區(qū)中信泰富商辦住宅項目立項報告_38p_前期策劃(編輯修改稿)
2025-02-08 23:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、 70商鋪 、 ~ 55~100SOHO、 150~250商業(yè) 保利星海嶼 嘉定新城 小高層、商 辦 2023年 12月 80~110住宅、 80~300商鋪、 300~400辦公 、 、 180~200住宅、 240~700商鋪、 700~900辦公 綠地威廉公館 南翔 高層、商業(yè) 2023年 2月 80~150住宅、 50~300商鋪 、 ~ 160~300住宅、 200~1000商鋪 嘉定新城區(qū)商品房成交分析 嘉定新城區(qū) 2023年周邊商住項目概況比較 20 第二部分 市場分析 ? 嘉定新城核心區(qū)沿軌交周邊住宅大多已售罄，目標項目周邊龍湖、綠地等項目去化率均已達到80%以上，入住率也已超過 20%以上， 11號線軌交運輸人流高峰時期已接近飽和，而該片區(qū)商業(yè)缺乏標桿性綜合商場，均為零星沿街鋪面。隊未來軌交站邊的大型商業(yè)有極大的支撐。 ? 未來嘉定新城核心區(qū)版塊又大量企業(yè)總部入駐，而該區(qū)域目前可租售辦公項目幾乎沒有。依托軌交和大型 shopping mall的優(yōu)勢，對于項目中辦公的去化也具有良好的支撐 項目 容積率 總供應(yīng)面積 (萬 ㎡ ) 去化面積 (萬 ㎡ ) 總套數(shù) (套 ) 總?cè)セ讛?shù) (套 ) 去化率 去化速度 (㎡/月 ) 去化速度 (套 /月 ) 秋霞坊 15 1108 925 83% 3395 33 龍湖酈城 1900 1887 99% 7350 47 合景峰匯 1862 565 30% 2385 43 保利星海嶼 1500 173 12% 4850 43 綠地威廉公館 1974 1099 56% 7714 79 嘉定區(qū)住宅成交分析 嘉定新城區(qū) 2023年周邊商住項目成交去化分析 項目名稱 東云街 1號 位置 上海市嘉定區(qū)永盛路 1218號 開發(fā)商 上海億嘉置業(yè)有限責任公司 物業(yè)形態(tài) 辦公、 SOHO 規(guī)劃 占地面積 ㎡，建筑 ㎡ 容積率 綠化率 20% 車位配比 1： 地面停車位 70個 建筑面積（主力戶型） 80~107㎡辦公 soho（精裝修） 總價 110~150萬 樓層狀況 14層（ 1~2層為商業(yè)）一層 8戶 租售水平 銷售均價 ~ /㎡、租金 2~ /天 /㎡ 第二部分 市場分析 21 嘉定新城經(jīng)典項目案例分析 周邊在售辦公項目概況 76平米 1+1二房 102平米 2+1三房 ? soho戶型： 82平米一房一廚一衛(wèi)； 110平米一房一廳一廚一衛(wèi) ?產(chǎn)品特點：戶型普通，層高 ，東南西北分別 2個對稱戶型，南北朝向戶型開間大，構(gòu)造相對簡單。 ? 建筑外立面感覺較為陳舊沒有品質(zhì)，內(nèi)部房間沒有陽臺，作為生活用房較為不便，產(chǎn)品感覺單一，沒有新穎之處。 第二部分 市場分析 22 項目競品分析 項目戶型分析 106平米 辦公室 廚房 辦公區(qū) 辦公區(qū) 廚房 辦公室 衛(wèi) 生 間 106平米 106平米 107平米 107平米 112平米 112平米 82平米 ? 裝修 風格： 現(xiàn)代簡約風格，以辦公結(jié)合住宅的形式結(jié)合。給人一種居家辦公的理念。色調(diào)以白色墻面為主，部分戶型采用深色木框和木櫥以年輕創(chuàng)業(yè)人和中年企業(yè)主為目標客群進行定位。 ? 裝修材料： 大廈外立面采用花崗巖料。門窗采用中空斷熱玻璃，每戶贈送中央空調(diào)，并通有天然氣管道。 第二部分 市場分析 23 嘉定新城經(jīng)典項目案例分析 項目內(nèi)部分析 ? 成交情況：此項目為二棟商住兩用的寫字樓，總建面僅為 13758㎡，由于產(chǎn)品力和地段位置不佳，戶型也無特色，去年 2年成交平平。此項目反映出嘉定辦公物業(yè)的潛力，相對案例項目位置均價處在精裝修 /㎡水平，軌交沿線帶商業(yè)綜合體的商辦將會更搶手。另一點也體現(xiàn)目前版塊內(nèi)好的辦公競品尤為稀缺。 1904 6769 11234 12840 100001050011000115001202312500130000100020233000400050006000700080002023年 2023年 成交面積 (㎡ ) 成交均價（元 /㎡ ） 20232023年年均成交面積和成交均價 第二部分 市場分析 24 日期 成交面積 成交套數(shù) 成交均價 成交金額 2023年 11月 119 1 12,750 1,517,250 2023年 10月 831 7 12,780 10,620,180 2023年 9月 237 2 12,120 2,872,440 2023年 8月 0 0 0 0 2023年 7月 0 0 0 0 2023年 6月 106 1 11,489 1,217,834 2023年 5月 0 0 0 0 2023年 4月 359 3 11,253 4,039,827 2023年 3月 241 2 11,379 2,742,339 2023年 2月 0 0 0 0 2023年 1月 4876 41 11,499 56,069,124 嘉定新城項目周邊商辦項目案例分析 案例 項目成交情況分析 項目名稱 合景峰匯 位置 上海市嘉定區(qū)天祝路 555弄 開發(fā)商 上海合景泰富有限公司 物業(yè)形態(tài) 酒店式公寓 規(guī)劃 占地面積 ㎡，建筑 ㎡ 容積率 綠化率 20% 車位（別墅） 1: 共有 1512個 建筑面積（主力戶型） 5080㎡酒店式公寓、 40~70㎡商鋪 樓層狀況 19層 租售水平 銷售均價 ~ /㎡、租金 2~3元 /天 /㎡ 第二部分 市場分析 25 嘉定新城經(jīng)典項目案例分析 50平米戶型 第二部分 市場分析 26 嘉定新城經(jīng)典項目案例分析 80平米戶型 ? soho戶型 ：主要分 50平米和 80㎡戶型， 80平米主臥與客廳分開 ? 產(chǎn)品 特點 ：采用 ，充分利用垂直空間進行房型設(shè)計。毛坯交付，總價低，交房時完成隔斷，產(chǎn)品較適用于居住型。 ? 項目鄰近軌交站，西側(cè)有華師大二附中。由于低總價、空間利用率高、學區(qū)房、交通便利的因素，去化速度相對理想。 項目戶型分析 第二部分 市場分析 27 ? 裝修 風格： 樣板間采用典型的隔斷雙層樣式，標準酒店式公寓。 利用空間，戶型開間較窄，客戶群體針對上班白領(lǐng)及學生。 ? 裝修材料： 大廈外立面采用黃色涂料感覺更像公寓。窗戶設(shè)有飄窗臺。天然氣未做到全面覆蓋，部分戶型需要使用液化氣。不設(shè)有中央空調(diào)。 嘉定新城經(jīng)典項目案例分析 項目內(nèi)部分析 ? 成交情況：此項目作為項目周邊最具參考意義的純商辦項目，距離白銀路地鐵站 1公里。 12年開盤至今已去化 30%，典型的挑高復式酒店式公寓產(chǎn)品，毛坯價格目前已至 /㎡。限購下區(qū)位好的類似這類低總價 SOHO去化速度不亞于周邊住宅。 25620 5174 11190 12541 1050011000115001202312500130000500010000150002023025000300002023年 2023年 成交面積 (㎡ ) 成交均價（元 /㎡ ） 20232023年年均成交面積和成交均價 第二部分 市場分析 2023年 313年 3月成交情況一覽表 28 日期 成交面積 成交套數(shù) 成交均價 成交金額 2023年 3月 240 4 11,593 2,780,050 2023年 2月 2,093 35 12,898 26,9
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