【文章內(nèi)容簡介】 3月 4月 5月 6月 7月 9月 8月 ?區(qū)域展示（道路、區(qū)域界定、導(dǎo)示） ?臨時售樓處，網(wǎng)站，論壇 ?物料出街 ?車體廣告，路旗 ? 售樓處所在展示區(qū) ? 售樓處完工（含售樓處內(nèi) B區(qū)樣板房） ， B區(qū)開盤選房 商業(yè)伙伴加盟儀式 萬潤社區(qū)文化節(jié)－ 格調(diào)生活攝影繪畫比賽 購房者現(xiàn)場抽獎－歐洲文化之旅 名仕優(yōu)雅生活模式展示 地產(chǎn)論壇 產(chǎn)品推介鑒賞會 售樓處投入使用 施工中 蒼梧綠園臨時售樓處使用 施工，售樓處施工 工程 進度 施工， A區(qū)展示區(qū)施工 歐洲文化展 萬潤業(yè)主，準業(yè)主子女高考優(yōu)秀學(xué)生獎勵活動 持銷期， A區(qū) I期 蓄客期 ， A區(qū)開盤選房 推售量 B區(qū) 40％ B區(qū) 30％ 熱銷期末 《 名仕生活 》 ?？? 啟動營銷節(jié)奏（ 1） 時間 階段 目標 銷售 節(jié)奏 ?《 名仕生活 》雜志 ?萬潤會內(nèi)部推廣 ?路牌 展示與物料的 要求 B區(qū)蓄客期 整體形象鋪墊期 營銷 活動 節(jié)點 強銷期， A區(qū) I期 蓄客期 建立項目品牌的形象框架 建立項目品牌的內(nèi)涵 項目品牌拓延 宣傳 方向 名仕優(yōu)雅生活概念的滲透 、 名仕優(yōu)雅生活模式演繹 3月 4月 5月 6月 7月 9月 8月 ?區(qū)域展示（道路、區(qū)域界定、導(dǎo)示） ?臨時售樓處，網(wǎng)站，論壇 ?物料出街 ?車體廣告，路旗 ? 售樓處所在展示區(qū) ? 售樓處完工（含售樓處內(nèi) B區(qū)樣板房） ， B區(qū)開盤選房 商業(yè)伙伴加盟儀式 萬潤社區(qū)文化節(jié)－ 格調(diào)生活攝影繪畫比賽 購房者現(xiàn)場抽獎－歐洲文化之旅 名仕優(yōu)雅生活模式展示 地產(chǎn)論壇 產(chǎn)品推介鑒賞會 售樓處投入使用 施工中 蒼梧綠園臨時售樓處使用 施工，售樓處施工 工程 進度 施工， A區(qū)展示區(qū)施工 歐洲文化展 萬潤業(yè)主，準業(yè)主子女高考優(yōu)秀學(xué)生獎勵活動 持銷期， A區(qū) I期 蓄客期 ， A區(qū)開盤選房 推售量 B區(qū) 40％ B區(qū) 30％ 熱銷期末 《 名仕生活 》 ?？? 按媒體類型的計劃（扣除物料及售樓處費用，約 760萬） 媒體類型 所占比例 媒體推廣費用（萬元） 車體廣告（） ％ 105 報紙 20% 152 地產(chǎn)論壇 產(chǎn)品鑒賞推介會 2％ 15 高考獎勵活動 ％ 5 格調(diào)生活攝影繪畫比賽 ％ 5 歐洲文化展 ％ 5 抽獎歐洲文化之旅 ％ 10 商業(yè)加盟儀式 ％ 10 活動 小結(jié) ％ 85 戶外 ％ 20 小眾 ％ 10 其它 % 338 總計 100% 760 媒體推廣成本預(yù)算 ——按媒體類型的計劃 說明： 1. 車體廣告僅于 2023年投入，共 50輛 2. 由于路牌路旗 2023年取消，因此不計入費用。 3. 戶外廣告初步預(yù)估 10萬，按實際情況調(diào)整 推廣成本預(yù)算 ——按時間段的計劃 整體形象鋪墊期 B區(qū)蓄客期 B區(qū)開盤強銷期 持銷期 A區(qū) I期蓄客期 尾盤銷售期 A區(qū) I期開盤 強銷期 15% 30% 15% 10% 10% 時間劃分 資金投入所占比例 媒體推廣費用 210 420 210 140 140 一期累計回款比例 0 0 40％ 70% 90% 二期累計回款比例 0 0 0 0 40% ... 20％ 星沙房地產(chǎn)市場六大板塊特征 星沙市場格局 板塊劃分 板塊特征 代表樓盤 片區(qū)價格 萬家麗北板塊 目前交通不便，通達性較差，但是萬家麗北路八月通車，交通得到極大改善； 片區(qū)配套奇缺，缺乏生活氛圍； 板塊啟動不久，因靠近市區(qū)，人們對萬家麗北路板塊具有一定的認知度； 項目數(shù)量少，但規(guī)模較大，產(chǎn)品較為豐富；土地資源豐富，開發(fā)潛力大。 好望谷、愿景 山水灣、紅樹灣、世景華庭、圓夢 完美生活 高層 3000 別墅 850011000 中南汽車世界 片區(qū)交通便利，配套成熟；片區(qū)靠近市區(qū)，認知度高； 在人們心理意識中，該片區(qū)和市區(qū)差異逐漸縮小； 新項目集中興起，短時間內(nèi)放量較大。 紫荊城、金三華邸、星城雅郡、湘楚家園、筑夢園 高層 32003400 中心區(qū)板塊 城市副中心核心區(qū)，城市配套及基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，片區(qū)通達性佳； 片區(qū)規(guī)劃決定星沙未來發(fā)展的潛力巨大； 京珠高速的隔離作用，星沙中心區(qū)的認知度逐漸提高，但是也具有一定的心理距離； 單個項目開發(fā)規(guī)模較小，整體開發(fā)規(guī)模逐漸擴大，樓層以高層為主，產(chǎn)品較單一。 香檳小鎮(zhèn)、尚都花園城、楚天馨苑、榮鑫家園、錦璨家園、中央公館、華潤 鳳凰城、尚城、佳美星城 高層 28803900，價格呈南低北高趨勢 東南板塊 片區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施極不完善，缺乏生活氛圍，市區(qū)對該片區(qū)的認知度低； 片區(qū)樓盤放量巨大而且集中，價格競爭激烈； 物業(yè)類型較為單一，同質(zhì)化嚴重； 片區(qū)交通通達性較好，在未來規(guī)劃發(fā)展中潛力較大，但是目前片區(qū)仍是極為陌生的區(qū)域。 星城 國際、華天LOHO小鎮(zhèn)、方略 瀟邦、方略 學(xué)府佳境、博雅 上院、未來蜂巢、圣力華苑、東門尚苑、早安星城 高層 26003200，早安星城 3900，片區(qū)價格戰(zhàn)激烈 星沙路北板塊 大盤進駐，市場認知逐步提升； 物業(yè)類型豐富，項目規(guī)模普遍較大。 碧桂園 威尼斯城、松雅湖畔 價格落差較大，威尼斯高層40004500 開元路東板塊 板塊剛剛啟動，市場認知低； 物業(yè)類型豐富，后續(xù)開發(fā)量大 鵬基 諾亞山林、 彩都 價格落差較大，26004000 各片區(qū)高層電梯產(chǎn)品價格分布趨勢：以中心區(qū)和中南汽車世界價格最高 板塊劃分 代表樓盤 戶型面積 片區(qū)價格 萬家麗北板塊 愿景 山水灣、紅樹灣、世景華庭、圓夢 完美生活 1房： 60㎡ 2房： 7790㎡ 3房： 119132㎡ 4房： 14 158㎡ 高層 3000 中南汽車世界 紫荊城、金三華邸、星城雅郡、湘楚家園、筑夢園 1房： 50、 53㎡ 2房： 86118㎡ 3房： 1 124㎡ 4房： 13 144㎡ 高層 32003400 中心區(qū)板塊 香檳小鎮(zhèn)、尚都花園城、楚天馨苑、榮鑫家園、錦璨家園、中央公館、華潤 鳳凰城、尚城、佳美星城 1房： 5 68㎡ 2房： 80～ 105㎡ 3房： 107～ 180㎡ 4房： 130㎡ 高層 28803900，價格呈南低北高趨勢 東南板塊 星城 國際、華天 LOHO小鎮(zhèn)、方略 瀟邦、方略 學(xué)府佳境、博雅 上院、未來蜂巢、圣力華苑、東門尚苑、早安星城 2房： 78—95㎡ 3房： 103140㎡ 4房： ㎡ 高層 26003200， 星沙路北板塊 碧桂園 威尼斯城、松雅湖畔 2房： 9096㎡ 3房： 126134㎡ 價格落差較大，威尼斯高層40004500，松雅湖畔 2900 開元路東板塊 鵬基 諾亞山林、彩都 1房： 59㎡ 2房： 7 9 9 98㎡ 3房： 12 13 132㎡ 4房： 136㎡ 價格落差較大，鵬基 諾亞山林多層 4000，彩都高層 2600 與周邊競爭項目相比，本項目具有品牌優(yōu)勢，其產(chǎn)品品質(zhì)居于市場中上等 競爭項目評比 區(qū)域 本項目 項目周邊 汽配城 中南北 中心區(qū)核心 東南板塊 指標 蝴蝶谷 香檳小鎮(zhèn) 楚天馨苑 榮鑫家園 尚都花園城 紫晶城 金三華邸 筑夢園 中央公館 鳳凰城 尚城 東門尚苑 區(qū)域地段 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 遠景規(guī)劃 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 交通條件 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 居住環(huán)境 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 周邊配套 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 項目形象 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 開發(fā)商品牌 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 產(chǎn)品品質(zhì) ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 管理服務(wù) ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 樓盤展示 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 營銷推廣 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 銷售價格 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 對本項目的 競爭強度 ———— ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★★★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 本項目競爭要素排名：品牌影響（開發(fā)商品牌、項目形象） 產(chǎn)品品質(zhì) 樓盤展示、營銷推廣 管理服務(wù) 市場競爭 三大舉措 ——圈層營銷挖掘客戶、實景展示打動客戶、一對一全程服務(wù)滿足客戶尊貴體驗 ? 為挖掘圈層客戶，形成口碑效應(yīng)，先后舉辦 6 次豪宅客戶聚餐會； ? 通過低成本準確客戶營銷，共累積 400余名目標客戶。 ? 豪宅餐會低成本營銷： ? 組耗時 2 個多月時間對小區(qū)園林、展示區(qū)通道、樣板房等進行細節(jié)整改，力求讓客戶真實體驗入住后的原生態(tài)生活； ? 在深圳 CBD打造高品質(zhì)分展場，有效實現(xiàn)星河丹堤前期的客戶積累。 ? 實景展示生活形態(tài)： ? 安排經(jīng)驗豐富的銷售人員提供“一站式流程”接待服務(wù)，給客戶提供最便利的購買途徑 。 ? 專業(yè)培訓(xùn)所有物業(yè)管理服務(wù)人員體現(xiàn)項目品質(zhì)感，提升項目價值。 ? 體現(xiàn)尊貴感的“一對一”全程服務(wù)： 三大舉措之一 三大舉措之二 三大舉措