源路精品時尚公寓項目發(fā)展定位報告_58p_前期策劃(編輯修改稿)
2025-02-07 15:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 烈的市場當中脫穎而出，形成自我為中心的市場 “ 獨唱者 ” ，必須跳脫單一的發(fā)展模式，依靠自身條件走差異化同時兼?zhèn)涠喙δ墚a(chǎn)品功能的發(fā)展路線。塑造高性價比的產(chǎn)品定位來提升項目整體價值。項目物業(yè)發(fā)展判研小結(jié)發(fā)展成為具備多種功能的精品住宅 — 既商務(wù)快捷酒店功能、住宅功能、小型辦公功能結(jié)合的高性價比型物業(yè)是項目物業(yè)發(fā)展瞄準的主要方向。n住宅物業(yè)單獨存在n酒店物業(yè)單獨存在n辦公物業(yè)單獨存在市場需求是多元化的，單一的物業(yè)功能無法滿足市場需求，對實現(xiàn)項目價值產(chǎn)出助力不明顯結(jié)合市場競爭、需求及去化難度對上述三種物業(yè)發(fā)展可行性機會和難點評估分析得出，本地塊發(fā)展住宅物業(yè)相對于其他兩種物業(yè)形態(tài)來說，存活機會較大，市場更容易接受。項目整體定位、項目整體定位 發(fā)展定位推導n 主城東擴區(qū)域，開發(fā)、置業(yè)熱點區(qū)域所向。未來發(fā)展?jié)摿Υ髇 距離主城區(qū)近，交通便利，通達性極佳n 兩面臨街，地塊昭示性好n目前大理市場客戶對物業(yè)價格承受能力大部份集中在 30—65 萬之間。n剛需為主，周邊 4S店年青白領(lǐng)人群置業(yè)能力有限但又有普通城市白領(lǐng)渴望自由和追求新穎的態(tài)度n市場機會n住宅產(chǎn)品為應(yīng)對激烈的市場競爭，必須走差異化、精品化方向。n小戶型物業(yè)可作為本項目市場競爭的突破產(chǎn)品。n項目價值 n客戶需求252。區(qū)域遠景規(guī)劃價值、市政利好朝向是本項目站位的基礎(chǔ)252。物業(yè)形態(tài)、創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品性價比是本項目市場突破方向。252。產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)訴求時尚、小資，同時與市場上供應(yīng)的小戶型產(chǎn)品形成差異；針對年青置業(yè)一族發(fā)力核心結(jié)論 核心結(jié)論 核心結(jié)論—— 借勢主動站位、定位自我為中心、產(chǎn)品標新立異具備 “ 可商可住 ” 的 ” 多功能精品時尚公寓 ”上東區(qū)上東區(qū) 精品精品 SOHO生活空間生活空間— SMALL OFFICE HOME OFFICE —項目整體定位項目整體定位項目整體定位、項目整體定位 ——產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位一室一廳 57㎡ 一室一廳 48㎡一室一廳 38㎡基礎(chǔ)信息占地面積： 257000㎡ 建筑面積： 257000容積率： 綠化率 40%物業(yè)類型：公寓、洋房、別墅，超五星酒店公寓均價 8000公寓核心競爭支撐點：u大盤強大綜合的內(nèi)部配套u國際級旅游度假休閑概念包裝u面朝洱海，優(yōu)勢自然景觀u超五星級酒店競爭項目產(chǎn)品研究 —— 洱海國際生態(tài)城。公寓產(chǎn)品為 3860㎡ 平層戶型，憑借旅游大盤概念包裝、優(yōu)越的自然資源及全方位綜合型內(nèi)部配套支撐公寓產(chǎn)品賣點，售價 8000元 /㎡ 。洱海國際生態(tài)城一室一廳 43㎡ 一室一廳 46㎡一室一廳 40㎡基礎(chǔ)信息占地面積： 4910㎡ 建筑面積： 39372㎡容積率： 綠化率 35%物業(yè)類型：高層公寓 公寓均價：暫定 5500公寓核心競爭支撐點：u經(jīng)開區(qū)開發(fā)腹地u距離市中心 510分鐘車程u交通便利達人聯(lián)盟競爭項目產(chǎn)品研究 —— 達人聯(lián)盟競爭項目產(chǎn)品研究小結(jié)競爭產(chǎn)品給本項目產(chǎn)品定位的啟示u目前市場上存在的小戶型主流產(chǎn)品大部分以 3060㎡ 平層公寓的形式出現(xiàn)u各項目小戶型公寓產(chǎn)品設(shè)計同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，個案沒有特別突出的競爭賣點u都是依靠項目自身配套的打造和低總價來帶動此類產(chǎn)品銷售。本項目由于自身規(guī)模小，限制了其利用自身配套等外部賣點來實現(xiàn)產(chǎn)品價值的提升。如定位市場上主流的平層公寓產(chǎn)品，則項目功能配套、區(qū)位及自然環(huán)境方面的不足會使得產(chǎn)品在競爭中處于劣勢。固本項目小戶型產(chǎn)品應(yīng)從產(chǎn)品內(nèi)部附加空間的優(yōu)越性設(shè)計來體現(xiàn)同等面積區(qū)間內(nèi)競爭的價值。 關(guān)鍵詞：高附加值贈送、高性價比、靈活百變的空間組合形態(tài)項目產(chǎn)品定位 ——“ LOFT” 復(fù)式公寓面積區(qū)間：4060㎡ （一層建筑面積） +3050㎡ （二層贈送面積）產(chǎn)品特點：216。高大而開敞的空間 216。上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu) 216。買一層送一層216。首層層高 ，二層層高 ，采光充足 產(chǎn)品組合建議n住宅 以小高層 LOFT公寓的形式。戶型面積區(qū)間為 4060㎡ 的復(fù)式小戶型公寓；n商業(yè)：建議做 2層底商作為社區(qū)商業(yè)配套；業(yè)態(tài)以生活型商業(yè)為主；建面約 2600㎡ ?？康嵩绰费鼐€以娛樂休閑業(yè)態(tài)為主；另一側(cè)以餐飲為主—— 兩層集中商業(yè)裙樓配套 +4060㎡ 小戶型復(fù)式公寓住宅品質(zhì)提升建議（內(nèi)部），二層作為贈送面積提高產(chǎn)品附加值，實現(xiàn) “買一層送一層 ”216。采取整層空間預(yù)留的形式，以 “百變空間 ”為賣點進行樣板房包裝，展示給客戶兩個方案的 夾層空間隔離方式供其選擇。隔離施工由開發(fā)商完成（夾層隔離成本最終計入房價） 多功能百變空間，買一層送一層方式一 （類似復(fù)式形式）216。整體層高 216。1層層高 216。2層層高 ，通過隔板的形式使客廳形成上下中空連通216。實際使用面積多出半層123方式二（類似躍層形式）216。整體層高 216。1層層高 216。2層層高 ，通過隔板的形式通過豎向樓梯進入 2層，占用兩個完整樓層。216。實際使用面積多出一層12 客廳不存在中空，通過隔板使上下各為一層客廳、餐廳中空2層半層住宅品質(zhì)提升建議（內(nèi)部） 買房送裝修，拎包即可入住216?？赏ㄟ^簡易裝修的形式，形成產(chǎn)品 “拎包入住 ”的賣點（簡裝成本控制在 400元 /㎡ ）216。裝修過程中適當贈送部分電器（如微波爐、洗衣機）216。所有裝修及電器贈送均計入房價LOFT訴求的裝修風格是 “自由 ”、 “散漫 ”、 “簡潔 ”的態(tài)度，通俗來說，通過外墻刷白，鋪地磚的形式來突出這一簡明扼要，但不失態(tài)度的LOFT風住宅品質(zhì)提升建議（內(nèi)部）公寓正面凸窗公寓正面露臺贈送：通過露臺與凸窗的設(shè)計，提高實用率，同時能使相對狹小的公寓空間擁有更好的采光通風和更加開闊的視野露臺與凸窗的結(jié)合
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