安府、國驊柏園 、風(fēng)格璟苑、永佳苑二期、香榭麗州的銷售期與本案重合，將對本案造成較大競爭；216。從競爭項目的面積段來看， 雅戈爾玉璽園、榮安府、國驊柏園、風(fēng)格璟苑主要以大戶型為主， 大戶型產(chǎn)品競爭激烈，中小戶型競爭相對較小 ；中小戶型產(chǎn)品有較大市場機(jī)會。市場分析市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略四、客 戶 定位1.【 典型個案客戶分析 】2.【 我們應(yīng)抓的客源 】市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略城南公館金色水岸金域華府新城名苑本案客戶定位典型個案客戶分析市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略典型個案客戶分析 【 金色水岸二期 】216。購房需求：置業(yè)目的主要為 改善居住條件與婚房需求 ，其次為異地遷入（主要為 寧海、象山、奉化 等區(qū)域）。其中 90平方米主要為首置客戶， 143平方米主要為首改客戶。兩個產(chǎn)品中都有少量投資客 。216?？蛻裟挲g： 90平方米公寓的客戶年齡偏輕，集中在 2535歲，交付后為二人居住， 143平方米公寓的客戶年齡相對較大，在 3045歲之間，交付后為三口之家居住；216。客戶職業(yè)： 90平方米公寓客戶職業(yè)以 私營、合資企業(yè)白領(lǐng)為主 ，而 143平方米公寓客戶職業(yè)以 私營、合資企業(yè)中高層管理人員為主 ，主要從事外貿(mào)、貨運等行業(yè)。其中政府、企事業(yè)單位公務(wù)員也占一定比例；216。居住區(qū)域：主要在 鄞州區(qū)、江東區(qū)和海曙區(qū) ，其他區(qū)域包括 寧海、象山、奉化 等周邊縣市；客戶定位市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略典型個案客戶分析 【 金域華府 】216。購房需求： 改善居住條件為最主要的需求 ，其中 120平方米客戶中多數(shù)為首改客戶，但投 資客也占一定比例 。 175平方米客戶為再改客戶，均為自住，投資客所占比例非常少；216。客戶年齡： 120平方米客戶年齡集中在 3040歲， 175平方米客戶年齡集中在 3545歲，交付后都為三口之家居??；216。客戶職業(yè)：以 私營、合資企業(yè)中高層管理人員為主 ，其次為公務(wù)員，其中 175平方米客戶中私企業(yè)主也占一定比例；216。居住區(qū)域：主要集中在 鄞州區(qū)（包括石碶）、江東區(qū)和海曙區(qū) ，其他區(qū)域包括江北以及 寧海、奉化 等周邊縣市。客戶定位市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略典型個案客戶分析 【 城南公館 】216。購房需求：以 改善需求為主 ，占 5060%， 其次為投資 ，占 3040%，最后為首置，占 2030%；216?？蛻裟挲g：購房的主力仍然是改善型客戶，年齡相對較大，在 3045歲之間，其次還有一部分為年輕客戶，年齡在 2530歲之間 ；216。客戶職業(yè)： 工作與生活均在石碶本地 ，主要從事商業(yè)零售、制造業(yè)和貿(mào)易業(yè)；216。居住區(qū)域： 集中在石碶一帶 ，其次為鄞州區(qū)客戶，這些客戶包括鄞州中心區(qū)客戶，但更多的是鄞州下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)客戶?？蛻舳ㄎ皇袌龇治?客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略典型個案客戶分析 【 新城名苑 】216。購房需求：置業(yè)目的 主要以投資為主 ，他們看好區(qū)域未來的發(fā)展，較少客戶為自住兼投資；216?？蛻裟挲g： 30歲以上投資客居多，主要集中在 3545歲之間；216?？蛻袈殬I(yè)：以 私企業(yè)主為主 ，主要從事制造業(yè)和貿(mào)易業(yè)，其次為企業(yè)中高層管理人員；216。居住區(qū)域：主要集中在 鄞州中心區(qū) ，其次為江東區(qū)，最后是海曙區(qū)。 客戶定位市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略從四個項目的客源來看，客源類型具有明顯一致性?？驮葱螒B(tài)如下：u區(qū)域?qū)傩裕?鄞州、海曙、江東客源為主力 ，大多工作在鄞州和市區(qū)，部分臨近區(qū)域的客源，主要 寧海、奉化 等周邊縣市。u年齡結(jié)構(gòu)和購房目的： 購房需求以自住為主 ，投資客也占一定比例?？驮匆?30歲以下首次置業(yè)的年輕人以及 3045歲改善型客戶為主，主要來自企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、企事業(yè)單位的高管和個體戶。u面積需求：首次置業(yè)客戶的面積需求基本都是 100平方米以內(nèi)的二房或三房， 120130平方米左右的三房的改善需求較為剛性。典型個案客戶分析u購房偏好：他們非常了解鄞州中心區(qū)，十分愿意在這個區(qū)域置業(yè)購房，十分看重項目品質(zhì)，追求性價比?？蛻舳ㄎ皇袌龇治?客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略【 金色水岸三期 】典型個案客戶分析216。購房需求：均為改善性需求，基本沒有投資客；216?？蛻裟挲g：集中在 3545歲，交付后都為三口之家居?。?16?？蛻袈殬I(yè)：以私營、合資企業(yè)中高層管理人員為主，主要從事外貿(mào)、制造等行業(yè)，還有部分金融行業(yè)中高層管理人員及公務(wù)員；216。居住區(qū)域：主要集中在鄞州區(qū)（包括石碶）、江東區(qū)和海曙區(qū)，其他區(qū)域包括江北以及寧海、奉化等周邊縣市。其中有 30%40%為金色水岸前期的老客戶，他們對區(qū)域認(rèn)同度非常高。我們通過分析金色水岸三期的客戶來看新政出臺后，客源有什么變化？目前市場上投資客非常少，都以自住客為主，且老客戶的成交占有相當(dāng)大的比例；自住客都為改善需求，他們認(rèn)可金色水岸三期的品質(zhì)，看重項目的性價比。客戶定位市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略我們應(yīng)抓的客源在新政影響下，我們的客戶較為剛性的改善需求客戶；他們已經(jīng)在鄞州中心區(qū)購買過房產(chǎn)； 他們十分了解這個區(qū)域；他們認(rèn)可項目的品質(zhì)；他們追求性價比。客戶定位市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略五、 產(chǎn) 品建 議1.【 戶型建議 】2.【 景觀建議 】3.【 配套設(shè)置 】2.【 物業(yè)及智能化 】市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略產(chǎn)品建議戶型建議戶型上層空余空間可作為儲藏室。主臥室的衛(wèi)生間面積較小，建議擴(kuò)大。市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略廚房動線穿越客廳，動線設(shè)計不合理。客廳的家具擺放建議換個方向考慮。戶型建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略費。建議考慮增加客廳的挑空，提供居住的舒適度。戶型建議產(chǎn)品建議間，可能會照成生活的不便。躍層下層，書房外墻和陽臺的關(guān)系不合理，建議調(diào)整。市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略雖有兩個陽臺但陽臺進(jìn)深偏小利用率低，且客廳陽臺連至主衛(wèi)，可能會影響主人隱私。戶型建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略戶型下層南向露臺在次臥與書房部分面寬較窄進(jìn)深較深利用率較低。戶型建議產(chǎn)品建議戶型上層次臥離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)，且次臥露臺連通主臥。主臥露臺連接二樓衛(wèi)生間，可能會可能造成生活不便。市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略景觀建議? 本案設(shè)計理念為 “都市開放 ” ，但兩方案設(shè)計中臨水區(qū)觀景平臺面積均較小。因此建議將沿河景觀帶親水平臺面積擴(kuò)大并連成一線，設(shè)置休閑座椅或遮陽傘棚等，風(fēng)格定位采用現(xiàn)代主義，更能彰顯都市生活感。 產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略? 充分利用臨水優(yōu)勢，將休閑平臺面積擴(kuò)大并連成一線，使其成為可玩可賞的親水區(qū)域。景觀建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略? 建議將主入口附近的景觀亭改為歐式雕塑，與建筑立面風(fēng)格相融合，同時具有一定的品質(zhì)感，另外與入口水景噴泉相互結(jié)合，從功能及景觀表現(xiàn)上更為合理。景觀建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略? 可將入口景觀亭改為歐式雕塑與噴泉水景相結(jié)合的形式景觀建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略? 次入口兩側(cè)區(qū)域均為單純植物種植，整體效果較為單調(diào)。建議在兩側(cè)游步道附近選取適當(dāng)位置加入一些簡單溫馨的點綴性園林小品，以增加一些引導(dǎo)觀賞的景觀節(jié)點。景觀建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略? 單純的植物種植營造景觀缺少變化和意趣，可在植物叢中設(shè)置一些簡單的小雕塑或其他一些精巧的園林小品增加一些觀賞的情趣；? 道路彎曲處隨路的形狀設(shè)置座椅，引導(dǎo)休息停留觀賞廣場及臨水景觀。景觀建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略? 兒童游樂場（紅色）緊鄰小區(qū)主入口，主入口附近為商業(yè)及車流較為密集區(qū)，不適于兒童活動。建議將兒童游樂場（藍(lán)色）設(shè)置在小區(qū)距離商業(yè)及入口稍遠(yuǎn)的區(qū)域。景觀建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略? 將兒童活動場地設(shè)置在園區(qū)內(nèi)部并盡量遠(yuǎn)離出入口，可以采用色彩艷麗豐富的塑膠進(jìn)行場地的鋪裝，其上布置各種游樂設(shè)施。安全度更高的同時也更具趣味性。景觀建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略? 方案一景觀多為植物種植綠化，缺少社區(qū)內(nèi)部活動及休息停留的硬質(zhì)場地。建議在小區(qū)特色水景兩側(cè)加入濱水硬質(zhì)平臺的處理，樓棟建筑前也可進(jìn)行健身活動場地的設(shè)計。景觀建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略? 增加硬質(zhì)鋪裝面積或親水平臺的設(shè)計，將單純植物種植弱化，使園區(qū)內(nèi)活動及交流場地適當(dāng)增大。景觀建議產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略配套設(shè)置 【 新風(fēng)系統(tǒng) 】產(chǎn)品建議市場分析 客戶定位 產(chǎn)品建議政策解讀項目定位 營銷策略采用斷橋雙層中空鋁合金窗， LOWE玻璃配套設(shè)置 【 建材 】產(chǎn)品建