【文章內容簡介】 一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。l留戀或向往西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對西區(qū)又較為眷戀，但西區(qū)價格相對較高，由于受經濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。本案目標人群特征本案目標人群來源于全市各個區(qū)。在職業(yè)特點上主要集中于經商人士、政府官員、外企白領等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質的生活質量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求比區(qū)域內現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。確定目標客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士?？蛻糨o助體：追求高品質生活質量的改善型客戶。產品定位：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式以多層為主，輻以小高層和聯(lián)排別墅等產品。第三章 規(guī)劃設計建議及物業(yè)類型配比一、項目市場形象初步定位216。 激活社區(qū)定位的第一步：社區(qū)定位在揚州、在今天，人們的需求是什么？在人均GDP超過2000美元的揚州市區(qū)，基本的物質生活條件是容易達到的，也就是說在居住的需求上更多傾向于“馬斯洛需求”的“自尊需求”和“自我實現(xiàn)”的表現(xiàn)。本項目從業(yè)主的需求出發(fā)，充分研究了揚州地域的、時代的個人需求特點，以“花園城市”激活社區(qū)的總體策略。216。 挑戰(zhàn)市場巔峰的戰(zhàn)略——國際化社區(qū)借用發(fā)展商——中信泰富的國際化開發(fā)背景，整合一支國際化的開發(fā)團隊打造出的一個具有國際化標準的優(yōu)秀社區(qū)。在規(guī)劃設計方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設計院；景觀設計建議選擇貝爾高林、美國泛亞易道、德國WSP景觀設計、澳大利亞DCM等參與設計；以及物業(yè)管理、營銷顧問等一支國際化背景的團隊。旨在通過國際化團隊制定的一種國際化的居住標準來建立一個市場的高度。216。 迎合需求的社區(qū)定位——花園城市社區(qū)通常意義上的大盤社區(qū)給客戶帶來的是“世外桃源”的感覺，環(huán)境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。突出本項目緊挨城市未來中心的獨特位置和一個近70萬平方米的高品質生活的大盤的市場特性。最后我們綜合將本項目的市場定位為：國際化花園城市社區(qū)二、現(xiàn)有控規(guī)調整建議根據(jù)現(xiàn)有政府對本項目的控制性規(guī)劃需求，我司覺得在以下幾點存在局限性： 商業(yè)規(guī)劃在D區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價值； E區(qū)限高18米導致產品規(guī)劃空間太?。晃宜窘ㄗh中信泰富在拿地時與政府進行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。建議做以下修改：A、 將商業(yè)功能改為F區(qū)的東南角，可以維持規(guī)劃面積和容積率等指標。這樣將更符合商業(yè)地塊的“金角銀邊”的原則；B、 將E區(qū)的限高放寬至36米。原有限高下的產品只有多層或別墅類，但通常開發(fā)商為了追求利潤會選擇容積率較高的多層住宅，導致小區(qū)內出現(xiàn)“兵營式排列”。不能保證足夠的景觀、綠化面積。如果能將限高放寬到36米，開發(fā)商可以定位小高層住宅產品，在容積率不變的情況下，留空出更多的景觀、綠化面積，有利于提高整個項目的居住檔次和環(huán)境。根據(jù)我司的分析，以上第一點的修改可能性還是較大的，第二點的修改難度存在。以下規(guī)劃思路是以考慮實現(xiàn)第一點修改，第二點不修改為前提的。三、初步規(guī)劃設計思路總體規(guī)劃設計思路擬借鑒國際上大盤社區(qū)的發(fā)展經驗在揚州市北部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內涵l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設置l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計l 經濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結合l 合理的市政設施配套l 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。產品特征　以多層住宅產品為主，低密度住宅與小高層住宅為輔。推出多層住宅、低層聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產品。并以小高層來提高項目容積率。3. 充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。4. 本項目所在地的西區(qū)作為揚州市房地產開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產品單一的弊端。基于揚州區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及中信泰富在社區(qū)發(fā)展、產品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒國內華南板塊大盤運營的成功經驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的住宅為主的項目，具有良好的市場前景。四、規(guī)劃設計指標及物業(yè)類型配比建議該項目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調整的，項目用地內規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調整，容積率也可進行調整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。我司擬規(guī)劃的經濟技術指標：①總用地面積: 其中: 居住用地: 商業(yè)用地： ②總建筑面積: 其中: 居住建筑面積: 商業(yè)建筑面積： ③居住用地容積率: 商業(yè)用地容積率: ④各分區(qū)容積率及產品分區(qū)容積率產品說明C區(qū)聯(lián)排、疊加別墅和花園洋房低密度住宅區(qū)E區(qū)多層住宅D區(qū)小高層住宅盡量將D區(qū)與F區(qū)的規(guī)劃功能互換，維持原有面積指標不變。F區(qū)小高層住宅+商業(yè)⑤住宅建設用地: 。 產品: 多層 51%四層五層半花園洋房　　　10% 聯(lián)排別墅、疊拼別墅 6% 小高層 33%　　　　　　　　　 擬以多層為主導產品，突出環(huán)境設計，強調高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。居住區(qū)主要出入口沿揚冶公路和邗江北路設置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。由于該項目周邊的開發(fā)緩慢，當前基本生活配套設施不健全，需按規(guī)劃配套建設公建，并考慮部分與項目周邊居住區(qū)生活配套設施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。五、規(guī)劃設計示意草圖第四章 項目開發(fā)計劃：，預計在今年年中。，該項目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。，不適合做儲備項目。 鑒于以上幾點，建議2006年開發(fā)該項目，初步預計可在2006年初開工。：本項目如果按我司的規(guī)劃設想進行調整后，,，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設,。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2006年開發(fā)10萬平米。2007年開發(fā)16萬平米。2008年開發(fā)8萬平米。：：2002年銷售6萬平米，結算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結算7萬平米2005年銷售4萬平米，結算4萬平米。以下精品內容為贈送文檔！與本文檔無關?。?！下載后將文字顏色設置為黑色即可看到！按住CTRL鍵點擊文字鏈接 【強烈推薦精品資源】 分 類 A管理培訓精品 B論文方案報告 C營銷策劃精品 D求職面試禮儀 E教育教管精品 E熱賣試題題庫 E精品教程教案 E高考真題解析 F高中數(shù)學精選 G初中數(shù)學精選 H小學數(shù)學精選 I語文教學精選 J英語精品文檔 K政史地等精品 L理化生等精品M音體美等精品 N小學全冊教案 N各科教學文檔 N教師工作文檔 N高三數(shù)學一輪 O各類資格考試 PPT技巧及模板 Q心理學等相關 R成功勵志經驗 S百科知識大全 各種表格大全 U休閑娛樂健身 V電子課本大全 高效能人士的50個習慣 在行動前設定目標 有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋?！爆F(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設定目標，而是設定了目標才成功。 一次做好一件事 ：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。 培養(yǎng)重點思維 從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。 發(fā)現(xiàn)問題關鍵 在許多領導者看來，高效能人士應當具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關鍵能力，因為這是通向問題解決的必經之路。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力?！? 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 不找借口 美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“