【文章內(nèi)容簡介】 起來說， “MALL”有三個主要特點，一是大。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 最具人氣的休閑高地 角美休閑娛樂業(yè)的現(xiàn)狀是比較分散，且無規(guī)?；⑵放苹凹谢?；而近年來，隨著角美經(jīng)濟的快速發(fā)展和鎮(zhèn)區(qū)居民收入水平及消費水平的整體提高，現(xiàn)老鎮(zhèn)街區(qū)已無法滿足其文化娛樂方面的需求；此外，隨著角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) “ 龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東 ” 六個工業(yè)集中板塊的加速集聚發(fā)展，必然會帶來外來員工的增加，而這些 80后的打工仔已然成為城市消費的主力軍。打造 【 角美 】 最具時尚氣息的炫酷影城 雖然角美也規(guī)劃了萬星國際影城，但在角美這樣一個小城鎮(zhèn)，孤立的影城其經(jīng)營壓力是巨大的，因為影城在今天已經(jīng)不僅僅是看一場電影這樣簡單，它更具有追尋時尚的意味，而唯有在一個具有綜合性和時尚性的環(huán)境內(nèi)，它才能充分彰顯它的魅力；更何況本案的開發(fā)在先，且位置更為優(yōu)越，再輔之以電玩城、自助 ktv等其他時尚要素，完全由機會打造成為角美最具時尚氣息的炫酷影城。項目開發(fā)的市場初步定位以上僅為對本案商業(yè)的宏觀定位，涉及具體關(guān)于項目功能分區(qū)、業(yè)態(tài)細分布、商場主力店如何定位、商業(yè)體量如何確定、人 /車流動線、購物街區(qū)間人流如何有效貫通、體驗式購物空間的形象設(shè)計等，需經(jīng)深入市場調(diào)研及商家訪談后方能得出系統(tǒng)性結(jié)論。項目開發(fā)的市場初步定位小結(jié)第五部份 項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率1．本案地塊開發(fā)主要綜合經(jīng)濟技術(shù)指標為 : 占地面積： 70932㎡ ， 容積率： ～ , 總建筑面積 :212796㎡ . 建筑限高 :100米 概括而言，本案有兩種截然不同的開發(fā)方案，一是如同龍泉華庭做底商加住宅模式；二是打造一個專業(yè)的商業(yè)綜合體，兩種開發(fā)方案指標設(shè)定、成本、效益以及開發(fā)周期都存在著較大不同，這里我們將兩種開發(fā)模式做一個對比分析。3．兩種開發(fā)模式下的經(jīng)濟技術(shù)指標設(shè)定底商加住宅模式（以下簡稱底商模式）的主要技術(shù)經(jīng)濟指標：商業(yè)面積： 12464㎡ ，其中底層 6232㎡ ，二層 6232㎡ ；（以上面積指標由來：本地塊呈長方形，因為沒有地形圖，根據(jù)現(xiàn)場目測假定地塊長 400米寬 177米，則該地塊的底商面積可粗略估算為（ 400+177）*12*90%=6232㎡ ， 2米為底商的通常進深， 90% 的系數(shù)是考慮中間會有斷續(xù)。二層面積同上。）住宅面積： 202332㎡ ；住宅建筑層高： 18~30F項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率項目住宅與商業(yè)面積配比率項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 商業(yè)綜合體模式的主要技術(shù)經(jīng)濟指標：商業(yè)面積： 50000㎡ ，其中底層 19400㎡ ，二層 19400㎡ ，三層 11200㎡ ；（ 以上面積指標由來：本案建筑密度 35%，這就意味著建筑物占地的極限面積 為70932*35%=24826㎡ ，假定住宅面積為 162796㎡ ，按照 30層計算，其基地面積為5427㎡ ，則理論上可用于商業(yè)的占地面積為 248265427=19399㎡ 。這樣商業(yè)綜合體基本上做到局部 3層就可以了。實際上本案部分臨街的住宅其底層還是可以布置一些商業(yè)面積的，以上并沒有計入是一種比較保守的估算方法）。住宅面積： 162796㎡ ；住宅建筑層高： 30F3．兩種開發(fā)模式下的經(jīng)濟技術(shù)指標設(shè)定項目住宅與商業(yè)面積配比率項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 底商模式的銷售價格指標： 商業(yè)部份：一層 22023元 /㎡二層 13000元 /㎡住宅部份： 5200元 /㎡ 起價定價依據(jù)：目前角美鎮(zhèn)在售商鋪價格一層約： — /㎡ ，二層約： （如星河城市廣場、豐泰財富廣場及龍泉華庭）；以上價格主要參照龍泉華庭的現(xiàn)價，屬于比較保守的定價。商業(yè)部份： 一層 22023元 /㎡二層 13000元 /㎡三層 9000元 /㎡住宅部份： 5200元 /㎡ 起價定價依據(jù)同上； 一般而言，在相同地段商業(yè)綜合體商業(yè)部分的售價應該會有相當幅度的提升，本案本著穩(wěn)健保守的原則未作向上的價格調(diào)整 。商業(yè)綜合體模式的銷售價格指標： 項目住宅與商業(yè)面積配比率項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率 根據(jù)多年商業(yè)地產(chǎn)運作實操經(jīng)驗判斷，像本案這樣規(guī)模的鎮(zhèn)級城市商業(yè)綜合體，其業(yè)態(tài)規(guī)劃及面積配比可參考以下列表：商業(yè)業(yè)態(tài) 面積需求主力超市 6000—8000㎡時尚百貨 5000—6000㎡動感影視城 3000㎡特色小吃檔口美食城 1500㎡電器賣場 3000—4000㎡家私家紡 2500㎡KTV 4000㎡電玩動漫城、臺球娛樂城 20232500㎡特色中型規(guī)模餐飲及中西式洋式快餐 5000㎡ 個性購物街區(qū)及冷飲吧 4000㎡手機數(shù)碼城 2023㎡流行運動品牌區(qū) 2500美容養(yǎng)生休閑會所 3000㎡溜冰場 1500㎡兒童娛樂區(qū) 1500㎡商業(yè)面積總計預估為 50000㎡項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 第六部分 項目開發(fā)成本估算及投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析底商模式成本效益分析 (保守價格 )項目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號 項目費用 計算標準 計算公式數(shù)量 標準 投資金額 (萬元）一 開發(fā)直接費 　 212796 　 796491 土地費用 　 　 　 310002 拆遷費用 　 1 　 　3 前期工程費 　 　 　 1692　 規(guī)劃 /m2 　 　 0　 勘測 /m2 212796 2 　 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 　 設(shè)計（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 　 設(shè)計（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 　 人防地下室設(shè)計費 40元 /m2 212796 　 0　 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 　 招投標 .編制預算 2元 /m2 212796 3 64 　 三通一平 /m2 212796 10 　 監(jiān)理費 10元 /m2 212796 10 　 質(zhì)監(jiān)費 面積 /m2 212796 4 附屬配套 　 　 　 　 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 　 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 　 ③ 配套費 40元 /㎡ 212796 25 　 小計 　 　 　 5 房屋建安工程費 　 　 　 44084　 主體工程項目 　 212796 1700 　 小區(qū)配電室土建、水電 　 1 300 300　 人防地下室（繳費異地建設(shè)） 面積的 3% 　 　 0　 消防工程 　 1 1200 1200　 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng) 　 1 1600 1600　 電梯 　 1 2023 2023　 智能化系統(tǒng) 　 1 300 300　 夜景工程 　 1 200 200　 售樓處裝修 　 1 500 500　 專項維修基金 　 　 2% 724 　 不可預見 　 　 3% 1085 　 直接成本小計 　 　 48649方案一：底商模式的投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析二 開發(fā)間接費 　 　 　 28202　 營業(yè)稅 按銷售收