浙江省杭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-09 06:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 了亮度和通透性。三層只設(shè)置休閑露臺(tái)與主人房，增加了舒適性。 點(diǎn)評(píng)：整個(gè)房型瘦長(zhǎng)，面寬較窄，光照有限。二層幼兒房、父母房并排，兩房面寬都略顯局促。 西溪里 —— 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 分期開(kāi)發(fā)，分期銷(xiāo)售。分蘆園 /熙園 (排屋 )和瑾園 /珺園 (公寓 )共 4個(gè)組團(tuán)銷(xiāo)售。 銷(xiāo)售現(xiàn)狀 2023年 5月底，二期開(kāi)盤(pán)，目前聯(lián)排尚 余 72套，戶(hù)型為 290平方米和 325平方 米。公寓尚有 5棟， 500套左右，戶(hù)型 為 87平米， 89平米和 125平米。 據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前小高層均價(jià) 16312元 /㎡，排屋均價(jià) 27742元 /㎡， 與報(bào)價(jià) 40000元 /㎡有一定差距。 綠城 西溪誠(chéng)園 —— 項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目位置：綠城西溪誠(chéng)園位于西湖區(qū)文一西路 ? 總建面積： 60萬(wàn)㎡ ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì) 09年 11月底 ? 入住時(shí)間：未定 ? 綠 化 率： 40％ ? 容 積 率： ? 當(dāng)前報(bào)價(jià)： 30000元 /平米 ? 建筑形態(tài)：高層 ? 主力戶(hù)型： 180200平米 ? 開(kāi) 發(fā) 商：浙江報(bào)業(yè)綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 綠城 西溪誠(chéng)園 —— 區(qū)位 賣(mài)點(diǎn) 區(qū)域交通 由西溪路、天目山路、文一路、紫金港路、紫 金花路、古墩路等縱橫密集路網(wǎng)組成了西溪誠(chéng) 園周邊便捷的城市交通線(xiàn)路圖，西溪誠(chéng)園還近 鄰杭州繞城高速，使遠(yuǎn)行更為方便。 賣(mài)點(diǎn)提煉 —— 綠城第二代高層公寓典范 賣(mài)點(diǎn)一：綠城品牌 綠城十五年城西回歸之作 賣(mài)點(diǎn)二：城西精裝大盤(pán) 城西版塊近年來(lái)少有 的精裝小高層大盤(pán) 賣(mài)點(diǎn)三：西溪濕地 — 城西和西溪的紐帶 點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目與本案同在一個(gè)緯度，地理位置 比本案相對(duì)更佳，未來(lái)可能會(huì)對(duì)本案造成威脅 綠城 西溪誠(chéng)園 —— 配套 建筑 園林 配套服務(wù) —— 大型商業(yè)、教育 西城廣場(chǎng)、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（建設(shè)中）、蔣村商務(wù)中心（規(guī)劃中）、浙江大學(xué)紫金港 校區(qū)、杭州綠城育華學(xué)校，周邊還分布有西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校、市府幼兒園、杭十五中西溪 校區(qū)等眾多學(xué)校，形成涵蓋大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等全程完備教育配套系統(tǒng)。社 區(qū)內(nèi)配備綠城獨(dú)創(chuàng)的園區(qū)生活服務(wù)體系、高端生活設(shè)施。 社區(qū)建筑 —— 新古典主義 外立面以石材幕墻為主，在典雅、莊重、 精致的新古典主義建筑風(fēng)格上增加現(xiàn)代建 筑元素，風(fēng)格更為簡(jiǎn)潔、俊朗。 社區(qū)園林 —— 組團(tuán)綠化 40%高綠化率，建筑密度較低，綠化面積大。 點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目?jī)?nèi)外配套設(shè)施齊全，采用了杭州市場(chǎng)上較為流行的新古典風(fēng)格，全部為 913層建筑，建筑密度較低，綠化面積大。 綠城 西溪誠(chéng)園 —— 戶(hù)型設(shè)計(jì) 概括：增加居住私密性，戶(hù)型實(shí)現(xiàn)電梯直接入戶(hù)，較大的客廳及主臥面寬，增加儲(chǔ)藏空間，加大廚房面積，使室內(nèi)布局更佳合理和完善，提高居住舒適度；精裝修，引入水循環(huán)地暖裝置等科技節(jié)能技術(shù)。 E戶(hù)型：四室兩廳三衛(wèi)， 186㎡ J戶(hù)型：三室兩廳三衛(wèi)， 218㎡ L戶(hù)型：五室兩廳五衛(wèi)， 269㎡ 點(diǎn)評(píng)： 私密居家氛圍；客廳大開(kāi)間， 北接景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)；方正書(shū)房連接景觀(guān)陽(yáng) 臺(tái)，聆賞美景；廚房大面寬，與餐廳 連接緊密；南向雙次臥連接景觀(guān)陽(yáng) 臺(tái)，營(yíng)造融融生活情趣。 點(diǎn)評(píng)： 與 E戶(hù)型相比，功能空 間數(shù)量減少，增加了每個(gè)空間 的面積；起居室與廚房分開(kāi)， 使整個(gè)空間布局更加完善 點(diǎn)評(píng)： 大面積戶(hù)型，開(kāi)敞玄關(guān)鋪展尊 貴人生；增設(shè)工人房，各個(gè)功能房均 配備獨(dú)立衛(wèi)生間，品質(zhì)生活更便捷； 廚房空間充足設(shè)置早餐廳；主臥大開(kāi) 間，套房結(jié)構(gòu)，豪華盥洗室功能齊備 綠城 西溪誠(chéng)園 —— 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 分四期開(kāi)發(fā)，即將開(kāi)盤(pán)為一期，一 期 9萬(wàn)平米， 9棟樓，為 11層、 13 層小高層，共 503套。 銷(xiāo)售現(xiàn)狀 目前沒(méi)有在售樓座，預(yù)計(jì) 09年 11月底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。 西溪區(qū)域分析 —— 價(jià)格分析 西溪區(qū)域分析 —— 戶(hù)型分析 西溪區(qū)域分析 —— 近期土地成交狀況 剛剛拍出的這四塊土地，都是居住用地，位置集中在荊長(zhǎng)路東西側(cè)和文一西路。 雖然地塊面積不是很大，但是樓面價(jià) 7500元 /㎡（荊長(zhǎng)路西側(cè)地塊 5071元 / ㎡），都比本案低。這更加決定了本案不能走性?xún)r(jià)比路線(xiàn)，而是要提升品質(zhì)， 提高產(chǎn)品附加值，走高端路線(xiàn)。 西溪區(qū)域分析 —— 總結(jié) ? 天賜的西溪加上合理的規(guī)劃，最終成就了“西貴”板塊的形成。 ? 競(jìng)品定位高端，主流為聯(lián)排、洋房、大戶(hù)型公寓等改善型住宅。 ? 區(qū)域未來(lái)商品房潛在供應(yīng)量 18萬(wàn)㎡用地，再加上競(jìng)品的存量，都對(duì)項(xiàng)目入市造成競(jìng)爭(zhēng)。 要求本案定位 高端，設(shè)置合 理的產(chǎn)品類(lèi)型 和戶(hù)型，在一 定程度上進(jìn)行 產(chǎn)品創(chuàng)新，增 強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 客群需求分析 客群需求分析 針對(duì)此次調(diào)研，我們?cè)O(shè)計(jì)了調(diào)查問(wèn)卷，以了解杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。 問(wèn)卷內(nèi)容主要涉及兩項(xiàng)內(nèi)容： ? 杭州房地產(chǎn)整體需求 ? 西溪板塊區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求 限于有效問(wèn)卷只有 113個(gè)，所以問(wèn)卷結(jié)果可能有所偏頗或者不 全面，因此我們又根據(jù)對(duì)西溪板塊目前在售產(chǎn)品客群的梳理對(duì) 客群需求進(jìn)行了修正，最后得出本案將面對(duì)的客群特點(diǎn)。 客群需求分析 —— 板塊需求 問(wèn)卷顯示，目前城西板塊需求趨于旺盛 客群需求分析 —— 公寓產(chǎn)品偏好 中間套、邊套偏好 大比例的懸殊，可以看出邊套目前是需求的主流。結(jié)合目前杭州小高層主要有板樓和點(diǎn)式樓兩種，因此我們建議小高層優(yōu)勢(shì)位置可建點(diǎn)式樓。 平層優(yōu)于復(fù)式 同類(lèi)型的公寓產(chǎn)品中，相對(duì)平層需求更旺盛 客群需求分析 —— 別墅類(lèi)型偏好 聯(lián)排別墅受寵 聯(lián)排別墅 /排屋、花園洋房需求都很旺盛。疊拼產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)知度較 低，獨(dú)棟鑒于總價(jià)高昂需求較弱。 客群需求分析 —— 別墅主題偏好 水景別墅略占上風(fēng) 近半數(shù)受訪(fǎng)者表示喜歡水景別 墅，對(duì)山景別墅、鄉(xiāng)村別墅的 偏好度較弱。 水主題設(shè)計(jì)最受歡迎 水景主題高于綠地主題，更 高于康樂(lè)設(shè)施主題。
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